Wręczenie zadatku a niedojście do skutku umowy sprzedaży mieszkania

Jeśli przy zawarciu umowy został wręczony zadatek, a druga strona nie wykona postanowień umowy, druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej. Wynika to z przepisów Kodeksu cywilnego. Co istotne, strony umowy mogą uregulować kwestie dotyczące zadatku inaczej, niż przewidują to przepisy Kodeksu cywilnego. Wręczenie zadatku przy podpisywaniu umowy sprzedaży mieszkania nie jest obowiązkiem stron umowy, zatem umowa może w ogóle nie przewidywać w swojej treści postanowień dotyczących zadatku.

Samo wpisanie do postanowień umowy zapisów dotyczących zadatku nie wystarczy, zadatek musi być bowiem faktycznie wręczony drugiej stronie umowy. Tylko wtedy mają do niego zastosowanie przepisy dotyczące zadatku, np. przepisy o zwrocie zadatku w razie niewywiązania się z postanowień umowy. Zadatek może występować w formie pieniężnej, i w takiej formie występuje najczęściej w praktyce, jak również w formie niepieniężnej (w formie rzeczy). 

Kwestie dotyczące zadatku mogą być także zapisane w umowie przedwstępnej, która określa warunki, jakie muszą być spełnione, aby doszło do zawarcia umowy ostatecznej, tzw. przyrzeczonej. Warto wtedy pamiętać, że jeżeli zawarcie umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej zostało uzależnione od spełnienia przez stronę warunków określonych w umowie przedwstępnej, a strona nie wykonała tych warunków należy przyjąć, że z jej winy umowa nie została wykonana. W tej sytuacji druga strona umowy ma prawo zachować otrzymany zadatek.

Ile należy zapłacić tytułem zadatku?

Przepisy nie określają, w jakiej wysokości ma być dany zadatek, co oznacza, że strony umowy mogą go ustalić w dowolnej wysokości. Zadatek może być dany w znacznej kwocie, jednak nie może mieć on wyższej wysokości niż wartość świadczenia głównego, na jakie opiewa sama umowa. Nie może on być zatem wyższy niż cena mieszkania.

W świetle przepisów zadatkiem jest świadczenie dawane przy zawieraniu umowy. W związku z tym dużo wątpliwości w praktyce wywołuje to, czy można uznać za zadatek świadczenie, które daje jedna strona umowy drugiej stronie, ale po zawarciu umowy. W wyroku z 22 kwietnia 2004 r., sygn. akt II CK 172/03 Sąd Najwyższy orzekł, że fakt dania zadatku po zawarciu umowy nie odbiera mu cech zadatku, jeżeli w umowie strony określiły taki jego charakter, a jedynie ustaliły późniejszy termin jego wręczenia.

Skutki niewykonania umowy

Jeśli umowa zostanie zrealizowana, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała.

W razie gdy umowa nie zostanie wykonana przez jedną ze stron wówczas stronie, która od umowy nie odstąpiła może dochodzić nie tylko zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, ale także odszkodowania z tytułu niewykonania umowy na zasadach ogólnych z Kodeksu cywilnego, czyli naprawienia szkody w pełnej wysokości.

Warto podkreślić, że strony umowy mogą w sposób swobodny uregulować w umowie kwestie związane ze zwrotem zadatku, w sposób odmienny niż przewidują to przepisy Kodeksu cywilnego. Jeśli strony nie uregulują w umowie w ogóle kwestii związanych ze zwrotem zadatku, w takiej sytuacji mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i zawinione przez jedną ze stron niesafinalizowanie umowy wiąże się z koniecznością zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Sam fakt wręczenia zadatku przy zawieraniu umowy nie oznacza automatycznie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeśli sama go dała, żądać sumy dwukrotnie wyższej. Procedura ta ma zastosowanie wyłącznie w przypadku, gdy strony w umowie nie uregulowały kwestii zwrotu zadatku w inny sposób.

Kiedy zadatek ulega zwrotowi?

W niektórych wypadkach zadatek powinien być zwrócony i nie mają wówczas zastosowania przepisy dotyczące obowiązku zapłaty dwukrotnej wysokości zadatku. Zadatek powinien zostać zwrócony, a strona umowy nie może domagać się od drugiej zapłaty dwukrotnej wysokości zadatku w sytuacji gdy:
•    umowa zostaje rozwiązana (dotyczy to także wypadku, gdy umowa zostanie rozwiązana przez sąd),
•    niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności,
•    niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony umowy (np. obie strony nie spełniły warunków zawarcia umowy ostatecznej, zawartych w umowie przedwstępnej).

Jak długo można się domagać zwrotu zadatku?

Jeśli druga strona umowy, którą zawrzemy wycofa się z realizacji umowy i nabywamy prawo do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, a druga strona odmawia takiego zwrotu należy pamiętać o tym, że nie mamy wtedy nieograniczonej ilości czasu na dochodzenie przed sądem zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Do kwestii przedawnienia zadatku stosuje się ogólne przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące przedawnienia (art. 118 Kodeksu cywilnego). Według art. 118 Kodeksu cywilnego termin przedawnienia dla roszczeń okresowych (np. z tytułu czynszu w umowie najmu) oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wynosi trzy lata. Jeśli zatem przekroczymy powyższy termin, prawo do domagania się zwrotu zadatku ulegnie przedawnieniu.

Czym się różni zaliczka od zadatku?

W praktyce sporo niejasności wywołuje kwestia różnicy pomiędzy zadatkiem a zaliczką. W odróżnieniu od zadatku instytucja zaliczki nie jest uregulowana w przepisach Kodeks cywilnego. Różnica pomiędzy zaliczką a zadatkiem ma znaczenie przede wszystkim wówczas, gdy umowa pomiędzy stronami nie dochodzi do skutku. Zaliczka jest kwotą, która jest wpłacona na poczet przyszłych należności, wynikających z zawartej umowy, stanowi ona część ceny. Zaliczka, co należy podkreślić, nie jest formą zabezpieczenia wykonania umowy jak zadatek. W związku z tym nie wchodzą tu w grę przepisy dotyczące jej zwrotu w podwójnej wysokości w razie gdy umowa nie dojdzie do skutku z winy strony tej umowy.

W przypadku dania zaliczki w razie odstąpienia jednej strony od umowy strona, która odstępuje od umowy wzajemnej ma obowiązek zwrócić drugiej stronie wszystko to, co otrzymała od niej na mocy umowy. Może się także domagać odszkodowania za szkody wynikające z tego, że umowa nie doszła do skutku. Nie stosuje się jednak wówczas zasad dotyczących przepadku zadatku lub zasad dotyczących jego zwrotu w podwójnej wysokości.

Zwykle fakt wręczenia zadatku wynika z postanowień umowy zawartej przez strony. Jeśli zachodzą wątpliwości co do tego, czy chodzi o zaliczkę, czy zadatek zwłaszcza w sytuacji niewykonania umowy należy zwrócić się do sądu i przedstawić dowody na to, czy wolą stron było danie zaliczki, czy też zadatku. Mogą to być np. zeznania świadków obecnych przy negocjowaniu umowy lub też przy jej podpisaniu.