otoDom.pl - lepsza strona nieruchomości

Księgi wieczyste służą ustaleniu stanu prawnego nieruchomości. Stanowią one urzędowy rejestr praw związanych z nieruchomością i zapewniać mają bezpieczeństwo zarówno obrotu nieruchomościami jak i kredytu hipotecznego.

Kancelaria Prawnicza Włodzimierz Głowacki i Wspólnicy

Zagadnienia związane z księgami wieczystymi reguluje ustawa z 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001r. nr 124 poz. 136 ze zm.).

Księgi wieczyste prowadzi się, co do zasady, dla nieruchomości. Można je jednak również prowadzić dla prawa, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Pod pojęciem nieruchomości kryją się:

- grunty - tj. części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności;

- budynki - jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności;

- lokale - wyodrębnione i stanowiące osobny przedmiot własności.

W księdze wieczystej, jako rejestrze praw, ujawnieniu podlegają: prawa rzeczowe (tj. własność i użytkowanie wieczyste), ograniczone prawa rzeczowe (tj. użytkowanie, zastaw, służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka) oraz prawa osobiste (np. prawo odkupu, pierwokupu czy dożywocia). Obok praw, do księgi wieczystej mogą być wpisane również roszczenia, m. in. o przeniesienie własności czy wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności nieruchomości.

Księga wieczysta składa się z czterech działów.

- Dział I dzieli się na:

  • Dział I-O - obejmuje oznaczenie nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości,
  • Dział I- SP - obejmuje wpisy praw związanych z jej własnością.

- Dział II - obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;

- Dział III - przeznaczony na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipoteki, wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością oraz wpisy praw osobistych i roszczeń.

- Dział IV - przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.

Wpisy w księdze wieczystej mają co do zasady charakter ujawniający (tzn. deklaratoryjny) co oznacza, że same nie tworzą prawa, a jedynie stanowią świadectwo jego istnienia. Przepisy szczególne nadają jednak niektórym wpisom charakter prawotwórczy (tzn. konstytutywny). Dokonanie takiego wpisu jest wówczas warunkiem powstania, zmiany albo przeniesienia prawa. Przykładowo dokonania takiego wpisu wymaga ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego czy powstanie w drodze umowy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.

Przed dokonaniem wpisu do księgi wieczystej konieczne jest złożenie wniosku przez osobę uprawnioną, na podstawie przedstawionego dokumentu. Takim dokumentem jest np. akt notarialny, decyzja administracyjna, orzeczenie sądowe, dokument bankowy czy inny dokument stwierdzający, że powstało prawo podlegające wpisowi do księgi wieczystej. Dokumenty prywatne (nie urzędowe) muszą być zaopatrzone w podpis poświadczony notarialnie. Wpis posiada moc wsteczną od momentu złożenia wniosku. Oznacza to, że skutki prawne wpisu wyprzedzają chwilę jego dokonania.

Księgi wieczyste są jawne i nikt nie może zasłaniać się nieznajomością dokonanych w nich wpisów. Wpis prawa do księgi wieczystej stwarza domniemanie, że prawo wpisane jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym nawet, jeżeli w istocie tak nie jest. Ponadto domniemywa się, że prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje. Wpisanie do księgi wieczystej ograniczonego prawa rzeczowego, np. użytkowania czy hipoteki powoduje, że posiada ono pierwszeństwo przed innym prawem obciążającym daną nieruchomość, ale niewpisanym do księgi wieczystej. Niekiedy zdarza się bowiem, że nie mogą być równocześnie wykonywane dwa prawa, np. użytkowanie wykonywane na całości nieruchomości. W takiej sytuacji osoba, której przysługuje prawo wpisane do księgi wieczystej może je wykonywać z pominięciem innego użytkowania ustanowionego na tej samej nieruchomości, które nie zostało wpisane do księgi wieczystej.  

Wpis praw osobistych, które co do zasady przysługują uprawnionemu wyłącznie względem określonej osoby (związane z osobą zobowiązanego), powoduje ich przekształcenie w prawa związane z nieruchomością, skuteczne względem każdorazowego właściciela nieruchomości.

W razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto w drodze czynności prawnej nabył własność lub inne prawo rzeczowe od osoby uprawnionej według treści księgi wieczystej. Jest to tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Innymi słowy rękojmia zapewnia nabycie własności czy innego prawa rzeczowego od osoby de facto nieuprawnionej, która jednak została wpisana do księgi wieczystej jako uprawniona. Instytucja rękojmi obejmuje nabycie zarówno praw rzeczowych, jak i osobistych oraz roszczeń ujawnionych księdze wieczystej.

Rękojmia ulega wyłączeniu w przypadku rozporządzeń nieodpłatnych (np. darowizna), a także wówczas, gdy nabywca działa w tzw. złej wierze. Zła wiara nabywcy występuje wówczas, gdy wiedział on albo z łatwością mógł się dowiedzieć, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Działanie rękojmi wyłącza również ujawniona wzmianka o złożeniu wniosku o dokonanie wpisu do księgi wieczystej oraz ujawnione ostrzeżenie dotyczące niezgodności treści księgi ze stanem rzeczywistym. W przypadku powstania niezgodności osoba, której prawo nie jest wpisane albo jest wpisane błędnie, może żądać usunięcia tej niezgodności, a jej roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione w księdze w postaci ostrzeżenia.

Rękojmia nie ma charakteru absolutnego. Art. 7 ustawy wymienia prawa, przeciwko którym nie działa rękojmia wiary publicznej. Oznacza to, że w określonych w ustawie przypadkach nabywca nabędzie nieruchomość wraz z obciążeniem prawami i służebnościami, mimo że nie były one ujawnione w księdze wieczystej. Dotyczy to m.in. prawa dożywocia, służebności przesyłu czy służebności drogi koniecznej.

Właściciel nieruchomości jest zobowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Jeżeli wskutek nieujawnienia prawa osoba trzecia doznała szkody, właściciel ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za niewykonanie swojego obowiązku. Ponadto sąd może wymierzyć takiemu opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10.000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności.

Prowadzeniem ksiąg wieczystych zajmują się sądy rejonowe. Przy każdej księdze prowadzi się akta księgi wieczystej, do których składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości. Zarówno księgi wieczyste jak i akta przechowuje się w sądzie i nie mogą być one wydawane poza budynek sądu. Osoba posiadająca interes prawny, może jednak przeglądać księgi na miejscu w obecności pracownika sądu albo uzyskać odpłatnie odpis księgi wieczystej.

Obok ksiąg wieczystych w wersji papierowej, prowadzonych przez sądy rejonowe, Minister Sprawiedliwości utworzył również centralną bazę danych ksiąg wieczystych w systemie informatycznym. Powołano Centralną Informację Ksiąg Wieczystych, której ekspozytury przy sądach rejonowych prowadzą księgi wieczyste w systemie informatycznym. Możliwość przeglądania ksiąg wieczystych nieruchomości w formie elektronicznej znacznie uprościło proces weryfikacji stanu prawnego nieruchomości.

 

----------------------------------------------------------
Marta Milej - Krzyształowska – aplikant radcowski II roku, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji oraz Wydziału Historii Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. W roku 2011r. rozpoczęła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Poznaniu. Z Kancelarią Prawniczą Włodzimierz Głowacki i Wspólnicy sp.k. związana od grudnia 2010r. Specjalizuje się w prawie pracy oraz prawie konsumenckim.

Kancelaria Prawnicza Włodzimierz Głowacki i Wspólnicy sp.k. - to kancelaria, która posiada wieloletnie doświadczenie w obsłudze przedsiębiorców. Jako jedna z nielicznych kancelarii specjalizuje się w zagadnieniach prawnych dotyczących nowych technologii a także w kompleksowej obsłudze prawnej podmiotów działających w Internecie.