Czy można dziedziczyć umowę najmu?

Wbrew temu co może się wydawać, prawo najmu lokalu mieszkalnego nie jest prawem podlegającym dziedziczeniu i nie wchodzi w skład spadku po zmarłym. Prawo to może jednak przejść na ściśle określone osoby, tymi osobami są: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. W odniesieniu do ostatniej kategorii zwrócić należy uwagę, iż regulacja ta dotyczy także osób pozostających w związkach homoseksualnych. Warunkiem wstąpienia przez te osoby w stosunek najmu jest, by stale zamieszkiwały one w tym lokalu do chwili śmierci jedynego najemcy.

Owe stałe zamieszkiwanie powoduje w praktyce najwięcej problemów. Dla przykładu, zasadniczo nie jest możliwe by wstąpił w stosunek najmu syn wynajmującego, który w momencie śmierci ojca studiował i mieszkał w innym mieście, a do ojca przyjeżdżał na weekendy. Sytuacja ta za każdym razem wymaga jednak indywidualnej oceny i nie można wykluczyć, że i w/w przypadku ostatecznie doszłoby do wstąpienia w stosunek najmu. 

Wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa. Jeżeli w dniu śmierci jedynego najemcy lokalu mieszkalnego nie ma żadnej z osób, które wstępują w tej sytuacji w stosunek najmu, prawo to wygasa. Jeżeli kilka osób spełnia warunki do wstąpienia w stosunek najmu wstępują one w tę umowę łącznie. Oznacza to, że z dniem śmierci nowi najemcy są związani dotychczasową umową najmu, ze wszystkimi konsekwencjami: mogą zajmować i korzystać z lokalu, z obowiązkiem uiszczania czynszu.

Osoby, które „weszły” w prawo najmu, nie są skazane na konsekwencje wynikające z ciążącej na nich umowy. Nowi najemcy mogą wypowiedzieć taką umowę, nawet, jeżeli najem została zawarty na czas oznaczony i umowa nie przewidywała możliwości jego przedterminowego rozwiązania. Zasada ta nie ma jednak zastosowania w przypadku, gdy umiera jeden ze współnajemców lokalu mieszkalnego, mowa tu w szczególności o współmałżonku najemcy, który jest w określonych przypadkach stroną umowy z mocy prawa, nawet jeżeli formalnie jej nie zawierał.

Warto również zaznaczyć, że w odniesieniu do najmu lokali użytkowych przedstawione powyżej zasady nie znajdują zastosowania. W razie śmierci najemcy takiego lokalu prawo najmu podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych przez spadkobierców najemcy na zasadach ustawowych lub zgodnie z testamentem.

Podsumowując, wstąpienie w umowę najmu po śmierci najemcy wiąże się z szeregiem sztywnych warunków, które muszą zostać spełnione aby dana osoba wstąpiła w stosunek najmu w mocy prawa. Z drugiej strony, wiedza ta pozwoli ustrzec się przed ewentualnymi roszczeniami najemcy.