otoDom.pl - lepsza strona nieruchomości

Osoba, która wynajmuje lokal mieszkalny jest zobowiązana do odprowadzania podatku do urzędu skarbowego od uzyskanego z najmu przychodu. W jaki sposób to powinna zrobić określa ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Kancelaria Prawnicza Włodzimierz Głowacki i Wspólnicy

Osoba wynajmująca lokal mieszkalny może dokonać wyboru formy rozliczania podatku. Istotne jest podjęcie tej decyzji zaraz po podpisaniu umowy najmu z najemcą lokalu. Wynajmujący może zdecydować się włączyć przychody z najmu do pozostałych swoich dochodów i rozliczać podatek raz w roku, po zakończeniu roku finansowego, albo podjąć decyzję o płaceniu comiesięcznego podatku zryczałtowanego – wówczas należy pamiętać o systematycznym odprowadzaniu podatku.


Na zasadach ogólnych, podatek płaci się od dochodu, tzn. od różnicy między uzyskanym przychodem z wynajmu a kosztami jego uzyskania (koszty zmniejszają kwotę przychodu). Dochód z umowy najmu opodatkowany jest wspólnie z pozostałymi dochodami stawką 18%, a powyżej kwoty 85 528 zł (drugi próg podatkowy) uzyskiwanych dochodów stawką 32%. Według zasad ogólnych, wynajmujący (podatnik), w celu rozliczenia się z osiągniętego z najmu dochodu, korzysta z formularza PIT-36 (http://www.mf.gov.pl/_files_/ podatki/formularze_podatkowe/pit_2012/pit-36.pdf). Wskazany PIT należy złożyć w Urzędzie Skarbowym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.


Korzystając z powyżej wskazanej metody rozliczania, możliwe jest pomniejszenie przychodu o koszty jego uzyskania. W takiej sytuacji istnieje możliwość odliczenia od przychodu uzyskanego z umowy najmu wydatków poniesionych w związku z ulepszaniem mieszkania – zakupu nowych mebli, remontu kuchni, łazienki, odmalowania pokojów, czy też odliczenia od tego przychodu np. czynszu, który właściciel jest zobowiązany płacić co miesiąc do spółdzielni .


Wybór tej metody rozliczania podatku umożliwia również dokonywanie odpisów amortyzacyjnych wynajmowanego lokalu. W celu skorzystania z takiej szansy, tj. traktowania odpisów jako kosztów uzyskania przychodów, lokal mieszkalny musi być objęty ewidencją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Ponadto, aby uzyskać możliwość zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji, przed rozpoczęciem wynajmowania, lokal powinien być wykorzystywany przez co najmniej 60 miesięcy oraz powinien być po raz pierwszy wprowadzony do ewidencji wynajmującego. Wynajmujący (podatnik) nie ma obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu uproszczonej amortyzacji. Polega ona na uzyskaniu odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych. Wartość początkową określa się poprzez pomnożenie wartości początkowej lokalu mieszkalnego (988zł – taka kwota jest ustanowiona na 1 m2) przez powierzchnię lokalu. Od wskazanej kwoty tj. wartości początkowej należy dokonać odpisów amortyzacyjnych na podstawie stawki 1,5%. Zatem, jeżeli przedmiotem umowy najmu byłoby mieszkanie o powierzchni 50m2, to wartość początkowa wyniosłaby 49 400 zł (988 zł x 50m2 = 49 400 zł), natomiast roczny odpis amortyzacyjny wynosiłby 741 zł (49 400 x 1,5% = 741 zł), a miesięczny wynosiłby 61,75 zł. W takiej sytuacji, gdy wynajmujący wynajmuje jedynie część lokalu, to odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości określonej od wartości początkowej nieruchomości odpowiadającej stosunkowi wynajmowanej części do łącznej powierzchni lokalu. Należy jednak zaznaczyć, że forma uproszczonej amortyzacji nie jest adekwatna do polskich realiów na cenowym rynku nieruchomości (1 m2 mieszkania nie kosztuje zazwyczaj 988 zł).


Warto zwrócić uwagę, że poza corocznym odprowadzaniem podatku z tytułu umowy najmu, wynajmujący (podatnik) zobowiązany jest również co miesiąc albo kwartalnie odprowadzić do urzędu skarbowego zaliczkę na podatek. W celu obliczenia wysokości zaliczki należy po pierwsze określić uzyskane dochody całkowite. Jeżeli jedyny uzyskany dochód, to dochód z tytułu umowy najmu i jeżeli nie osiągnie on kwoty w wysokości 3 091 zł (kwoty rocznego dochodu niezobowiązującego do zapłaty podatku), to nie trzeba odprowadzać od takiej kwoty żadnego podatku. Zatem, jeżeli od stycznia lokal jest wynajmowany, a dochód uzyskiwany w każdym miesiącu to np. 500 zł, to w miesiącu styczniu, lutym, marcu, kwietniu i maju, całkowity dochód osiągnie 3 000 zł. Oznacza to, że dopiero od czerwca trzeba będzie odprowadzać zaliczkę od podatku. We wskazanym przykładzie będzie ona wynosiła: 3500 x 18% - 556,02 [roczna kwota zmniejszająca podatek] = 73,98 zł. Uzyskaną kwotę zaokrągla się do pełnej kwoty, tj. 74 zł. Jest to kwota, która stanowi wartość zaliczki płatnej do 20 czerwca. Podobnie jest z kolejnymi miesiącami – w lipcu mnoży się kwotę stanowiącą dochód z wcześniejszych miesięcy (włącznie z lipcem), czyli do kwoty 3500 dodaje się kolejne 500 zł i uzyskaną kwotę mnoży się przez 18%, a następnie odejmuje się od niej 556,02 zł, itd.


Jeżeli jednak, umowa najmu nie jest jedynym źródłem uzyskania dochodu, należy pamiętać, aby mając umowę o pracę poinformować pracodawcę o równoczesnym osiąganiu dochodów z najmu (nie dotyczy to umowy zlecenie, o dzieło, etc.), aby móc samodzielnie odliczać roczną kwotę wolną od podatku w wysokości 556,02 zł (zanim poinformujemy pracodawcę o dodatkowych dochodach, on odlicza ją z umowy o pracę).

Ponadto, rozliczenia z tytułu umowy najmu na zasadach ogólnych można dokonać wspólnie z małżonkiem, pod warunkiem ustanowienia wspólności majątkowej.

Inną możliwością dla osób wynajmujących mieszkania jest odprowadzanie zryczałtowanej stawki podatku od przychodu uzyskanego z umowy najmu. Taka alternatywa przysługuje osobom fizycznym osiągającym przychód z umowy najmu, która nie jest zawarta w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. W porównaniu do powyżej przedstawionego sposobu odprowadzania podatku, ryczałt cechuje stosunkowo niska stawka – wynosi ona 8,5% bez względu na wysokość osiągniętego przychodu. Jednakże, dokonując wyboru powyżej wskazanej metody rozliczania się, nie jest możliwe odliczanie kosztów jego uzyskania, czy dokonywania odpisów amortyzacyjnych (jak w przypadku odprowadzaniu podatku na zasadach ogólnych).

W celu odprowadzenia zryczałtowanego podatku, wynajmujący (podatnik), powinien wypełnić formularz deklaracji podatkowej PIT-28 (http://www.mf.gov.pl/_files_/podatki/formularze_ podatkowe/pit_2012/pit-28.pdf). Wskazany PIT należy złożyć w urzędzie skarbowym do 31 stycznia następującego po roku podatkowym. Jednakże, aby móc skorzystać ze wskazanej formy rozliczenia, wynajmujący (podatnik) zobowiązany jest do złożenia stosownego oświadczenia w urzędzie do 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli nie złoży powyższego oświadczenia w tym terminie, ponieważ lokal zaczął wynajmować po podanej dacie, aby móc skorzystać z tej formy opodatkowania, wynajmujący powinien złożyć oświadczenie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskał pierwszy przychód z najmu. Jeżeli nie złoży oświadczenia również w tym terminie, zobowiązany jest płacić podatek na zasadach ogólnych.

W przypadku wyboru formy zryczałtowanej, należy pamiętać o comiesięcznym obliczeniu kwoty ryczałtu (8,5% przychodu) i wpłaceniu obliczonej kwoty na konto urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia następnego miesiąca (czyli za styczeń do 20 lutego), z wyjątkiem grudnia, w którym należy to uczynić w terminie złożenia deklaracji podatkowej (31 stycznia następnego roku).


Korzystając ze zryczałtowanej metody odprowadzania podatku z wynajmu, małżonkowie, jeżeli mają ustanowioną wspólność majątkową, również mogą dokonywać wspólnego, rocznego rozliczenia. W takiej sytuacji powinni podjąć decyzję, czy chcą rozliczać się oboje po połowie, czy jedno z nich chce płacić całość. Jeżeli zdecydują, że dokonywać rozliczeń będzie jeden małżonek, to powinien on złożyć stosowne oświadczenie w urzędzie skarbowym do 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym został uzyskany pierwszy przychód z wynajmu. Oświadczenie zobowiązani są podpisać oboje. Wskazane oświadczenie należy składać każdego roku, w którym lokal jest wynajmowany.

Należy pamiętać, że decydując się na zryczałtowaną formę rozliczenia, przychodów uzyskanych z wynajmu nie można łączyć z pozostałymi dochodami (z innych źródeł). Uzyskany przychód można natomiast pomniejszyć m.in. o zapłacone składki na własne ubezpieczenie społeczne, darowizny, wydatki rehabilitacyjne, podatek o zapłacone przez nas składki na ubezpieczenie zdrowotne (jeżeli te same wydatki nie zostały odliczone od innych dochodów lub podatku, rozliczanych według zasad ogólnych).

Jeżeli podatnik oddaje w wynajem kilka lokali, uzyskany przychód powinien być opodatkowany jedną metodą. Oznacza to, że w takiej sytuacji należy zdecydować się np. na opodatkowanie ryczałtowe co do wszystkich wynajmowanych lokali.


O wybranym sposobie odprowadzania podatku nie trzeba informować Urzędu Skarbowego. Jednakże, jeżeli w następnym roku sposób miałby być inny (np. w 2011 wynajmujący rozliczał się na zasadach ogólnych, a w 2012 chce skorzystać z formy ryczałtowej), to należy powiadomić o planowanej zmianie naczelnika urzędu skarbowego, w urzędzie właściwym dla miejsca zamieszkania podatnika rozliczającego się z podatku. Wybór tak dokonany dotyczy również lat następnych, dopóki wynajmujący ponownie nie będzie chciał dokonać zmiany i nie złoży pisemnego wniosku do naczelnika z informacją o rezygnacji lub wniosku o zastosowanie innej formy odprowadzania podatku. Taki wniosek należy złożyć do 20 stycznia danego roku podatkowego. Wniosek można złożyć tylko raz w roku, co oznacza, że częściej niż raz na rok nie można dokonać zmiany sposobu rozliczania się.


W celu podjęcia decyzji z jakiej metody skorzystać, aby rozliczyć się z urzędem skarbowym warto policzyć uzyskiwane dochody, przychody oraz wydatki i wybrać dla siebie jak najkorzystniejszą formę, ponieważ każdy przypadek jest inny.

Justyna Wiśniewska – absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego w Warszawie. W roku 2012 ukończyła studia podyplomowe z zakresu psychologii w praktyce wymiaru sprawiedliwości. Specjalizuje się w prawie cywilnym.
Kancelaria Prawnicza Włodzimierz Głowacki i Wspólnicy sp.k. - to kancelaria, która posiada wieloletnie doświadczenie w obsłudze przedsiębiorców. Jako jedna z nielicznych kancelarii specjalizuje się w zagadnieniach prawnych dotyczących nowych technologii a także w kompleksowej obsłudze prawnej podmiotów działających w Internecie.