Przejdź do treści

Rynek wynajmu lokali mieszkalnych rośnie z każdym rokiem. Warto bliżej przyjrzeć się, jakie obowiązki przepisy polskiego prawa nakładają na osoby, które zawierają między sobą umowę najmu.

Kancelaria Prawnicza Włodzimierz Głowacki i Wspólnicy

Proces wynajmowania zaczyna się od poszukiwań właściwego lokalu – decyzja o zawarciu umowy najmu lokalu mieszkalnego musi być podjęta w sposób przemyślany, tym bardziej, że wiąże się z licznymi konsekwencjami dla obu stron. Warto zatem zwrócić uwagę, iż zarówno na wynajmującym (osobie, która zobowiązuje się oddać lokal do używania najemcy), jak i na najemcy (osobie, która otrzymuje od wynajmującego lokal do używania) ciążą obowiązki. Kwestię tę reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie lokatorów wynajmujący zobowiązuje się m.in. oddać najemcy nieruchomość do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Określenie czasu, na jaki najemca otrzyma lokal zależy od postanowień zawartych w umowie najmu, którą wynajmujący z najemcą powinni zawrzeć. Warto też zadbać o określenie warunków, na podstawie których każda ze stron może się z umowy wycofać. Ważne jest nie tylko wskazanie terminów wypowiedzeń, ale też ewentualnych odszkodowań dla drugiej strony. Umowa powinna również regulować zachowanie stron umowy w przypadku nie dotrzymania warunków przez drugą stronę.

Odwiedź zakładkę "dla studenta"
i pobierz wzory umów najmu >>

 

 


Na wynajmującym spoczywa obowiązek dokonywania napraw
lokalu w zakresie wynikającym z normalnego zużycia.
Wynajmujący jest zobowiązany wydać najemcy lokal w stanie pozwalającym z niego korzystać w uzgodnionej formie oraz zapewnić spokojne używanie (między innymi poprzez ochronę przed żądaniami osób trzecich, nie spowodowanymi przez najemcę). W okresie najmu wynajmujący powinien utrzymać lokal w stanie pozwalającym najemcy na korzystanie ze wszystkich udogodnień stanowiących wyposażenie lokalu mieszkalnego i budynku, w którym lokal się znajduje. Na wynajmującym spoczywa obowiązek dokonywania napraw lokalu, naprawy lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie wynikającym z normalnego zużycia, nie będących efektem niewłaściwych działań najemcy, a zwłaszcza napraw i wymiany wewnętrznych instalacji – wodociągowej, gazowej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, elektrycznej oraz wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, tynków i podłóg. Oznacza to w szczególności, że wynajmujący zobowiązany jest do zapewnienia sprawnego działania urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, gazu, ciepła, prądu, jak również wind i innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku, na podstawie odrębnych przepisów (np. ustaleń wspólnoty określonych w regulaminie osiedla). Jeżeli istnieje regulamin korzystania z wynajmowanego lokalu, wynajmujący ma obowiązek doręczyć go najemcy. To wynajmujący również powinien dbać o porządek i czystość pomieszczeń oraz urządzeń budynku, które służą do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia. Na wynajmującym poza obowiązkami określonych działań, ciąży obowiązek zaniechania – polegający na powstrzymaniu się od działań zakłócających korzystanie z lokalu przez najemcę.

Na najemcy spoczywa obowiązek używania lokalu zgodnie z zakresem określonym w umowie najmu, a jeżeli umowa tego nie określa - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu lokalu mieszkalnego. W szczególności oznacza to m.in. uzyskiwanie zgody na piśmie od wynajmującego na dokonywanie przeróbek i ulepszeń w wynajmowanym lokalu (np. poprzez pomalowanie ścian na inny kolor, wymianę mebli) oraz na podnajęcie części lokalu innej osobie (niezależnie od formuły zastosowanej przy tym podnajęciu). Najemca powinien również stosować się do porządku domowego (o ile nie jest sprzeczny z umową – wówczas należy się stosować do umowy najmu), dbać i chronić przed uszkodzeniem i dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku (takich, jak windy, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów oraz innych pomieszczeń gospodarczych i otoczenia budynku). Obowiązkiem najemcy jest płacenie czynszu w terminie określonym w umowie oraz utrzymywanie lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Jeżeli uszkodzenia powstały z winy najemcy, ma on obowiązek dokonywać napraw. Ponadto, najemca ma obowiązek udostępniać lokal upoważnionym osobom niezwłocznie w sytuacji awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody – w celu jej usunięcia, jak również udostępnić lokal właścicielowi (po wcześniejszym ustaleniu terminu) w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac, a następnie udostępnić lokal w celu wykonania tych prac.

Na najemcy ciąży obowiązek dokonywania drobnych napraw,
takich jak np. malowanie pomieszczeń.
Zwrócenie lokalu wynajmującemu po zakończeniu okresu umowy następuje w stanie nie pogorszonym, jednak najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Należy podkreślić również, że w związku ze zwykłym używaniem lokalu na najemcy ciąży obowiązek dokonywania drobnych napraw (takich jak: malowanie pomieszczeń, konserwacja podłóg, okien, drzwi, naprawa urządzeń sanitarnych, malowanie lub tapetowanie oraz naprawa uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi i okien, naprawianie mebli, etc.). W ramach dokonywania drobnych napraw warto zwrócić uwagę na obowiązek naprawiania i konserwowania etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiany, w celu zapewnienia w lokalu ogrzewania, który również spoczywa na najemcy.

Obowiązki najemcy w zakresie dokonywanych napraw lokalu mogą zostać uregulowane w umowie. Jednakże, jeżeli w umowie nie zostały one określone, to stosuje się przepisy ustawy (nie jest to katalog zamknięty). W razie wątpliwości odnośnie wskazania osoby, która zobowiązana jest do naprawy lokalu (w przypadku braku uregulowania w umowie i w przepisach), naprawa obciąża wynajmującego.

Przed wydaniem lokalu mieszkalnego wynajmujący i najemca powinni sporządzić protokół, w którym zostanie dokładnie opisany stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji, urządzeń, ścian, mebli – wszystkiego co wraz z lokalem wynajmujący odda najemcy do używania. Protokół stanowi podstawę do ewentualnych rozliczeń po odbiorze lokalu przez wynajmującego od najemcy, dlatego warto przeznaczyć na jego sporządzenie odpowiednią ilość czasu, dokładnie weryfikując osobiście wszystkie istotne elementy wyposażenia, pamiętając o umieszczeniu daty sporządzenia protokołu i podpisaniu go przez obie strony. Warto, żeby obie strony posiadały identyczną wersję protokołu – dzięki temu można będzie uniknąć ewentualnych problemów przy rozliczaniu zdawanego lokalu.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na przepis mający szczególne znaczenie w przypadku konieczności formalnego komunikowania się wynajmującego z najemcą. Warto pamiętać, że zarówno na wynajmującym, jak i na najemcy ciąży obowiązek informowania drugiej strony o każdej zmianie adresu zamieszkania lub siedziby. Jeżeli wynajmujący albo najemca nie zawiadomi drugiej strony o takiej zmianie, korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, „za potwierdzeniem odbioru” i nieodebraną, uważa się za doręczoną. Umowa zawierana między wynajmującym i najemcą jest bardzo ważnym dokumentem. Odpowiednio przygotowana pozwala uniknąć problemów obu stronom. Wraz z protokołem odbioru lokalu będzie podstawową dokumentacją służącą do rozwiązywania ewentualnych konfliktów. Dlatego warto pamiętać o obowiązkach stron i – w razie potrzeby – skorzystać z rady prawników specjalizujących się w tematyce najmu.

--------------------------------------------------
Justyna Wiśniewska
– absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego w Warszawie. W roku 2012 ukończyła studia podyplomowe z zakresu psychologii w praktyce wymiaru sprawiedliwości. Specjalizuje się w prawie cywilnym.

Kancelaria Prawnicza Włodzimierz Głowacki i Wspólnicy sp.k. - to kancelaria, która posiada wieloletnie doświadczenie w obsłudze przedsiębiorców. Jako jedna z nielicznych kancelarii specjalizuje się w zagadnieniach prawnych dotyczących nowych technologii a także w kompleksowej obsłudze prawnej podmiotów działających w Internecie.