otoDom.pl - lepsza strona nieruchomości

Rękojmia Zgodnie z art. 556 kodeksu cywilnego można domagać się ochrony wynikającej z ustawowej rękojmi w kilku przypadkach:

1)gdy dom (mieszkanie) ma wadę zmniejszająca jego wartość lub użyteczność ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy; chodzi tutaj o sytuację, gdy dom (mieszkanie) nie spełnia swoich funkcji określonych w umowie.  Dzieje się tak np. wówczas, gdy budynek grozi zawaleniem albo ma nieszczelny dach.
2)jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego; chodzi tu na przykład o sytuację, gdy sprzedający - względnie wykonawca - deklarował, że dom będzie ogrodzony murem z kamienia, a w rzeczywistości jest ogrodzony drewnianym płotem, albo że z domu będzie się roztaczać piękny widok na jezioro,  a w rzeczywistości roztacza się z niego widok na przepompownię ścieków.
3)jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (niekompletnym); chodzi tu o sytuację, gdy mieszkanie (dom) nie ma pewnych części, elementów, które obligatoryjnie powinny się w nim znaleźć. W umowie był na przykład zapis, że dom będzie posiadał drewniane schody, których tam – jak się okazuje - nie ma. Albo wykonawca miał wstawić okna, a ich nie wstawił.
4)gdy rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej. Ten przepis mówi, że rękojmia przysługuje na przykład wówczas, gdy wykonawca (deweloper) sprzedał mieszkanie, które przedtem kupił ktoś inny. Tak sytuacja jest niezwykle rzadka, ponieważ nad kwestiami prawnymi (w tym własności) czuwa notariusz (jednak nie wszystkie aspekty prawne mogą zostać sprawdzone przez notariusza).

Należy pamiętać, że na dom (względnie mieszkanie) kupiony lub zbudowany przez dewelopera przysługuje trzyletnia rękojmia (od daty odbioru budynku).  Natomiast jeżeli wykonawca przekazał mieszkanie lub dom w stanie surowym zamkniętym i kupujący sam je wykańcza, te usługi objęte są roczną rękojmią. Naprawy usterek należy domagać się pisemnie. W przypadku ewentualnego sporu z wykonawcą zgłaszający usterkę (wadę) będzie miał wtedy dowód. Jeżeli wada ma charakter istotny (czyli mieszkanie albo dom zostały wykonane tak, że zamieszkanie w nim jest niemożliwe), kupujący może żądać wymiany domu czy mieszkania na nowe lub odstąpić od umowy i domagać się zwrotu wypłaconych pieniędzy. 

W przypadku wady nieistotnej nie można odstąpić od umowy, lecz jedynie żądać od wykonawcy obniżenia wynagrodzenia. Należy wyznaczyć wykonawcy termin, w jakim powinien wadę usunąć.

Wykonawca może nie zgodzić się na usunięcie wady wówczas, gdy:
1.jej usunięcie wymaga nadmiernych kosztów,  
2.wady są nieusuwalne,
3.wady są usuwalne, ale nie w terminie wyznaczonym przez klienta.

Gwarancja
Gwarancja nie jest obowiązkowa. Wykonawca może jej udzielić, ale nie ma takiego obowiązku. Gwarancja to umowne przyrzeczenie, że jeżeli w czasie określonym w gwarancji okaże się, że rzecz (w tym budynek) ma wadę, to udzielający gwarancji  (producent, sprzedający czy wykonawca ) dokona naprawy na swój koszt. Należy pamiętać, że w przypadku zakupu mieszkania warunki gwarancji powinny być częścią umowy sprzedaży. W przypadku, gdy budujemy dom, należy dopilnować, aby warunki gwarancji były określone w umowie o roboty budowlane, spisanej z wykonawcą. 

Należy pamiętać, że można się domagać jednocześnie ochrony z rękojmi i gwarancji.

Mieszkanie (dom) koniecznie należy odbierać w towarzystwie osoby posiadającej  uprawnienia inspektora nadzoru. Pomoże on wychwycić usterki, których osoba nie będąca profesjonalistą nie jest w stanie zauważyć.

Reasumując rękojmia przysługuje z mocy prawa zawsze i każdemu i nie musi być zapisana w umowie przedwstępnej ani ostatecznej. Dzięki rękojmi można żądać usunięcia wad, czyli ich naprawy albo obniżenia ceny za dom lub mieszkanie. Na wady konstrukcyjne budynku (ściany, dach) obowiązuje trzyletnia rękojmia, na pozostałe, np. podłogi, okna – roczna. Gwarancja natomiast jest dobrowolna i musi być zapisana w umowie.

Antoni Koprowski

Kancelaria Prawnicza Koprowski Gąsior Gierzyńska

Źródło:

Twój Deweloper

/