Przejdź do treści

Jeżeli znajdujecie się w trudnej sytuacji mieszkaniowej i majątkowej, jeżeli właściciel wynajmowanego przez was lokalu wypowiedział wam niespodziewanie umowę, jeżeli zostaliście eksmitowani przez sąd albo jeżeli nie macie skąd wziąć odpowiedniej kwoty na zapłatę wysokich czynszów najmowanych lokali, ten tekst jest dla was.

Kancelaria Prawnicza Włodzimierz Głowacki i Wspólnicy

Lokal socjalny, zgodnie z definicją zawartą w ustawie o ochronie
praw lokatorów, to lokal nadający się do zamieszkania ze
względu na wyposażenie i stan techniczny.
Być może właśnie wam przysługuje rozwiązanie zaproponowane przez Ustawodawcę, pozwalające wystąpić o przyznanie przez gminę lokalu socjalnego – wystarczy, że spełniacie wymagania określone w ustawie. Komu zatem przysługuje wskazany lokal i jakie wymagania należy spełniać, aby go otrzymać?

Prawo do lokalu socjalnego przysługuje:

  1. kobiecie w ciąży,
  2. małoletniemu, niepełnosprawnemu lub ubezwłasnowolnionemu oraz sprawującemu nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
  3. obłożnie chorym,
  4. emerytom i rencistom spełniającym wymagania do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej (określone w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie funduszu socjalnego emerytów i rencistów Policji, Straży Granicznej, Biura Ochrony Rządu i Państwowej Straży Pożarnej oraz ich rodzin z dnia 9 września 2004 r.)
  5. osobie posiadającej status bezrobotnego,
  6. osobie spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.

Należy zaznaczyć, że wskazanym powyżej osobom prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje, jeżeli mogą one zamieszkiwać w innym lokalu niż dotychczas używany. Prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje również osobie, która samowolnie zajmuje lokal i wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu. Wyjątek stanowi sytuacja, w której przyznanie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie uzasadnione oraz w stosunku do osób wymienionych powyżej.

Lokal socjalny, zgodnie z definicją zawartą w ustawie o ochronie praw lokatorów, to lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy – tj. jedną osobę w przypadku zamieszkiwania co najmniej dwóch osób - nie może być mniejsza niż 5 m², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie. Należy zwrócić uwagę, że chodzi tu o powierzchnię pokoi, a nie o powierzchnię użytkową lokalu. Lokal socjalny ma być w takim stanie technicznym i ma mieć takie wyposażenie, aby nadawał się do zamieszkania. Oznacza to, że na lokale socjalne można wykorzystywać lokale, które spełniają aktualne wymagania i normy techniczne, ale również lokale, które nie spełniają aktualnych wymagań i norm, gdyż zostały zbudowane, zanim normy te zaczęły obowiązywać.

O przyznaniu lokalu socjalnego decyduje sąd w postępowaniu eksmisyjnym. Przepis art. 14 wskazanej ustawy zobowiązuje sąd do obligatoryjnego – pozytywnego lub negatywnego – orzeczenia o uprawnieniu osób eksmitowanych, a zatem byłych lokatorów, do lokalu socjalnego, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną osób, których takie orzekanie dotyczy. Co oznacza, że w sprawie przyznania lokalu socjalnego sąd orzeka z urzędu. Należy jednak pamiętać, że obowiązek orzekania w tym przedmiocie nie obejmuje osób, które samowolnie zajmują lokal.

Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje, z powodu wykraczania przez lokatora w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. Obowiązek orzeczenia przez sąd uprawnienia do lokalu socjalnego dotyczy jedynie osób, które miały tytuł prawny do lokalu oraz ich domowników. Należy bowiem zwrócić uwagę, iż tytuł do korzystania z mieszkania przez domowników wypływa z prawa i woli najemcy i jest skuteczny względem wynajmującego. Jest to uprawnienie pochodne od prawa najemcy, powstające i gasnące razem z nim.

Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Do czasu dostarczenia uprawnionym lokalu socjalnego, mają oni prawo zamieszkiwać w dotychczasowym lokalu, za który powinni uiszczać comiesięczne tzw. odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie mieliby opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Oznacza to w szczególności, że właściciel mieszkania nie uzyska klauzuli wykonalności wyroku eksmisyjnego, dopóki gmina nie zaoferuje uprawnionym lokalu socjalnego. Należy wskazać, że obowiązek dostarczenia takiego lokalu ciąży jedynie na gminie, właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, a to znaczy, że eksmitowany, uprawniony do lokalu socjalnego nie ma obowiązku przeprowadzenia się do lokalu dostarczonego przez inny niż gmina podmiot.

Jeśli gmina nie wywiązuje się z obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego, mimo orzeczenia sądu, lokator może wystąpić z roszczeniem o zobowiązanie gminy do zawarcia umowy najmu wskazanego lokalu socjalnego, jeżeli pozostaje on w jej zasobach. Jednakże to uprawnienie przysługuje dopiero po orzeczeniu przez sąd o przysługującym prawie do lokalu socjalnego.

Najważniejszymi celami przyznawania lokali socjalnych jest
wsparcie rodzin ubogich oraz przeciwdziałanie bezdomności.
Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony. Czas trwania umowy pozostaje w gestii władz gminy i będzie wynikał z przyznanej jej swobody prowadzenia polityki mieszkaniowej. Przy określaniu czasu, na jaki zostanie zawarta umowa gmina powinna wziąć pod uwagę cele przyznawania lokali socjalnych, które wynikają z ustawy. Najważniejszymi celami przyznawania lokali socjalnych jest wsparcie rodzin ubogich oraz przeciwdziałanie bezdomności.

Stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym. Przy najmie lokalu socjalnego nie pobiera się kaucji.

Umowę najmu lokalu socjalnego można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. W razie wzrostu dochodów gospodarstwa domowego najemcy ponad wysokość określoną w uchwale rady gminy uzasadniającej oddanie w najem lokalu socjalnego od dnia ustania najmu do czasu opróżnienia takiego lokalu stosuje się przepisy o odszkodowaniu. Oznacza to, że uprawnieni zobowiązani są do uiszczania odszkodowania co miesiąc w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego, odszkodowania uzupełniającego.

Należy również zwrócić uwagę, że gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może używać tego lokalu.

Co należy zrobić, aby uzyskać prawo do lokalu socjalnego?

W sytuacji znalezienia się w trudnej sytuacji materialnej i mieszkaniowej albo w przypadku orzekania przez sąd eksmisji, spełniając opisane powyżej wymagania potrzebne do uzyskania lokalu socjalnego, należy złożyć pismo do właściwego sądu o przyznanie lokalu socjalnego, a następnie, po uprawomocnieniu się wyroku, udać się do gminy w celu wydzielenia takiego lokalu z jej zasobu  mieszkaniowego.

I jakie dokumenty należy przygotować?

W przypadku najmu lokalu socjalnego ze względu na wyrok sądu orzekający eksmisję z zajmowanego poprzednio lokalu, należy złożyć prawomocny wyrok sądu orzekający eksmisję wraz z uprawnieniem do otrzymania lokalu socjalnego.

Natomiast w przypadku najmu lokalu socjalnego ze względu na trudną sytuację materialną i mieszkaniową należy co do zasady złożyć przede wszystkim:

  • wniosek o zawarcie umowy najmu lokalu socjalnego,
  • zaświadczenie o dochodach wnioskodawcy oraz członków gospodarstwa domowego zgłoszonych do wspólnego zamieszkiwania
  • zaświadczenie z urzędów gmin/dzielnic potwierdzające miejsce ostatniego zameldowania wnioskodawcy i domowników

Pozostałe dokumenty precyzyjnie określa uchwała rady konkretnej gminy. W trakcie postępowania organ również może zażądać dodatkowych dokumentów niezbędnych do rozpatrzenia sprawy.

Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na definicję dochodu. Zgodnie z ustawą o dodatkach mieszkaniowych, za dochód uważa się wszelkie przychody po odliczeniu kosztów ich uzyskania oraz po odliczeniu składek na ubezpieczenie emerytalne i rentowe oraz na ubezpieczenie chorobowe, chyba że zostały już zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Do dochodu nie wlicza się: świadczeń pomocy materialnej dla uczniów, dodatków dla sierot zupełnych, jednorazowych zapomóg z tytułu urodzenia się dziecka, dodatku z tytułu urodzenia dziecka, pomocy w zakresie dożywiania, zasiłków pielęgnacyjnych, zasiłków okresowych z pomocy społecznej, jednorazowych świadczeń pieniężnych i świadczeń w naturze z pomocy społecznej, dodatku mieszkaniowego oraz dodatków pielęgnacyjnych. W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą, których dochód z tej działalności wynosi zero lub wykazywana jest strata albo działalność prowadzona jest w formie karty podatkowej, za dochód przyjmuje się zadeklarowaną kwotę przychodu, stanowiącą podstawę wymiaru składek na ubezpieczenia społeczne.

Analizując powyżej opisaną regulację dotyczącą najmu lokalu socjalnego odnosi się wrażenie, że Ustawodawca wyszedł naprzeciw potrzebom mieszkaniowym. Regulacja ma ona na celu ochronę lokatorów, których prawo do innego lokalu wygasa, np. na skutek eksmisji. Sam przepis o braku możliwości otrzymania przez właściciela mieszkania tytułu wykonawczego do orzeczenia o eksmisji sprawia, że Ustawodawca postanowił zadbać o potrzeby mieszkaniowe lokatorów. Regulacja dotycząca najmu lokalu socjalnego nie pozwala nikogo pozostawić bez „dachu nad głową”. Biorąc jednak pod uwagę zawiłość procedury przyznawania lokali oraz ich zdarzający się niedobór, a także przewlekłość postępowania, odnosi się wrażenie, że pomimo spełniania wymogów wielu ludzi nie otrzyma pomocy ze strony gminy.Zawsze jednak należy pamiętać o możliwości otrzymania lokalu socjalnego i w razie potrzeby – wnioskować o jego przyznanie. Warto przy tym zaznaczyć, że ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje na obowiązki gminy w zakresie zapewnienia lokali socjalnych oraz zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach nie domagając się, aby osoby o niskich dochodach miały niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe. Oznacza to w szczególności, że osoby wynajmujące mieszkania należące do mieszkaniowego zasobu gminy mogą mieć zaspokojone potrzeby mieszkaniowe, tj. np. nie są bezdomne, ale rada może uznać sposób zaspokojenia tych potrzeb za niedostateczny.

------------------------------------------------------

Justyna Wiśniewska – absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego w Warszawie. W roku 2012 ukończyła studia podyplomowe z zakresu psychologii w praktyce wymiaru sprawiedliwości. Specjalizuje się w prawie cywilnym.

Kancelaria Prawnicza Włodzimierz Głowacki i Wspólnicy sp.k. - to kancelaria, która posiada wieloletnie doświadczenie w obsłudze przedsiębiorców. Jako jedna z nielicznych kancelarii specjalizuje się w zagadnieniach prawnych dotyczących nowych technologii a także w kompleksowej obsłudze prawnej podmiotów działających w Internecie.