Przejdź do treści

Inwestowanie w nieruchomości lokalowe na wynajem od lat stanowi najpopularniejszą formę pomnażania kapitału, w związku z tym coraz ważniejsza staje sie znajomość praw i obowiązków stron umowy najmu. Zważywszy na możliwość doboru nieodpowiedniego lokatora niezmiernie istotnym zagadnieniem pozostaje kwestia skutecznego wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego.

Kancelaria Prawnicza Włodzimierz Głowacki i Wspólnicy

Ze względu na swój szczególny charakter najem lokalu w celach mieszkaniowych podlega ochronie realizowanej przez przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2011 r. Nr 11, poz. 16 ze zm.) Zawarte w ustawie przepisy mają charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że nie mogą być one wolą stron wyłączone lub ograniczone. W związku z tym wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego, może nastąpić z inicjatywy wynajmującego jedynie przy wystąpieniu przyczyn wskazanych w ustawie. Dla możliwości skorzystania przez właściciela z tego uprawnienia nie ma znaczenia fakt zawarcia umowy z najemcą na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Prawo do wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu lokalu mieszkalnego powstaje przede wszystkim w przypadkach naruszenia przez najemcę obowiązków wynikających ze stosunku najmu. Za takie naruszenie uznaje się:

1) używanie lokalu pomimo pisemnego upomnienia w sposób sprzeczny z umową, dopuszczając do powstania szkód, lub niszcząc urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;

2) pozostawanie w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;

3) wynajęcie, podnajęcie lub oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez pisemnej zgody właściciela;

4) używanie lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem, że jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok.

Dodatkowo, gdy pobierany czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu:

1) z powodu niezamieszkiwania najemcy w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) osobie której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Właściciel może również skorzystać z prawa wypowiedzenia, gdy zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu. Niezależnie od przyczyny wypowiedzenia każde oświadczenie w tym zakresie powinno być złożone w formie pisemnej z zachowaniem odpowiedniego okresu wypowiedzenia. Długość terminów wypowiedzenia uzależniona jest od jego przyczyny i wynosi:

1) miesiąc przy naruszeniu przez najemcę obowiązków wynikających ze stosunku najmu oraz przy osobie której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego;

2) sześć miesięcy przy braku zamieszkiwania w lokalu przez najemcę przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

3) sześć miesięcy, gdy właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu a lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu w którym może zamieszkać lub właściciel dostarczył mu lokal zamienny;

4) trzy lata, gdy właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a lokatorowi nie przysługuje tytuł do lokalu w którym może zamieszkać i właściciel nie dostarcza mu lokalu zamiennego;

Obowiązek zachowania formy pisemnej oraz podania odpowiedniej przyczyny i prawidłowego terminu wypowiedzenia jest niezwykle istotny gdyż wypowiedzenie z pominięciem tych elementów jest nieważne. W rezultacie nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Jak wskazano wcześniej zakres uprawnień wynajmującego co do wypowiedzenia jest ściśle związany z ustawą i nie może być modyfikowany przez strony. Przedstawienie przez wynajmującego innej przyczyny niż wynikająca z przepisów jak również ustalenie przez strony umowy dodatkowych okoliczności uprawniających właściciela do wypowiedzenia jest bezskuteczne i nie może powodować rozwiązania stosunku najmu.

Z uwagi na ograniczone prawa wynajmującego, sugeruje się zawieranie umów najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony. W takim przypadku istnieje pewność, że wraz z upływem odpowiedniego okresu umowa wygaśnie. Przy umowie zawartej na czas nieokreślony występuje ryzyko długotrwałego związania się umową z najemcą, którego obecności chcielibyśmy uniknąć a z którym nie będzie można, przy braku wystąpienia przesłanek ustawowych doprowadzić indywidualnie do wygaśnięcia stosunku najmu.

Łukasz Kwaśnik – aplikant radcowski, absolwent Wydziału Prawa, Prawa Kanonicznego i Administracji Katolickiego Uniwersytetu Lubelskiego im. Jana Pawła II w Lublinie. W roku 2008 ukończył studia podyplomowe z zakresu prawa amerykańskiego. W roku 2010 rozpoczął aplikację radcowską, z Kancelarią związany od lipca 2012 roku. Specjalizuje się w prawie cywilnym.
 

Kancelaria Prawnicza Włodzimierz Głowacki i Wspólnicy sp.k.- to kancelaria, która posiada wieloletnie doświadczenie w obsłudze przedsiębiorców. Jako jedna z nielicznych kancelarii specjalizuje się w zagadnieniach prawnych dotyczących nowych technologii a także w kompleksowej obsłudze prawnej podmiotów działających w Internecie.