Za zły stan techniczny domu właścicielowi grożą surowe kary

Przepisy Prawa budowlanego nakładają na właścicieli domów obowiązek zapewnienia jego bezpiecznego użytkowania w czasie takich zjawisk pogodowych jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, które mogą spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Co i kiedy trzeba skontrolować?

Właściciel domu ma obowiązek co najmniej raz w roku skontrolować stan techniczny:

• elementów domu, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);

Ponadto wskazane wyżej instalacje trzeba skontrolować co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2.

Co najmniej raz na 5 lat trzeba przeprowadzić kontrolę  polegającą na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności domu do użytkowania obiektu budowlanego, jego estetyki oraz otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Za każdym razem, gdy nastąpią wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie trzeba przeprowadzić kontrolę bezpiecznego użytkowania domu.

Okresowym przeglądom trzeba też poddawać stan techniczny kotłów, także ich efektywność energetycznej kotłów oraz ich wielkości do potrzeb użytkowych:

• co najmniej raz na 2 lata – opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności ponad 100 kW,
• co najmniej raz na 4 lata – opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności 20 kW do 100 kW oraz kotłów opalanych gazem.

Co najmniej raz na 5 lat należy skontrolować ocenę efektywności energetycznej zastosowanych urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji, ich wielkości w stosunku do wymagań użytkowych o mocy chłodniczej nominalnej większej niż 12 kW.

Instalacje ogrzewcze z kotłami o efektywnej nominalnej wydajności powyżej 20 kW użytkowanymi co najmniej 15 lat, licząc od daty zamieszczonej na tabliczce znamionowej kotła, powinny być poddane przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego jednorazowej kontroli obejmującej ocenę efektywności energetycznej i doboru wielkości kotła, a także ocenę parametrów instalacji oraz dostosowania do funkcji, jaką ma ona spełniać. Kontrolę tę przeprowadza się w roku następnym po roku, w którym upłynęło 15 lat użytkowania kotła.

Procedura przeprowadzania przeglądów

W razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego domu lub jego części mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska organ nadzoru budowlanego nakazuje przeprowadzenie kontroli, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego domu lub jego części.

Wszystkie okresowe kontrole mogą przeprowadzić tylko osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Kontrolę stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych, gazowych i urządzeń chłodniczych mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.

Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych powinny przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu  do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych.

Jakie dokumenty trzeba przechowywać?

Właściciel domu ma obowiązek przechowywać przez okres istnienia budynku dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Chodzi tu również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem. Oprócz dokumentów, związanych z przeglądem instalacji należy zachować także te dotyczące naprawy i modernizacji.

Właściciele domów jednorodzinnych nie mają co prawda obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego, zawierającą zapisy dotyczące przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego, ale mogą prowadzić ją dobrowolnie.

Obowiązki właściciela domu w razie naruszenia prawa

Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że dom  np. może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym może stwierdzić w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. W decyzji tej organ nadzoru budowlanego może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Właściciel domu ma obowiązek usunąć stwierdzone podczas okresowych kontroli uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a przede wszystkim  katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem. Obowiązek ten powinien być potwierdzony w protokole z kontroli domu.

Jakie kary za nieprzestrzeganie przepisów?

Właściciel, który nie przestrzega obowiązku dokonywania okresowych kontroli domu popełnia wykroczenie i podlega karze grzywny do 5 tys. zł. w postaci mandatu, nakładanego przez nadzór budowlany. W przypadku nieprzyjęcia mandatu sprawa trafia do sądu.

Natomiast właściciel domu, który nie przestrzega obowiązku usunięcia stwierdzonych uszkodzeń lub uzupełnienia braków, mogących spowodować niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska podlega karze grzywny nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia albo pozbawienia wolności do roku.

Jeżeli właściciel domu nie przechowuje dokumentacji dotyczącej okresowych przeglądów, może mieć problemy z uzyskaniem od ubezpieczyciela odszkodowania w razie np. uszkodzenia domu w wyniku np. pożaru.