otoDom.pl - lepsza strona nieruchomości

Osoba, która chce kupić działkę pod budowę domu ma dwie możliwości. Może kupić działkę budowlaną albo działkę rolną, której odrolnienie związane jest z wieloma formalnościami. Przed zakupem działki najważniejszą rzeczą jaką musi zrobić każdy inwestor jest sprawdzenie stanu formalno-prawnego działki oraz perspektyw związanych z planowanym zagospodarowaniem otoczenia.

Sprawdzenie nieruchomości

Trzeba ustalić, czy sprzedającemu przysługuje prawo własności do oferowanej nieruchomości. Najważniejszym dokumentem stwierdzającym stan prawny nieruchomości jest poświadczony odpis z wszystkich, tj. czterech działów założonej dla niej księgi wieczystej. Odpis jest uważany za aktualny jedynie przez 3 miesiące licząc od daty jego wydania. Ważne jest aby sprawdzić, czy w księdze wieczystej nie ma wzmianki o złożonym wniosku o dokonanie wpisu. Ponieważ taki wniosek będzie dopiero rozpatrywany, to interesujące nas fakty mogą ulec zmianie. Dane nieaktualne będą w księdze podkreślone kolorem czerwonym. Poza informacją, kto jest właścicielem działki, z księgi wieczystej można się dowiedzieć tak przydatnych rzeczy jak to, czy działka nie jest obciążona hipoteką, czy nie jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym jak np.służebnością drogi koniecznej (czyli prawem sąsiadów do przejeżdżania i przechodzenia przez ten grunt). Księgi wieczyste znajdują się w wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych właściwych dla miejsca położenia działki. Przeglądanie ksiąg jest bezpłatne. Ponadto należy sprawdzić dane dotyczące działki w tzw. ewidencji gruntów i budynków. Ustalenie dokładnych danych działki jest istotne dla prawidłowego oznaczenia danej działki, zarówno dla potrzeb sporządzenia umowy sprzedaży jak i dla przeprowadzania stosownych procedur budowlanych.

Przed podjęciem decyzji o zakupie działki należy w pierwszej kolejności ustalić jej przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego tj. sprawdzić, czy działka jest przeznaczona pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe. Może się okazać, że działka ma np. przeznaczenie rolne i nie można na niej wybudować domu lub że jest przeznaczona dla innego rodzaju zabudowy, np. usługowej lub przemysłowej, albo przebiega przez nią planowana droga - wszystko to uniemożliwi uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Plany zagospodarowania przestrzennego znajdują się w urzędzie gminy w wydziale architektury. Tam można zapoznać się z planem, a także otrzymać z niego wypisy i wyrysy. Ponadto plan wskaże nam jaka może być maksymalna wysokość planowanej zabudowy, jakie powinny być parametry techniczne projektowanego budynku, np. kształt dachu, wielkość powierzchni zabudowy, czy istnieje możliwość dostępu do drogi publicznej, korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności, jakie są wymagania dla danego terenu dotyczące ochrony środowiska lub ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, jakie są zasady i warunki podziału terenu na działki budowlane

Zakup działki budowlanej

Zakup działki budowlanej, podobnie jak każdej nieruchomości, wymaga sporządzenia aktu notarialnego, co wiąże się z poniesieniem określonych kosztów takich jak:wynagrodzenie notariusza, opłaty sądowe oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. Obecnie notariusz pobiera wszystkie te opłaty i wpłaca je na konta właściwych sądów i urzędów. W przypadku nabywania nieruchomości od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, sprzedaż odbywa się na zasadach przetargu, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Procedura zakupu po wygraniu przetargu również wymaga zachowania aktu notarialnego.

Przygotowanie do budowy

Przed przystąpieniem do budowy domu musimy uzyskać szereg ważnych decyzji:

1. Warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego.

Otrzymanie pozwolenia na budowę wymaga przedłożenia oprócz projektu również dokumentu potwierdzającego możliwość i warunki zabudowy działki wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego gminy. Do niedawna wymagało to każdorazowo uzyskania z gminy dla wybranej działki decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Od 11 lipca 2003 r. warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego działek regulowane są bezpośrednio przez obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy, a tylko w przypadku jego dezaktualizacji lub braku -przez decyzje o warunkach zabudowy wydawana przez prezydenta, burmistrza lub wójta gminy. W praktyce oznacza to, że decyzja o warunkach zabudowy jest wymagana nadal odnośnie wszystkich działek położonych na terenach, dla których miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego zostały uchwalone przed 1 stycznia 1995 r., a dla pozostałych wystarczające są aktualny wypis i wyrys z planu zagospodarowania gminy. Dzięki takiemu rozwiązaniu można otrzymać decyzje nawet wówczas, jeśli gmina nie posiada planu miejscowego lub jest on nieaktualny.

Wydawanie decyzji poza planem podlega jednak znaczącym ograniczeniom - działka, której dotyczy decyzja, musi spełniać 5 warunków:

    * co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
    * działka ma dostęp do drogi publicznej;
    * istniejące lub projektowane uzbrojenie działki jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
    *działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęta zgodą, uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów;
    * decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi.

Pierwszy z warunków nie musi być spełniony, o ile gmina posiada plan obowiązujący uchwalony przed 1 stycznia 1995 r. oraz kiedy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z planowaną zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Warunek 3 uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej miedzy właściwą jednostka organizacyjna a inwestorem.

Decyzja o warunkach zabudowy określa:

    * rodzaj inwestycji;
    *warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych;
    *linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.


2. Decyzja o pozwoleniu na budowę.

Dysponując wypisem i wyrysem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, musimy ostatecznie zdecydować się, jaki dom chcemy budować. W grę wchodzi kupno jednego z wielu typowych projektów domów oferowanych na rynku lub zlecenie indywidualnego projektu.


Projekt powinien zawierać:

    * projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący:

- określenie granic działki lub terenu,

- usytuowanie, obrys i układ istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu,

- sposób odprowadzenia lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,

    * projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcje i konstrukcje obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia, stosownie do potrzeb, oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu i odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg, w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów,
   

* pozwolenie na budowę

Dysponując prawidłowo sporządzonym projektem budowlanym (w 4 egz.), wcześniej posiadanymi dokumentami w postaci aktu nabycia nieruchomości oraz decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu można wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę. Organem administracji architektoniczno-budowlanej, do którego składamy wniosek i który wydaje decyzje o pozwolenie na budowę, jest starostwo lub gmina. Jeżeli złożone przy wniosku o pozwolenie na budowę dokumenty są kompletne i spełniają powyższe wymagania, organ administracji architektoniczno budowlanej wydaje pozwolenie na budowę w formie decyzji. Po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor musi zgodnie z art. 18 oraz 42 ustawy Prawo budowlane, zatrudnić kierownika budowy. Inwestor ma obowiązek powiadomienia organu, który wydał decyzje o pozwoleniu na budowę, iż zamierza rozpocząć prace budowlane. Składając to powiadomienie występuje równocześnie o wydanie dziennika budowy. Każda budowa rozpoczyna się od protokolarnego przekazania placu budowy kierownikowi budowy.

Zakup działki rolnej

Przy wyborze zakupu działki rolnej są dwie możliwości: kupno działki pod zabudowę siedliskową lub zakup małej działki i przekształcenie ją w budowlaną. Jeżeli wybierzemy działkę pod zabudowę siedliskową i będziemy chcieli wybudować na niej dom, najpierw musimy sprawdzić, czy gmina posiada plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli w gminie jest plan zagospodarowania przestrzennego, będzie w nim zaznaczone, jaka powierzchnia ziemi umożliwia budowę domu. Zazwyczaj jest to hektar. Wtedy po kupnie hektara ziemi istnieje od razu możliwość złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Jeżeli jednak w gminie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na budowę dostaniemy bez problemu tylko wtedy, gdy gospodarstwo związane z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Ta średnia waha się zazwyczaj od 7 do 20 ha. Średnia powierzchnia gospodarstwa ogłaszana jest w uchwale Rady Gminy. Aby skutecznie wybrnąć z tej sytuacji należy znaleźć rolnika, który będzie chciał sprzedać kawałek ziemi. Rolnik wystąpi o warunki zabudowy dla tej powierzchni i gdy otrzyma warunki zabudowy będzie możliwe podpisanie z nimumowy przedwstępnej kupna ziemi rolnej. Rolnik wystąpi wtedy o pozwolenie na budowę i wyleje fundamenty. Wówczas można już zawrzeć z rolnikiem umowę warunkową sprzedaży działki z pozwoleniem na budowę. Umowę warunkową, bowiem prawo pierwokupu ziemi rolnej, gdy kupuje ją "nierolnik" ma Agencja Nieruchomości Rolnych. Rolnik dostanie warunki zabudowy gdy:

    * co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej będzie zabudowana. (jeśli sąsiednia działka jest niezabudowana, nie można się budować, trzeba poczekać, aż gmina sporządzi nowy plan),
    * teren ma dostęp do drogi publicznej,
    * istniejące lub projektowane uzbrojenie działki jest wystarczające do rozpoczęcia budowy.

Można też znaleźć gospodarstwo ze starymi zniszczonymi zabudowaniami. Ze względu na zły stan nie podniosą one znacząco ceny działki. Zamiast o pozwolenie na budowębędzie można natomiast starać się o pozwolenie na remont.


Jeżeli jednak zdecydujemy się na zakup działki rolnej i przekształcenie jej na budowlaną, musimy wziąć pod uwagę, że czeka nas szereg formalności do załatwienia, nim otrzymamy pozwolenie na budowę. Między innymi konieczne jest odrolnienie. Polega to na zmianie przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania z rolnej na budowlaną i na wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Procedurę odrolnienia gruntu przeprowadza gmina w trakcie uchwalania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wtedy decyduje, które z rolniczych terenów mają stać się budowlanymi. Po odrolnieniu ziemi występujemy o wyłączenie działki z produkcji rolnej. Konieczna jest uzyskanie zgody na wyłączenie, jeśli ziemia jest dobrej jakości - czyli należy do klas I, II, III, III a, III b oraz w przypadku użytków rolnych klas IV, IV a, IV b, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego (np. torfy). Czasami zgoda jest również potrzebna przy gruntach klas IV, IV a i IV b pochodzenia mineralnego. Dzieje się tak, jeśli rada gminy podjęła uchwałę o ochronie tych gruntów na swoim obszarze. Wniosek o wyłączenie działki z produkcji rolnej należy złożyć do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego właściwego ze względu na położenie działki. Wniosek o odrolnienie powinien zawierać dokument potwierdzającywłasność działki (np. akt notarialny), wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypis z rejestru gruntów z odbitką z mapy ewidencyjnej, kopię mapy działki wraz z projektem jej zagospodarowania i zaznaczonym terenem wyłączonym z produkcji rolnej.

Podstawa prawna:

    * Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2003 r., Nr 64, poz. 592).
    * Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm.).
    *  Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (Dz. U. 1994 r. Nr 89 poz. 414 ze zm.).