Przejdź do treści

Trwa ożywiony ruch w nieruchomościach, zwłaszcza w segmencie działek budowlanych. Na rynku przybywa nie tylko kupujących, ale i sprzedających.

Po tzw. „martwym” jesienno-zimowym okresie, deweloperzy i inwestorzy indywidualni wyruszyli na poszukiwania atrakcyjnych lokalizacji.Po tzw. „martwym” jesienno-zimowym okresie, deweloperzy i inwestorzy indywidualni wyruszyli na poszukiwania atrakcyjnych lokalizacji. Z kolei właściciele gruntów budowlanych zastanawiają się, jak zabrać się za sprzedaż nieruchomości, które choć nadal pozostają najbezpieczniejszą lokatą pieniędzy, nie przynoszą już tak sporych zysków, jak kiedyś.

Kto i za ile wyceni dany teren? Jakie dokumenty trzeba przygotować, by sprzedać działkę i skąd je wziąć? Ile trzeba zapłacić za załatwienie formalności? A może warto przed sprzedażą gruntu podzielić go na kilka mniejszych lub przekształcić na działkę budowlaną?

Cena – najważniejszy element negocjacji

Ceny działek budowlanych są uzależnione od parametrów, takich jak lokalizacja (z którą wiąże się bezpośrednio jakość dojazdu i komunikacja), uzbrojenie terenu, kształt i wielkość działki, sąsiedztwo. Wszystkie wymienione czynniki należy brać pod uwagę wyceniając działkę, którą chcemy sprzedać.  W przygotowaniu dobrej oferty pomocny będzie biegły rzeczoznawca majątkowy, który najlepiej określi wartość rynkową gruntu. Taka osoba ma dostęp do bazy aktów notarialnych, dzięki czemu zna ceny transakcyjne działek o zbliżonym charakterze, czyli o takim samym lub podobnym przeznaczeniu, zbliżonej wielkości.

Biegły rzeczoznawca majątkowy ma dostęp do bazy aktów notarialnych, dzięki czemu zna ceny transakcyjne działek o zbliżonym charakterze, czyli o takim samym lub podobnym przeznaczeniu, zbliżonej wielkości.Wszystkie osoby, które uzyskały uprawnienia rzeczoznawców majątkowych podlegają obowiązkowemu wpisowi do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Lista biegłych rzeczoznawców majątkowych z każdego województwa znajduje się na witrynie Ministerstwa Infrastruktury pod adresem: http://www.mi.gov.pl/2-482c0de8bcdd4.htm.

Koszt związany z przeprowadzeniem wyceny jest uzależniony od charakteru nieruchomości, tego czy dotyczy nieruchomości gruntowej, zabudowanej czy może lokalowej. Stawki kształtują się między 400-600 złotych netto za sporządzenie wyceny.

- Wybierając rzeczoznawcę majątkowego warto sprawdzić czy posiada on rzeczywiście uprawnienia zawodowe w tym zakresie. Każdy rzeczoznawca powinien posługiwać się legitymacją, a także owalną pieczęcią, jednolitą dla wszystkich rzeczoznawców. Należy też sprawdzić czy rzeczoznawca posiada ważne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej - mówi Tomasz Skoczyński, radca prawny z kancelarii Skoczyński Wachowiak Strykowski (SWS). - Ponadto istotne znaczenie przy wyborze rzeczoznawcy ma to czy posiada on doświadczenie i orientuje się w rzeczywistych – transakcyjnych, a nie tylko oferowanych cenach nieruchomości. Powinien on dobrze orientować się w sytuacji na rynku, wiedzieć jaki jest popyt, a jaka podaż – dodaje Tomasz Skoczyński.

Co stanowi o atrakcyjności działki?

W zależności od tego czy kupujący jest deweloperem, czy inwestorem indywidualnym, inne są wymagania co do wielkości działki. O ile temu pierwszemu, który najczęściej planuje po prostu budowę domu, wystarczy kilkaset m kw., o tyle dewelopera na pewno taka przestrzeń nie zainteresuje

– Działki, jakie są dla nas atrakcyjne, powinny mieć powyżej 5 tys. metrów kw. Na takich gruntach budujemy osiedla  mieszkaniowe liczące po kilkaset mieszkań, ale równie dobrze mogą tam powstawać centra handlowe czy hotele – mówi Patrycja Leszczyńska z firmy deweloperskiej PBG Dom.

Ziemia kupowana z myślą o budownictwie mieszkaniowym powinna mieć dostęp do mediów: energii elektrycznej, wodociągu, a najlepiej także gazu i kanalizacji (choć nie wszędzie jest to możliwe). Natomiast dojazd do działki powinien być zapewniony drogą asfaltową lub utwardzoną, żeby nawet przy największych śniegach lub roztopach można było się do niej dostać. Właściciele tak przygotowanych gruntów mogą liczyć na spore zainteresowanie swoją ofertą.

Z kolei inwestorzy kupujący grunty z myślą o inwestycjach komercyjnych, takich jak hotele czy centra handlowe, zwracają uwagę przede wszystkim na rozbudowaną infrastrukturę i połączenia komunikacyjne z większymi miastami.  Niektóre grunty są modniejsze, a więc również i droższe, ale „klienci komercyjni” kierują swój wzrok coraz częściej także na mniejsze miejscowości, więc i tam jest szansa na korzystną sprzedaż gruntu.

– Jest jeszcze wiele niszowych rynków, na których można realizować projekty, np. centrów handlowych. Dlatego myślimy o zakupie gruntów w miastach pow. 50 tys. mieszkańców i na obrzeżach dużych aglomeracji – mówi Patrycja Leszczyńska z PBG Dom. – Przy realizacji projektów bierzemy pod uwagę możliwość współpracy z ich dotychczasowymi właścicielami na zasadach partnerskich. Mamy duże zaplecze merytoryczne w tym zakresie – dodaje.

Zobacz działki na sprzedaż w otoDom>>

Już czas na sprzedaż

Ożywiły się nastroje zakupowe wśród firm deweloperskich, które przede wszystkim poszukują dużych gruntów, na których mogłyby powstać osiedla liczące po kilkaset mieszkań albo biurowce lub centra handlowe.Często jest tak, że właściciele gruntów traktują je jako długoterminową lokatę na przyszłość. Wstrzymują się z ich sprzedażą albo też nie znajdują chętnych na zakup, bo oczekują niedostosowanych do obecnych realiów kwot. Wówczas inwestycja w ziemię, nie poparta żadną wiedzą na temat rynku,  może doprowadzić do zamrożenia gotówki na długi czas i wcale nie przyniesie krociowych zysków.  Czasy, gdy odnotowywano kilkudziesięcioprocentowe wzrosty cen gruntów budowlanych są już bowiem za nami. Boom minął i już raczej nie wróci z takim natężeniem, jak w latach 2003-2009. Osoby, które dziś chcą sprzedać ziemię zderzają się z twardymi realiami rynku, który zwraca się w stronę kupujących.

Zmniejsza się liczba osób chcących kupić działkę z zamiarem budowy domu w kilkuletniej perspektywie. Działki kupują najczęściej osoby zdecydowane na budowę domu w ciągu najbliższego roku czy dwóch, które nie liczą już na to, że w razie gdyby nie udało im się zbudować domu, sprzedadzą grunt z przynajmniej dwucyfrowym zyskiem.

Ożywiły się natomiast nastroje zakupowe wśród firm deweloperskich, które przede wszystkim poszukują dużych gruntów, na których mogłyby powstać osiedla liczące po kilkaset mieszkań albo biurowce lub centra handlowe. Warto więc zaglądać od czasu do czasu choćby na ich strony internetowe i sprawdzać, kto aktualnie chce zwiększyć swój bank ziemi. Jeśli któryś z deweloperów szuka gruntów i oficjalnie to ogłasza, to może to oznaczać dużą szansę na wynegocjowanie z nim bardzo dobrych warunków.