Magazyn Lighthouse: ESG a atrakcyjność rynkowa nieruchomości

Na rynku wprowadzane są coraz bardziej wymagające regulacje takie jak SFDR, Taksonomia UE, CSRD, ESRS, EPBD. Ich celem jest m.in. kierowanie przepływu kapitału do zrównoważonych przedsięwzięć. Jednak to wszystko przyczynia się do tego, że temat ESG stał się niezwykle ważny we wszystkich segmentach rynku nieruchomości. Jolanta Panas, ekspertka w zakresie zarządzania i wyceny nieruchomości wyjaśnia jak ESG wpływa na atrakcyjność rynkową nieruchomości.

Wyzwania związane ze zmianami klimatycznymi i zrównoważonym rozwojem mają zresztą fundamentalne znaczenie dla branży nieruchomości, która pochłania znaczące zasoby. Budynki odpowiadają bowiem za ok. 40% światowego zużycia energii i ok. 30% zużycia surowców. Do tego za 25% światowego zużycia wody i nawet ok. 36% światowej emisji gazów cieplarnianych.

Wrażenie, że w publicznym dyskursie akronim ESG pojawił się niedawno, jest złudne. W rzeczywistości powstał on już 20 lat temu! Było to raporcie, który był rekomendacją do integrowania czynników ESG w analizach finansowych oraz procesach inwestycyjnych sektora finansowego. Globalne kryzysy (pandemia COVID-19, konflikty zbrojne, zmiany klimatyczne), które zbiegły się czasowo z uchwalaniem bardziej rygorystycznych regulacji unijnych, przyczyniły się do powszechnego skupiania uwagi na czynnikach ESG we wszystkich sektorach gospodarki.

Obszary E, S i G w budownictwie

ESG jest kompleksową miarą ryzyka środowiskowego, społecznego oraz zarządczego. W odniesieniu do rynku nieruchomości może dotyczyć zarówno oceny z perspektywy prowadzonej działalności gospodarczej (np. wykonawcy, dewelopera), jak i oceny z perspektywy aktywa. Czynniki ESG są ważnymi determinantami w działalności inwestycyjnej. Powinny być uwzględniane na każdym etapie procesu deweloperskiego. W tym podczas tzw. due diligence, zakupu terenu, projektowania inwestycji, jej budowy, utrzymania czy rozbiórki.

Czynniki z obszaru środowiskowego (E) dla budynków obejmują przede wszystkim kwestie efektywności energetycznej. To m.in. operacyjny i wbudowany ślad węglowy budynku (temu drugiemu dopiero zaczyna się poświęcać uwagę), zastosowane materiały, gospodarowanie wodą i odpadami. Liczą się także bioróżnorodność i ryzyko fizyczne. Do tego dodać trzeba ryzyko dostosowawcze. To ostatnie określane jest również jako ryzyko przejścia na ścieżce dekarbonizacji w kierunku zero emisyjności (np. przy pomocy analizy CRREM).

Czynniki z obszaru społecznego (S) dla budynków obejmują względy społeczne. Skupiają się onena wpływie nieruchomości na jej użytkowników (najemców/właścicieli) oraz otaczającą ją społeczność. Mogą obejmować takie kwestie, jak: dobre samopoczucie i komfort użytkowników. Ale i dostępność do infrastruktury transportowej, rewitalizacja sąsiedztwa.

Czynnikom z obszaru zarządczego (G) często przypisuje się dużo mniejsze znaczenie niż czynnikom z pozostałych obszarów. Dlaczego? Ponieważ są one utożsamiane ze strukturą zarządzania na poziomie korporacyjnym, a nie na poziomie aktywa. Zarządzanie korporacyjne zarówno z perspektywy przedsiębiorstwa, jak i z perspektywy nieruchomości, odgrywa istotną rolę w zarządzaniu ryzykiem i reputacją.

Do czynników z obszaru zarządczego na płaszczyźnie aktywa można zaliczyć m.in.: certyfikacje wielokryterialne oraz tzw. zielone umowy najmu. Dodatkowo, w kontekście zarządzania budynkiem, można również wskazać polityki dotyczące wymagań od dostawców i odbiorców. Do tego zbierania oraz zarządzania danymi, procesów kontroli i zarządzania oraz przejrzystości w strukturze własnościowej.

Liczą się nieruchomości zrównoważone

Każdy, kto poważnie podchodzi do kryteriów ESG w sektorze nieruchomości, zdaje sobie sprawę, że podstawą są tu dane oraz zestawienie ich w ustrukturyzowany sposób. Między innymi z tego względu podstawowa zasada rynku nieruchomości – „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja” – zaczyna się przekształcać w kierunku „lokalizacja, dane, zrównoważony rozwój”. Oprócz adresu i ceny istotnym czynnikiem determinującym proces decyzyjny inwestora jest wpływ, jaki nieruchomość ma na środowisko i ludzi.

W segmencie nieruchomości biurowych najemcy będą wybierać miejsca zgodne z ich strategią zrównoważonego rozwoju. To znaczy jakie? Energooszczędne, które powstały dzięki wykorzystaniu materiałów naturalnych, niskoemisyjnych czy pochodzących z recyklingu. W celu ograniczania śladu węglowego generowanego przez najemców zyskiwać będą te nieruchomości, które są umiejscowione w lokalizacjach zurbanizowanych, gdzie jest możliwy dojazd rowerem bądź komunikacją publiczną. Nie bez znaczenia są też zastosowane rozwiązania architektoniczne. Np. technologiczne, które sprzyjają dobremu samopoczuciu i komfortowi wszystkich użytkowników. Mowa o różnorodnych przestrzeniach, odpowiednio dobranych parametrach temperatury, akustyki pomieszczeń, jakości powietrza, oświetlenia czy brak barier architektonicznych.

ESG to nie tylko efektywność energetyczna

W segmencie rynku nieruchomości mieszkaniowych natomiast, przede wszystkim ze względu na wysokie koszty energii, dominujące znaczenie przypisuje się efektywności energetycznej nieruchomości. Ponadto, wraz ze wzrostem świadomości nabywców i najemców, będą zyskiwać na znaczeniu rozwiązania wspierające efektywne gospodarowanie wodą. Mowa m.in. o retencji czy odzysku wody szarej. Ostatni z wymienionych aspektów przy aktualnych cenach za wodę nie broni się co prawda w rachunku ekonomicznym. Jednak w perspektywie długoletniej może się to zmienić ze względu na fakt, że Polska jest w grupie państw, której grozi deficyt wody.

Do narzędzi ułatwiających ocenę nieruchomości pod względem spełniania kryteriów zrównoważonego rozwoju zalicza się wielokryterialne systemy certyfikacji budynków.

W Polsce w ponad 80% certyfikowanych budynków certyfikacja jest dokonywana według brytyjskiego systemu BREEAM oraz w ponad 13% według amerykańskiego systemu LEED . Coraz większe zainteresowanie na rynku uzyskuje też polski system oceny budownictwa mieszkaniowego Zielony Dom.

Pewnym trendem, wymuszonym przez regulacje, jest uczenie się podmiotów aktywnych na rynku nieruchomości oceny nieruchomości według Taksonomii UE. Stanowi ona ocenę z obszaru środowiskowego (E) i obejmuje zarówno nowo budowane obiekty, jaki istniejące budynki oraz obrót nimi. Kluczowym celem Taksonomii, w kontekście oceny wnoszenia istotnego wkładu w łagodzenie zmian klimatu, jest ukierunkowanie inwestycji na bardziej efektywne energetycznie budynki oraz stymulowanie inwestycji w budynki zrównoważone, które przyczyniają się do redukcji zużycia energii. Taksonomia będzie oddziaływać zarówno na przepływ kapitału na rynku nieruchomości, jak i na koszt tego kapitału. Z tego względu należy spodziewać się, że taksonomiczne kryteria oceny nieruchomości będą włączane w wielokryterialne systemy certyfikacji nieruchomości. Współcześnie istotnie oddziałują one na konkurencyjność realizowanych inwestycji.

Za ESG podąża kapitał

Z uwagi na rosnące wymogi regulacyjne, konieczność efektywnego zarządzania ryzykiem oraz ewoluujące oczekiwania interesariuszy czynniki ESG stanowią istotną determinantę w podejmowaniu decyzji o alokacji kapitału. Bez wątpienia powinni je brać pod uwagę wszyscy interesariusze rynku nieruchomości. Czyli architekci, właściciele i wynajmujący nieruchomości, inwestorzy i deweloperzy, kredytodawcy oraz szeroko rozumiani doradcy ds. nieruchomości.

Inwestorzy i deweloperzy koncentrujący się na kwestiach ESG generują większe prawdopodobieństwo utrzymania wartości nieruchomości, z uwagi na ich niższe koszty operacyjne oraz większą odporność na zachodzące zmiany klimatyczne. Dzięki temu mogą mieć lepszy dostęp do kapitału, przyciągnąć większą liczbę inwestorów i potencjalnie umożliwić korzystniejsze warunki finansowania. Przedsiębiorstwa, które przywiązują wagę do kwestii ESG w swoich portfelach nieruchomości, mogą nie tylko zwiększyć swoją reputację. Mają też szansę ugruntować relacje z interesariuszami oraz przyczynić się do długoterminowego generowania wartości nieruchomości.

Konieczne są jednak opracowanie wystandaryzowanych ram danych i stworzenie odpowiedniego systemu informacyjnego. Powinien on być podstawą zarówno dla ujawnień czynników ESG, jak i wyceny nieruchomości. Wyzwaniem, jakie się z tym wiąże, jest przede wszystkim stworzenie takiego systemu, który umożliwi porównywalność nieruchomości. Ponadto taki system zwiększy transparentność w implementowaniu czynników ESG w procesie wyceny nieruchomości.

---

Artykuł pochodzi z najnowszego numeru Magazynu Lighthouse #10 – ESG nie tyko dla największych.

CZYTAJ WIĘCEJ:

• Magazyn Lighthouse: Dla lepszego jutra – rozmowa z Edytą Kołodziej z Nickel Development
• Certyfikaty wielokryterialne – co musisz wiedzieć

O Autorce: