Łódź pod lupą: mieszkań przybywa, mieszkańców ubywa
Przez rok liczba mieszkańców Łodzi spadła o prawie 6,5 tys. osób. W tym samym czasie oddanych do użytkowania zostało ponad 5,2 tys. mieszkań, z czego 90% z nich wybudowali deweloperzy. Trudno nie zauważyć, że oferta mieszkań w Łodzi rosła w ostatnich kwartałach dosyć dynamicznie. Czy Łódź boryka się już z nadpodażą mieszkań?
Liczba ludności Polski spada – to nie są już spekulacje, a fakty potwierdzone najnowszymi danymi Głównego Urzędu Statystycznego. Na koniec I półrocza 2024 r. było nas 37,562 mln, a to o 136 tys. mniej niż rok temu. Wszystko wskazuje na to, że przez najbliższe ćwierć wieku mieszkańców przybędzie tylko w Warszawie i Krakowie. W pozostałych czołowych miastach Polski społeczeństwo radykalnie się starzeje i straci od 10 do 25% populacji. Największa depopulacja czeka Łódź.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Dwa razy mniej dzieci i nastolatków niż seniorów
Łódź, która w 1990 r. była drugim co do wielkości miastem w Polsce (848 tys.), znacznie wyprzedzając Kraków (wówczas 750 tys.), wyludnia się nieprzerwanie od 30 lat. W 2000 r. liczba mieszkańców spadła poniżej 800 tys. W ostatnim spisie powszechnym przeprowadzonym w 2021 r. było to 670 tys. osób. Spadła tym samym z podium, plasując się na czwartym miejscu, tuż za Wrocławiem (672 tys.).
Najnowsze dane GUS (z połowy 2024 r.) mówią o 655 tys. mieszkańcach Łodzi. W stosunku do poprzedniego roku, to właśnie w Łodzi spośród 66 miast na prawie powiatu, liczba ludności spadła najbardziej, bo prawie o 6,5 tys. osób. Również w kategorii województw łódzkie znajduje się wysoko, bo na drugim miejscu, pod względem największego rocznego spadku liczby ludności (-17 tys. osób). Wyżej było tylko woj. śląskie z wynikiem o 26,5 tys. niższym niż przed rokiem.
Według prognoz prof. Piotra Szukalskiego opisywanych w artykule „Demograficzna przyszłość wielkich miast w Polsce”, Łódź za około dekadę będzie miała 507 tys. mieszkańców. W 2060 r. – nieco ponad 484 tys. Nie jest to scenariusz nieprawdopodobny. Z danych GUS wynika, że w 2021 r. odsetek osób w wieku przedprodukcyjnym był prawie dwukrotnie mniejszy niż odsetek osób w wieku poprodukcyjnym. Autor raportu uważa, że do 2060 r. różnica ta się pogłębi. Seniorów będzie trzy razy więcej niż dzieci i nastolatków.
Eksplozja nowych mieszkań w Łodzi
Jak wskazują dane monitoringu Otodom Analytics, w ofercie łódzkich deweloperów we wrześniu 2024 r. znajdowało się już niemal 9 tys. mieszkań. To o 70% więcej niż przed rokiem. W mieście oraz aglomeracjach ościennych było też blisko 530 domów, co jest wynikiem wyższym od zeszłorocznego o ponad jedną czwartą.
Wraz z ofertą wzrosła cena nowych lokali. Mieszkania podrożały przez rok o 20% i aktualnie za mkw. lokalu w granicach miasta należy zapłacić blisko 11,4 tys. zł. Trochę większe podwyżki dotknęły domów w Łodzi i okolicach (+28%). We wrześniu za mkw. należało zapłacić prawie 8,2 tys. zł. Oczywiście, także na rynku wtórnym ceny mieszkań poszybowały w górę, jednak trochę delikatniej, bo o 11% (7,8 tys. zł wobec 8,8 tys. zł).
Choć sprzedaż na rynku pierwotnym w Łodzi w trzech pierwszych kwartałach 2024 r. była rok do roku o ponad 15% wyższa, spora liczba mieszkań wprowadzonych przez deweloperów w ostatnich kwartałach spowodowała zamknięcie lipca z dużą oferta mieszkań (ponad 8,5 tys.).
naStart a łódzkie rodziny wielodzietne
Spośród 7 głównych rynków to właśnie w Łodzi czas wyprzedaży oferty utrzymuje się od października 2023 r. na najwyższym poziomie. W maju wskaźnik ten osiągnął rekordowy poziom 9,6 kw. Jednak lipiec to drugi miesiąc z rzędu, w którym obserwujemy pewne uspokojenie. Czas wyprzedaży pozostaje przy 9 kwartałach, tym samym dając sygnał do dalszej obserwacji tego miasta pod kątem nadpodaży.
Być może większe zainteresowanie zakupem mieszkania zaobserwujemy na początku przyszłego roku, na kiedy prognozowany jest start programu wsparcia kredytobiorców. Wówczas najlepsze warunki otrzymają większe gospodarstwa domowe, szczególnie te z minimum 3 dzieci. Warto jednak wspomnieć, że według ostatniego spisu powszechnego odsetek rodzin z dziećmi w woj. łódzkim był jednym z najniższych w kraju i wynosił 46%. Wśród tych gospodarstw, rodziny wielodzietne (z 3 i lub większą ilością dzieci do lat 24 na utrzymaniu) stanowiły 8,6%. Mniej tego typu domostw było tylko w woj. dolnośląskim.
Tajemnicą nie jest, że rodziny wielodzietne skłaniałby się do zakupu domów lub przestronnych mieszkań o większej liczbie pokoi. Mieszkania liczące powyżej 60 mkw. stanowiły na koniec pierwszego półrocza br. 29% wszystkich lokali w łódzkiej ofercie deweloperów. Znacznie więcej, bo 43% było mieszkań o powierzchni od 40 do 59 mkw. Pozostałe prawie 30% lokali dotyczyło mieszkań najmniejszych, skierowanych raczej do singli, młodych par czy inwestorów szukających mieszkań pod wynajem. Tak spory udział kompaktowych mieszkań pozostaje uzasadniony, m.in. dlatego, że w Łodzi częściej niż co czwarte gospodarstwo domowe składa się z jednej osoby.
Zwrot z wynajmu pod znakiem zapytania
W przypadku wynajmu, zwrot z inwestycji nie tylko w Łodzi, ale też w pozostałych dużych miastach staje się coraz mniej spektakularny. Jak wynika z danych Otodom, w kwietniu 2024 r. Łódź, z większą o 121% ofertą, zajęła pierwsze miejsce pod względem dynamiki rozwoju bazy wśród największych miejskich rynków najmu. Jednocześnie w mieście tym obserwowane były największe obniżki kosztów czynszu (-5% r/r).
Choć Łódź jest sporym ośrodkiem akademickim, co jest pewną nadzieją dla miasta, to w tej kategorii również widoczny jest trend spadkowy. W roku akademickim 2020/2021 studiowało tam przeszło 75 tys. studentów, zaś w 2022/2023 około 72 tys. Dodatkowo, według badań deklaratywnych, wielu absolwentów planowało opuścić miasto szukając lepszych perspektyw w większych, bardziej atrakcyjnych miastach.
Analizując przyszłość Łodzi warto spojrzeć również na rynek nieruchomości komercyjnych. Jak wskazuje Knight Frank w raporcie za I kw. 2024 r., w związku z niskim popytem na powierzchnie biurowe, wskaźnik pustostanów na koniec marca 2024 roku w Łodzi wyniósł ponad 21%. Był to najwyższy wynik wśród głównych miast w Polsce.
Patrząc na prognozy demograficzne trudno nie odnieść wrażenia, że Łódź stoi przed sporym wyzwaniem. Liczba mieszkańców topnieje, studenci rozglądają się za miastami o większym potencjale, a biura wciąż otrząsają się z pandemicznej przeszłości. Sporą szansą dla tego regionu może okazać się budowa CPK. Centralne położenie w sercu Polski sprawia, że miasto to jest ważnym węzłem komunikacyjnym. Miasto stawia też na rozwój, odnowienie wizerunku, reorganizację błękitno-zielonej infrastruktury oraz nowe projekty mieszkaniowe. Tych ostatnich może jednak okazać się być zbyt wiele, jak na rzeczywisty popyt.
