Rynek deweloperski w październiku: stabilna jesień u deweloperów
Wstępny odczyt danych z monitoringu rynku Otodom Analytics wskazuje na to, że październik był dla deweloperów działających na 7 najważniejszych rynkach nieco lepszy od września. Aktualne 3643 sprzedane mieszkania to o 6% więcej niż finalny odczyt z września. Po comiesięcznej korekcie skończy się zapewne wynikiem około 3,5 tys. Roczny spadek sprzedaży o jedną czwartą to nie powód do wszczynania alarmu – rok temu rynek deweloperski napędzał przecież program Bezpieczny Kredyt 2%.
W październiku 2024 r. firmy deweloperskie ponownie wprowadziły do sprzedaży więcej mieszkań niż zostało w tym samym czasie kupionych. Nie dziwi zatem, że oferta mieszkań deweloperskim na największych rynkach (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław) nadal rośnie i przekroczyła 53 tys. jednostek. Pomimo wzrostu liczby oferowanych mieszkań, tempo wyprzedaży oferty poprawiło się dzięki relatywnie dobrej październikowej sprzedaży.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Sprzedaż mieszkań może przyspieszyć pod koniec roku
Po słabych wakacjach (w lipcu sprzedało się 2,6 tys., a w sierpniu 2,5 tys. mieszkań), zwłaszcza w porównaniu do ubiegłorocznych wyników, kiedy na sytuację na rynku istotny wpływ miał Bezpieczny Kredyt 2%, trend spadkowy zaczyna się odwracać. Okazuje się, że lepszy wynik wrześniowy nie był tylko efektem zakupów powakacyjnych, kiedy to klienci odkładali transakcje w czasie, widząc jak duży jest wybór mieszkań na rynku. Październik pokazał, że obecna oferta zaczyna spełniać oczekiwania poszukujących. A ci dodatkowo w ostatnich miesiącach roku mają dobre warunki negocjacyjne. Mogą bowiem korzystać z pojawiających się promocji np. na miejsca garażowe.
Rekordowa liczba nowych mieszkań w Katowicach
W poszczególnych miastach sytuacja jest oczywiście zróżnicowana. Najbardziej stabilnie jest w Warszawie, a to ze względu na wielkość rynku. Jedna nowa inwestycja nie wpływa tu tak na dane jak np. w Katowicach czy Poznaniu. W październiku deweloperzy sprzedali w granicach stolicy 1258 mieszkań (wstępny odczyt). A to pozwala liczyć, że skorygowany wynik będzie podobny do tego z września i wyniesie 1100-1150 sprzedanych jednostek. W tym samym czasie na rynek trafiło 1148 lokali, a oferta wzrosła do 12,6 tys. (oferta rośnie gdyż do puli wraca część mieszkań wstępnie oznaczonych jako sprzedane np. we wrześniu). Na koniec października poszukujący mieszkania od dewelopera w Warszawie mieli do wyboru o 52% więcej lokali niż rok temu.
W ostatnich 12 miesiącach największy wzrost oferty zanotowaliśmy w Krakowie i Wrocławiu – odpowiednio o 110% i 90%. Mimo wyraźnej odbudowy oferty w tych dużych ośrodkach, nadal liczba mieszkań dostępnych w Łodzi jest wyższa. Na koniec października było to blisko 8,4 tys.
Przyglądając się październikowym wprowadzeniom widać bardzo wysoki wynik w Katowicach. 745 wprowadzonych mieszkań to najwięcej w historii monitorowania tego rynku przez Otodom Analytics. To efekt wprowadzenia kilku większych inwestycji na rynek, w tym, Mikato przez Archicom i Osiedla Józefowska przez Grimbud.
Sprzedażowo październik nie przyniósł niespodzianek. Po Warszawie najwięcej mieszkań sprzedali deweloperzy w Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu, a najmniej – w Katowicach. Obecną sprzedaż porównujemy do okresu ze wsparciem Bezpiecznego Kredytu 2%, który nakręcił popyt. We wszystkich miastach mamy rok do roku spadek sprzedaży. Największy w Katowicach o 50%, a najmniejszy o 20-25% w Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu.
Rynek deweloperski: spokojnie w cenach
Analiza przeciętnych cen mieszkań oferowanych w październiku na 7 największych rynkach wskazuje na dalszą stabilizację cen mieszkań budowanych przez deweloperów. Warto jednak zauważyć, że w październiku przeciętne ceny stabilizowały się nie tylko w relacji miesiąc do miesiąca. Symboliczna zmiana nastąpiła również w relacji do cen sprzed roku. W październiku br. ceny oferowanych przez firmy deweloperskie mieszkań były o 9% wyższe od średnich cen w październiku 2023 r. Oznacza to, że pierwszy raz od 15 miesięcy roczny wzrost cen był niższy niż 10% (mowa o zagregowanych danych dla 7 w/w rynków).
Wypłaszczanie dynamiki wzrostu cen widać też w poszczególnych miastach. O ile jeszcze w czerwcu na wszystkich 7 rynkach wzrost roczny był dwucyfrowy, to na koniec października zostały tylko Łódź (+20%), Wrocław (+13%) i Warszawa (+12%). W ujęciu rocznym najmniej ceny urosły w Trójmieście i Poznaniu – po 5-6%. Miesiąc do miesiąca zmiany są niewielkie, lekki wzrost nastąpił w październiku w Łodzi i Wrocławiu (odpowiednio 1,4% i 1,3%). Spadki do o około 0,5% były w Katowicach, Krakowie i Trójmieście.
Czas wyprzedaży spada
Przyzwoita sprzedaż w ostatnich dwóch miesiącach powoduje spadek czasu wyprzedaży oferty rynkowej. To wartość, która pokazuje jak szybko z danego rynku zniknęłyby wszystkie mieszkania, gdyby sprzedaż utrzymała się na poziomie z ostatnich 3 miesięcy, a deweloperzy nie wprowadzaliby nowych inwestycji.
Szybki wzrost oferty w Katowicach spowodował, że w mieście tym wskaźnik czasu wyprzedaży jest najdłuższy i wynosi ponad 10 kwartałów. Dla Łodzi jest to z kolei 9 kwartałów i to są dwa rynki z ryzykiem nadpodaży. Dla Trójmiasta i Warszawy wskaźnik spadł do 4 kwartałów, a w pozostałych miastach jest pomiędzy. Okres 4-6 kwartałów uznawany jest za zdrowy dla rynku.
Większa ochrona kupującego nie tylko przy ogłoszeniu upadłości
Warto przypomnieć, że z początkiem lipca skończył się okres przejściowy nowelizacji ustawy dotyczącej wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Wraz z wejściem w życie tych przepisów uruchomiony został mechanizm dodatkowego ubezpieczenia wpłat, których dokonują nabywcy mieszkań na poczet budowanych przez deweloperów mieszkań, których sprzedaż rozpoczęła się po 2 lipca 2024 roku.
Skończył się okres przejściowy i obecnie każde mieszkanie kupione od dewelopera jest ubezpieczone nie tylko mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, ale również w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Głównym zadaniem DFG jest zabezpieczenie nabywców nieruchomości przed częściową lub całkowitą utratą pieniędzy wpłaconych w trakcie trwania budowy. A o wypłatę środków można się starać nie tylko w sytuacji ogłoszenia przez dewelopera upadłości.
Mamy informację o kilku wypłatach z funduszu, których powodem było niedotrzymanie przez dewelopera terminu przeniesienia własności mieszkania, które powinno nastąpić w trakcie 120 dni od podpisania umowy. Po tym czasie nabywca może wnioskować do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego o zwrot środków, które wpłacił deweloperowi. To jest najważniejsza funkcja DFG, bo nabywca nie musi iść do sądu, żeby latami oczekiwać zwrotu środków. Teraz cała procedura może trwać do pół roku. To daje nabywcy możliwość, żeby w ciągu kilku miesięcy odzyskał środki i następnie kupił inne mieszkanie. Nawet w sytuacji zakupu gotowego mieszkania, kiedy nie zawieramy od razu umowy z przeniesieniem własności, ubezpieczenie w DFG uruchamia się.
Spokojny koniec roku na rynku deweloperskim
Do końca roku został niespełna kwartał, nic nie wskazuje na to, by miało się w tym okresie wydarzyć coś, co odmieni rynek deweloperski w Polsce. Rządowy program wsparcia kredytobiorców nie rozgrzewa nastrojów tak jak poprzednik, stopy procentowe wciąż w miejscu, a w mieszkaniówce względna równowaga.
Przyzwoity jak na obecną sytuację wynik sprzedażowy w październiku można uznać za umiarkowanie optymistyczny początek ostatniego w tym roku kwartału. Wzmacnia on prognozy, zgodnie z którymi sprzedaż mieszkań deweloperskich w czwartym kwartale okaże się nieco lepsza niż odnotowana przez Otodom Analytics w kwartałach drugim i trzecim i przekroczy 10 tys. lokali.
Zobacz też:
