Bankowe rozmowy. Aktualne relacje na linii finanse – rynek nieruchomości

Projekt #ZdalnyAgent, który jest wsparciem strategicznym dla biur nieruchomości w czasach kryzysu, po raz kolejny zaprosił na live z ekspertem. Przeczytaj nasze podsumowanie rozmowy ze specjalistą do spraw rynku finansowego i nieruchomościowego Pawłem Komarem z NOTUS Finanse S.A., który podczas spotkania poruszył takie kwestie jak:

• tarcza antykryzysowa i jej wpływ na kredyty,
• ograniczenia wskaźnika LTV kredytu do wartości nieruchomości,
• czy rosnąca inflacja, spadek stóp procentowych i ograniczenie rentowności depozytów wpłynęły na ruchy inwestorów i wzmożone poszukiwania na runku nieruchomości,
• czy kredyty hipoteczne mogą być przyznawane wyłącznie online,
• jak będzie wyglądać relacja finanse a rynek nieruchomości na jesień tego roku.

Tarcza antykryzysowa a postawa banków

Patrząc z perspektywy obrad senatu na dzień 30 marca, tarcza nie istnieje. Nie ma więc przełożenia na to, jak wygląda rynek finansowy. Jej efekty zobaczymy w kolejnych miesiącach. Kwiecień będzie jeszcze miesiącem, w którym przedsiębiorcy będą musieli radzić sobie samodzielnie. Na ten moment jednak Paweł Komar nie odczuwa wpływu wprowadzenia tarczy na sektor finansowy. De facto inne czynniki będą wpływały na to, jak kształtować się będzie sytuacja ekonomiczna Polaków. Głównym rozgrywającym będą same banki. I to od nich postawy zależy najwięcej.

Jak podaje specjalista, strategie na najbliższe tygodnie, a być może miesiące, wyznaczają departamenty ryzyka w bankach. Sprzedaż ma niewiele do powiedzenia. Marzec „jedzie” siłą rozpędu, wszyscy widzimy zachowania konsumentów. Najwięcej pracy w ostatnich dwóch tygodniach miały departamenty IT, wdrażając pracę zdalną, stabilizując wszystko operacyjnie. Widzimy, że to działa. Telefony, maile, komunikaty – wszystko jest na bieżąco. Niestety, ekspert przeczuwa, że na tym się skończy ukłon w stronę klienta i banki nie będą robiły za wiele, żeby wspierać portfele Polaków, przedsiębiorców. Tendencja jest taka, że  mogą zaostrzać kryteria i zasady różnego rodzaju finansowania.

Kłopoty z przyznawaniem kredytów

Nie ma w tym nic zaskakującego – o kredyty będzie trudniej. Czy jakieś grupy będą szczególnie poszkodowane? Lock down dotknie każdego. Bo sytuacja jest trudna i dziwna. Nie ma jeszcze oficjalnych wytycznych, kilka dni panował mały chaos, bo jednak instytucje nie funkcjonowały w normalnym trybie, ale już zauważalne są niższe możliwości kredytowe Polaków, o blisko 10-20%. Nieśmiało wdraża się wykluczenie niektórych branż: turystyki, hotelarstwa, dużej części branż usługowych, rynku drobnego handlu, zakładów usługowych czy restauracji – w oficjalnych komunikatach bankowych widać, że klienci reprezentujący te sektory są pozbawieni od dziś finansowania. Zdolność kredytowa tego typu pracowników nie będzie brana pod uwagę. Ograniczenia wskaźnika LTV kredytu do wartości nieruchomości – można było wziąć 90% wartości nieruchomości, obecnie ograniczenie do 20% minimalnego wkładu własnego. Oznacza to, że mimo iż zmiany wchodzą w życie 1 kwietnia, osoby które nie miały tej decyzji kredytowej wystawionej, a starały się o kredyt mogą znaleźć się w patowej sytuacji. Znalezienie dodatkowych 50 tys. złotych dla gospodarstwa domowego na zakup nieruchomości może być trudne i wiązać się z ogromną frustracją ze strony klienta przy finalizacji transakcji. O ile dojdzie do skutku.

Czy warto na ostatnią chwile starać się o kredyt czy zaczekać?

Pojawia się więc pytanie, czy lepiej teraz złożyć wniosek kredytowy czy za jakiś czas, kiedy sytuacja się ustabilizuje i będzie lepiej? Paweł Komar podkreśla, że im szybciej, tym lepiej, bo nie jesteśmy w stanie przewidzieć jak długo ten lock down potrwa. Dla przykładu Amerykanie na cały najbliższy miesiąc ogłosili stan wstrzymania, ograniczenia gospodarki i pewnych swobód obywatelskich. Więc im dłużej będziemy czekać, tym najprawdopodobniej coraz więcej branż będzie dotkniętych tymi ograniczeniami. Ekspert przyspieszyłby kroki związane z podejmowaniem decyzji kredytowych, szczególnie, że później może być to bardzo trudne i decyzje te trzeba będzie przekładać o kilka, jeśli nie kilkanaście miesięcy.

Ocena wartości nieruchomości

Jak to będzie z akceptacją wartości nieruchomości? Jaka cena będzie brana pod uwagę. Czy cena wcześniejsza sprzed kryzysu, czy cena spodziewana? Jak banki będą to wyceniać? Niestety nie ma jeszcze oficjalnych wytycznych. Co ważne, obecne systemy pozwalają wiarygodnie ocenić wartość nieruchomości, przez mocno rozbudowane analizy techniczne w bankach. Po departamencie kryzysowych, to właśnie analitycy techniczni są drugim ważnym departamentem dla większości instytucji bankowych. Rzeczą, na którą banki zwracają uwagę przy wszelkiego rodzaju kredytach, przy finansowaniu działalności, jest ograniczenie LTV na poziomie 20%. A co dziwne i zaskakujące to są na polskim wyryku instytucje bankowe, które wprowadziły maksymalny wskaźnik LTV do 60%, czyli chcą ubiegać się u nich o kredyt na finansowanie nieruchomości, musimy się u nich wykazać 40% wkładem własnym, przy jednoczesnym podrożeniu ceny tego kredytu. Bo wraz z ogłoszeniem spadku stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski, marże poszły do góry. Średnio więc kredyty drożeją o 0,2 do 0,4%.

Szansa dla inwestorów z gotówką

W obecnej sytuacji ciężko o „tańszy pieniądz na rynku”. Jest to więc szansa dla inwestorów. Rosnąca inflacja, spadek stóp procentowych i ograniczenie rentowności depozytów wpływa stosunkowo mocno na same banki. Nie mówi się o tym głośno, ale duża część klientów wycofuje swoje oszczędności z banków. Nie ma zagrożenia płynności polskiego sektora jak mówi NBP. Ale gotówka wśród klientów jest. Spora z nich interesuje się giełdą, złotem, walutami. Jeśli więc zawirowania na rynku nie potrwają więcej niż miesiąc, półtora, a słyszymy o pierwszych sygnałach do tego żeby zwalniać z lock downu ludzi poniżej 40 roku życia, żeby wracali normalnie do pracy i do gospodarki, dlatego nieruchomości nie powinny drastycznie spadać. Przedstawiciele Polskiego Związku firm deweloperskich również wychodzą z założenia, że popyt jest zdrowy, więc jeśli żadne społeczne aspekty tego nie ograniczą, to strukturalny deficyt mieszkań powoduje, że w dalszej perspektywie one nie powinny tracić. Ciężko powiedzieć żeby też rosły. Spowolnienie na rynku na pewno zatrzyma dalszy wzrost cen. Nic więc dziwnego, że ci, którzy mają gotówkę, pytają czy przy rosnącej inflacji nieruchomości to dobry ruch czy jednak trzymanie pieniędzy w gotówce.

Zmieni zachowanie klientów indywidualnych i instytucji. Firmy raczej wstrzymają się z inwestycjami. To nie jest czas na takie kroki. Bieżąca sytuacja przedsiębiorców jest zła, a będzie jeszcze gorsza. Niestety banki nie wychodzą tutaj naprzeciw. Ciężko też spodziewać się, żeby polski rząd wprowadził jakieś regulacje czy zmusił banki do wprowadzenia pakietów pomocowych. Jeśli możemy na kogoś liczyć to na BGK, bo raczej spółki komercyjne nie staną na wysokości zadania. Zamieszanie jest duże, dlatego przez najbliższe miesiące przedsiębiorcy będą wykluczeni z możliwości finansowania przez instytucje bankowe. I to w dłuższej perspektywie będzie problem.

Ciężko powiedzieć, co z zagranicznymi korporacjami. Jednak deweloperzy z zagranicznym kapitałem przypuszczalnie również przystopują w najbliższym czasie z inwestycjami i budowaniem. Spodziewane są więc spadki również w tym sektorze. Wpływ na to ma chociażby praca zdalna – deweloperzy staną przed wyzwaniem, czy opłaca się inwestować w budowę dużych powierzchni biurowych w tym czasie. I to odbije się w kolejnych miesiącach na tym rynku. Co widać nawet obecnie – wiele firm zgłasza się do właścicieli biurowców z prośbą o czasową możliwość obniżenia czynszu. Zobaczymy, jak to się rozwinie i jak podejdą do tego obie strony, bo wszystkim powinno zależeć na tym, aby ten rynek jakoś racjonalnie w przyszłości funkcjonował.

Zainteresowanie klientów nie słabnie. Wręcz przeciwnie – portale notują wzrosty. Strukturalny deficyt mieszkań jest na tyle duży, że w perspektywie kilku miesięcy nie osłabnie drastycznie. Jedynym czynnikiem, którzy może ostudzić nastawienie konsumentów jest obawa o utratę pracy i zachowania banków. Ograniczenie akcji kredytowej może hamować nasze nastroje. Ale gotówki wśród konsumentów jest sporo, więc część osób na pewno będzie chciała ulokować ją w nieruchomościach, bo trzymanie jej w banku jest na dzień dzisiejszy po prostu nieopłacalne.

Pandemia a kredyty hipoteczne

Klienci, którzy posiadają kredyty gotówkowe nie powinni się martwić, bo większość tych zobowiązań jest opartych o stałe oprocentowanie niezależne od VIBORu. Raczej nikt nie będzie weryfikował ich zdolności kredytowej w trakcie trwania kryzysu, jeśli raty będą spłacane na bieżąco. To jeśli chodzi o klientów złotówkowych. Większy odpływ zauważalny jest w segmencie kredytów walutowych. Mamy kilkuprocentowy wzrost na poziomie ostatnich dni, a sytuacja będzie się pogłębiała, ale ostatecznie nie wpłynie to drastycznie na zasobność portfeli Kowalskich. Istnieją już pakiety pomocowe, ale póki co nie widać, żeby kredytobiorcy chętnie z nich korzystali. Jest możliwość odroczenia rat, na 3 miesiące (60-70% banków) do 6 miesięcy (30-40% banków). Kilka instytucji zdecydowało się na takie odroczenie jeśli chodzi o ratę kapitałową i odsetkową, w większości przypadków banki dają możliwość odroczenia raty kapitałowej. Co ważne, korzystanie z tych odroczeń nie wpłynie na pogorszenie sytuacji z BIKu.

Jeśli chodzi o nowych kredytobiorców, to jak już było wspomniane, będą ogromne ograniczenia. Do tego stopnia, że mówi się nieoficjalnie, że ten obszar może na miesiąc zostać zamknięty. Scoringi i oceny ryzyka będą tak mocno podkręcone, że dostępność kredytów będzie niewielka.

Działalność placówek bankowych a przestrzeń online

Największym problemem po dziś dzień jest działalność placówek bankowych, podpisywanie umów. Część instytucji zredukowała działalność na terenie miast, otwarte są placówki dyżurowe. Zobaczymy, co czas pokaże jeśli chodzi o wprowadzane rozwiązania online. Póki drastycznych zmian nie ma, a za wszystkimi decyzjami stoi człowiek. Pandemia zmusi rynek do tego, żeby wkrótce wymyślić jakieś zmiany frontu. Bo tak jak możliwe jest zdalne analizowanie wniosków, tak wciąż funkcjonuje papier. Bardzo pomagają rządowe profile zaufane czy profile zusowskie, które są w stanie online dać zaświadczenie o niezaleganiu ze składkami, itp. W zeszłym tygodniu banki wprowadziły możliwość elektronicznego wpisu do księgi wieczystej, przez to że nie działają sądy. Jest to jakieś ułatwienie. Ciągle podejmowane są próby wypracowania rozwiązań między deweloperami a notariuszami. Banki akceptują też elektroniczna formę oświadczenia z zakładu pracy o zatrudnieniu i dochodach. Największym problemem jest jednak fizyczne podpisywanie umów i dostarczanie oryginałów dokumentów. Reasumując, w przeciągu najbliższych miesięcy nie będzie możliwości uzyskania w pełni zdalnie kredytu hipotecznego.

Czy zatem brać kredyt teraz, w dobie kryzysu? Nie ma na co czekać, bo problemu z finansowaniem mogą się wydarzyć. Wszystkie decyzje powinny być jednak racjonalne. Pośpiech nie jest najlepszym doradcą. Będzie łatwiej negocjować ceny, max do 5%, ale wszelkie ruchy powinny być podejmowane z rozwagą, po nie wiemy, co się wydarzy za kilka miesięcy.

Zapraszamy wszystkich pośredników i deweloperów na grupę FB Akademia Rozwoju Agenta, gdzie znajdziecie więcej ciekawych rozmów na temat rynku nieruchomości DOŁĄCZ DO GRUPY >>>

A jeśli nie pracujesz w branży nieruchomości, ale interesują Cię zagadnienia z tego rynku to zapraszamy na profil Otodom TUTAJ >>>

Paweł Komar – przedstawiciel młodego pokolenia managerów, jeden z najmłodszych członków zarządu spółek z GPW kojarzony przez lata głównie z sektorem bankowym. Zarządzał największymi w Polsce firmami pośrednictwa finansowego i nieruchomościowego, niektóre z nich budował od zera. Nagrodzony w 2016 tytułem TOP MANAGER  branży finansowej w Polsce. Z notowanymi na giełdzie spółkami z branży finansowej związany od 2006 roku, odpowiadając w tym czasie za różne obszary zarządcze i projektowe. Odpowiedzialny głównie za strategię , rozwój przedsiębiorstw i obszary sprzedaży. Zasiadał w radach nadzorczych spółek z branży ubezpieczeń, towarzystwach funduszy inwestycyjnych, związany także z funduszami typu Venture Capital czy Private Equity. Absolwent Uniwersytetu Wrocławskiego oraz Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie na wydziale Zarządzania i Finansów oraz Master of Business Administration, Executive Studies na Akademii Leona Koźmińskiego w Warszawie. Przewodniczący rady nadzorczej Związku firm pośrednictwa finansowego, członek rady Manager Business Hub i wielu innych kapituł oraz stowarzyszeń branżowych. Zawodowo także pasjonat nowych technologii i spółek start-upowych, manager, doradca zarządów, przedsiębiorca i inwestor.