Kaucja przy umowie najmu mieszkania – ile powinna wynosić, co pokrywa, kiedy przepada?
Co to jest kaucja przy wynajmie mieszkania? Ile wynosi? Czy jest zwrotna? Jak ją odzyskać? Choć pobieranie kaucji za wynajem jest już właściwie standardem, temat ten wciąż budzi szereg wątpliwości. Szczególnie po stronie lokatorów, którzy nie mają pewności, czy aby na pewno przy wyprowadzce otrzymają zwrot swoich pieniędzy. W tym poradniku zajmiemy się wszystkimi niejasnościami związanymi z tą opłatą. Zapraszamy do lektury!
O czym przeczytasz w tym artykule?
Kaucja za mieszkanie – co to jest?
Kaucja to określona suma pieniędzy, której zadaniem jest zabezpieczenie potencjalnych roszczeń wynajmującego mieszkanie z tytułu nieopłaconego czynszu lub jakichkolwiek szkód wyrządzonych przez lokatora.
Mówiąc prościej: jeśli lokator np. zniszczy meble w mieszkaniu, właściciel nieruchomości ma prawo koszty naprawy pokryć z kaucji o której mowa w umowie najmu. Dotyczy to również zaległych opłat związanych z najmem, czyli m.in. za energię, wodę czy internet.
Kaucja za mieszkanie – podstawa prawna
Podstawą prawną pobierania i zwrotu kaucji jest ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 roku.
Warto podkreślić, że przepisy te stanowią, że przy umowie najmu wynajmujący może, ale nie musi domagać się uiszczenia kaucji. W praktyce jednak, jak już wspomnieliśmy, opłata ta jest standardem.
Ile wynosi kaucja za wynajem mieszkania?
Przywołana już ustawa o ochronie praw lokatorów określa maksymalną wysokość kaucji. Jej wartość zależy od rodzaju zawieranej umowy najmu i wynika prosto z ustawy. I tak:
- zwykła umowa najmu – kaucja może wynosić maksymalnie dwunastokrotność miesięcznego czynszu,
- najem okazjonalny – maksymalnie sześciokrotność miesięcznego czynszu,
- najem instytucjonalny – tu również wynajmujący może żądać maksymalnie sześciokrotności miesięcznego czynszu.
W praktyce właściciele nieruchomości niezmiernie rzadko żądają maksymalnej dopuszczalnej prawem kaucji.
W przypadku standardowych nieruchomości kaucja zwykle wynosi jednokrotność czynszu. Drożej jest w przypadku mieszkań o podwyższonym standardzie – tu nierzadko trzeba wpłacić nawet trzykrotność miesięcznego czynszu.
Ustawa o ochronie praw lokatorów – kaucja
- Art. 6. 1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
- Art. 19a. 4. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
- Art. 19f. 4. Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. 5. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.
Kiedy otrzymam zwrot kaucji za wynajem?
Kolejny raz sięgnijmy na półkę po ustawę o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z jej zapisami kaucja powinna zostać zwrócona w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Podkreślamy – od dnia opróżnienia lokalu, nie od dnia wygaśnięcia umowy.
Zdarza się również, że kaucja jest traktowana jako ostatni czynsz. Innymi słowy w ostatnim miesiącu lokator nie płaci wynajmującemu czynszu, ale i nie otrzymuje zwrotu kaucji. Wymaga to rzecz jasna porozumienia obu stron.
Czy kaucja zostanie mi zwrócona w całości?
Tak – ale pod jednym warunkiem. Otóż mieszkanie (oraz jego wyposażenie) musi zostać oddane w stanie niepogorszonym w stosunku do dnia podpisania umowy. Wynajmujący nie może jednak potrącić z kaucji kosztów remontu wynikających z normalnego zużycia lokalu. Wtedy powinniśmy założyć, że kaucja podlega zwrotowi.
Co zatem jest normalnym zużyciem lokalu, a co nie? Jasnej definicji nie ma, co czasem niestety może prowadzić do sporów. W takich sytuacjach pozostaje jedynie odwołać się do zdrowego rozsądku i dobrych obyczajów, zgodnie z którymi lokator nie odpowiada finansowo za:
- ściany: pojedyncze otwory po szafkach czy obrazach, wyblakła farba, drobne otarcia,
- podłogi: pojedyncze zarysowania po przesuwaniu mebli, wydeptany dywan,
- łazienka: zżółknięcia, wyrobione uszczelki, wyrobiony silikon, pojedyncze otwory po szafkach czy wieszakach
- kuchnia: drobne przetarcia na blacie, pożółkłe od gotowania meble, pożółkłe fugi.
Z drugiej strony nie powinno dziwić potrącenie z kaucji przez wynajmującego kosztów związanych z remontem poniższych elementów:
- ściany: liczne otwory, ubytki w tynku, podarte tapety,
- podłogi: zalanie paneli, potłuczenie płytek, poplamione dywany,
- łazienka: potłuczenie płytek, potłuczona armatura, duże zarysowania na płytkach,
- kuchnia: uszkodzony sprzęt AGD, pocięty blat, zapieczony piekarnik.
Jak odzyskać kaucję za mieszkanie w razie problemów?
Podstawą do skutecznego domagania się zwrotu kaucji jest spisana umowa wynajmu, potwierdzenie każdej z wpłat oraz podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Warto o to zadbać od samego początku. W innym razie próba odzyskania pieniędzy będzie bardzo utrudniona.
Co zatem zrobić, jeśli wynajmujący odmawia zwrotu kaucji? W pierwszej kolejności warto skierować do niego wezwanie do zwrotu kaucji. Pismo takie powinno zawierać:
- wysokość żądanej kwoty,
- termin zapłaty, np. 7 dni,
- numer rachunku bankowego do zwrotu.
Pozew o zwrot kaucji
Jeśli wezwanie nie przyniesie skutku i właściciel nie chce zwrócić kaucji, konieczne będzie skierowanie sprawy na drogę sądową i wniesienie pozwu o zapłatę. Powinien on zawierać:
- Twoje dane,
- adres lokalu, którego dotyczy kaucja,
- dane wynajmującego,
- zawartą przez Was umowę najmu,
- podpisany przez Was protokół zdawczo-odbiorczy,
- potwierdzenia wysokości i daty wpłaty,
- okres najmu.
Dobrym rozwiązaniem jest zgłoszenie pozwu w e-sądzie. Pozwoli Ci to załatwić sprawę wygodniej, szybciej i taniej.