Zabytkowe zamki i pałace – przestrogi dla inwestorów
Z ubiegłorocznego zestawienia Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego wynika, że najwięcej dawnych arystokratycznych pałaców, posiadłości, willi zachowało się w województwie wielkopolskim. W Wielkopolsce jest blisko 800 takich nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków. Na Dolnym Śląsku dawnych pałaców widniejących w rejestrze jest blisko 700, natomiast na Mazowszu ponad 500.
Jeśli natomiast chodzi o zamki – województwo dolnośląskie ma tu absolutną przewagę – z liczbą 93 nieruchomości zabytkowych zamków, które zostały ujęte w rejestrze. Na drugim miejscu w tej kategorii uplasował się Śląsk, gdzie mieszczą się 32 zamki widniejące w rejestrze oraz Małopolska z liczbą 31 takich obiektów.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Od kilkuset tysięcy do kilkunastu milionów
Ceny nieruchomości zabytkowych są mocno zróżnicowane, cechuje je duża rozpiętość. Z ofert WGN wynika, że najtańsze nieruchomości typu zamek albo pałac można kupić już za kilkaset tysięcy złotych, czyli równowartość ceny przeciętnego mieszkania w dużym mieście. Mowa oczywiście o nieruchomościach w najgorszym stanie technicznym, kwalifikujących się do generalnego remontu. Wbrew pozorom takie obiekty mogą stanowić łakomy kąsek dla inwestorów – m.in. ze względu na działki. Jeśli nieruchomość nie jest poddana ścisłej ochronie konserwatorskiej i umożliwia np. dokonanie wyburzeń, taki obiekt może być atrakcyjny właśnie ze względu na teren na którym stoi, a firm dziś mocno rywalizują o tereny inwestycyjne.
Przykładowe, bardzo niskie wyceny (na podstawie ofert z WGN):
– Ruiny pałacu w gminie Kętrzyn na Mazurach wystawiono na sprzedaż za 340 tys. złotych. Chodzi o obiekt o powierzchni ponad 800 mkw. umiejscowiony na działce o pow. ponad 13 tys. mkw. Nieruchomość to dworek z połowy XIX wieku.
– XIX – wieczny pałac w Osetnie. Duża nieruchomość o powierzchni 6000 mkw. została wystawiona na sprzedaż za 2,3 mln zł, co daje bardzo niską stawkę wynoszącą niecałe 400 zł/mkw.
Oczywiście zupełnie inne ceny spotyka się, jeśli nieruchomość jest po gruntownym remoncie i pełni swoją nową, komercyjną funkcję. Gruntownie zrewitalizowany zamek rycerski z miejscowości Krąg, w województwie zachodniopomorskim pochodzący z 1494 roku został wyceniony na 16 mln zł. Za kilkuset metrowy zabytkowy budynek hotelowy w dawnym pałacu, który już przeszedł remont należy zapłacić przynajmniej kilka milionów. Przykładowo: 4 – gwiazdkowy hotel z końca XVIII wieku z okolic Bielska – Białej (obiekt wyremontowany kilka lat temu) wyceniono na 6,5 mln zł. 4,5 mln zł to cena ofertowa nieruchomości hotelowej w Lesznie, w Wielkopolsce. Chodzi o piękny klasycystyczny pałac, z pierwszej połowy XIX wieku. We Wschowie, w woj. lubuskim, otwarty po remoncie w 2007 roku, Zamek Królewski, w którym mieści się czterogwiazdkowy hotel, został wystawiony na sprzedaż w cenie ponad 4,7 mln zł.
Ochrona konserwatora i koszty
Największe wyzwanie dla inwestora, który decyduje się na zakup nieruchomości zabytkowej i jej rewitalizację, jest oszacowanie kosztów. Po pierwsze jest ono trudne, ponieważ zazwyczaj brakuje dokumentacji i ciężko „na oko” oszacować stan obiektu. Po drugie – z racji nieprzewidzianych wypadków – niejednokrotnie trzeba zmieniać technologię budowlaną (zwłaszcza przy ochronie konserwatorskiej), co przekłada się na wyższe koszty.
Wspominania ochrona konserwatora zabytków – jeśli jest – zmusza inwestora do uzyskania zgody i konsultowania wszelkich prac. Jeśli budynek nie widnieje w rejestrze, ale znajduje się w gminnej ewidencji zabytków, wtedy o zakresie możliwych prac do wykonania przesądza plan miejscowy.
Na co zwracają uwagę konserwatorzy? Z wiedzy pośredników WGN wynika, że nieco łagodniej podchodzą generalnie do zmian we wnętrzach, zwłaszcza jeśli te już wcześniej przechodziły renowacje, przebudowy. Oczywiście elementy o dużej wartości – zabytkowe łuki, polichromie, piece, oryginalny układ pomieszczeń, nadal pozostają pod szczególną konserwatorską uwagą.
Na wzrost kosztów może przełożyć się konieczność wykonywania robót w określonej – ustalonej przez konserwatora – technologii, lub też użycia specyficznych materiałów – np. nawiązujących do epoki, w której powstał budynek (np. cegły klinkierowe, typ dachówki itp.).
