Czy deweloper może zapisać w umowie deweloperskiej przepis ograniczający klientowi prawo odstąpienia od umowy w przypadku wzrostu ceny za mieszkanie?
W sprawie rozpoznanej przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 3 września 2015 r., sygn. akt VI Aca 830/15 powódka domagała się uznania za niedozwolone postanowień stosowanych przez pozwanego (dewelopera, spółkę) w umowie z klientem, dopuszczających wzrost ceny za mieszkanie w przypadku wzrost cen za materiały budowlane, według wskaźnika cen produkcji budowlano – montażowej publikowanego przez GUS.
Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uwzględnił pozew w całości. Sąd ustalił, że pozwany prowadzi działalność gospodarczą między innymi w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynkó w mieszkalnych i niemieszkalnych. W umowie z klientami dopuszczał wzrost ceny za mieszkanie w przypadku wzrost cen za materiały budowlane.
W myśl art. 385 § 1 Kodeksu cywilnego, postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Sąd uznał pozew za uzasadniony.
Sąd pierwszej instancji przyjął, że klienci generalnie nie mają wpływu na treść spornych postanowień uznając, że postanowienia nie są z nimi uzgadniane indywidualnie. Wskazał, że w omawianej sprawie deweloper posługiwał się w obrocie z konsumentami wzorcem umownym zawierającym zakwestionowane postanowienia. Zdaniem sądu pozwany deweloper nie wykazał, aby negocjował treść zakwestionowanych postanowień z konsumentami przed skierowaniem oferty do klientów.
Zdaniem sądu okręgowego zakwestionowane postanowienia nie określają także wprost świadczenia głównego wynikającego z umowy, czyli ceny za wybudowane mieszkanie.
Rozstrzygając, czy zakwestionowane przez powódkę postanowienia kształtują prawa i obowiązki klienta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy Sąd okręgowy wskazał, że „dobre obyczaje” to reguły postępowania niesprzeczne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Podał, że za sprzeczne z dobrymi obyczajami można uznać także działania zmierzające do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności, a więc działania potocznie określane jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające od przyjętych standardów postępowania.
Pojęcie „interesów konsumenta” należy rozumieć szeroko, nie tylko jako interes ekonomiczny, mogą tu wejść w grę także inne aspekty: zdrowia konsumenta (i jego bliskich), jego czasu zbędnie traconego, dezorganizacji toku życia, przykrości, zawodu itp. Naruszenie interesów klienta wynikające z niedozwolonego postanowienia musi być rażące, a więc szczególnie doniosłe. W uzasadnieniu wskazano, że za „sprzeczne z dobrymi obyczajami” uznaje się wprowadzenie klauzul godzących w równowagę kontraktową, zaś „rażące naruszenie interesów konsumenta” polega na nieusprawiedliwionej dysproporcji praw i obowiązków na niekorzyść konsumenta w określonym stosunku umownym.
W ocenie sądu pierwszej instancji zawsze w sytuacji wzrostu ceny, jaką ma zapłacić konsument powinien mieć on prawo odstąpienia od umowy, ponieważ może już nie być zainteresowany zakupem na zmienionych warunkach, ponadto może nie posiadać środków na zakup po nowej wyższej cenie. Podkreślono, że nawet przy kilkuprocentowym wzroście ceny, odnoszącym się do ceny nominalnej lokalu mieszkalnego dodatkowa kwota do zapłaty przez konsumenta może mieć wielką wartość, niemożliwą do uiszczenia przez konsumenta.
Zdaniem sądu w omawianej sprawie konsument ma bardzo ograniczoną możliwość odstąpienia od umowy, a w pewnych przypadkach jest jej w ogóle pozbawiony. Ta niekorzystna sytuacja nie zostaje zmieniona poprzez stwierdzenie zawarte w postanowieniu, że waloryzacja różnic zostanie dokonana zarówno w przypadku nadpłaty, jak i niedopłaty kupującego, nie zmienia bowiem faktu niezwykle istotnego z punktu widzenia konsumenta, jak brak możliwości odstąpienia od umowy zawsze w przypadku podwyższenia ceny.
Klientka dewelopera złożyła apelację od wyroku sądu okręgowego. Zarzuciła w niej sądowi okręgowemu błędne zastosowanie przepisów Kodeksu cywilnego. Zdaniem klientki dewelopera klauzula zastosowana przez dewelopera to klauzula waloryzacyjna.
Sąd Apelacyjny w Warszawie oddalił pozew. W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił, że zawarcie w umowie postanowień przewidujących waloryzację świadczenia na podstawie obiektywnych czynników co do zasady nie oznacza przyznania kontrahentowi konsumenta prawa do jednostronnego podwyższenia świadczenia w rozumieniu art. 3853 pkt 20 Kodeku cywilnego.
W omawianej sprawie zapis kwestionowanego postanowienia został sformułowany w taki sposób, że deweloper został uprawniony do jednostronnego podjęcia decyzji, czy dokonywać przeliczenia świadczenia czy też nie. Zapis umowy zawiera bowiem sformułowanie: „deweloper jest uprawniony”, co oznacza zdaniem sądu apelacyjnego, że zostało to pozostawione jego swobodnemu uznaniu.
Sąd stwierdził, że przy ocenie omawianego zapisu umowy należy wziąć pod uwagę również prawo odstąpienia w przypadku wzrostu ceny. Zostało ono zastrzeżone, gdy wzrost ceny przekroczy 10%. Zdaniem sądu apelacyjnego próg ten został ustawiony za wysoko: dziesięcioprocentowy wzrost ceny oznacza, że konsument musi zapłacić kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej za lokal.
Dla wielu klientów jest to kwota trudna do uzyskania, szczególnie w przypadku finansowania inwestycji kredytem bankowym. W obecnych warunkach rynkowych proces budowlany jest dosyć szybkim procesem, jak się wskazuje w publikacjach prasowych w istocie wynosi przeciętnie od 18 do 24 miesięcy, a deweloper co do zasady powinien tak skalkulować ryzyko gospodarcze przedsięwzięcia, aby mógł je zrealizować również w przypadku wzrostu cen towarów i usług. Brak jest podstaw, aby całe ryzyko gospodarcze przedsięwzięcia przerzucać na dewelopera, jednak nie można tracić na uwadze, iż to deweloper prowadzi działalność gospodarczą, a nie konsument.
W przypadku jeśli waloryzacja jest automatycznie przewidziana w umowie, klient musi się przygotować na ewentualne podwyższenie świadczenia i uwzględnić je w planie wydatków na poczet świadczenia głównego, jednak w tym przypadku decyzja o przeliczeniu świadczenia została pozostawiona swobodnemu uznaniu dewelopera, a konsument jest narażony na kilkuprocentowy wzrost ceny bez możliwości skorzystania z prawa odstąpienia.
Zdaniem sądu apelacyjnego postanowienie to jest sprzeczne z dobrymi obyczajami, bowiem nie przyznaje konsumentowi prawa żądania przeliczenia ceny lokalu, gdy przewidziane w umowie wskaźniki spadną, a zatem zachodzi rażąca dysproporcja uprawnień stron. Ponadto przyznanie konsumentowi prawa odstąpienia dopiero w przypadku, gdy cena wzrośnie powyżej 10% narusza rażąco interesy konsumenta, bowiem może nie być on w stanie zapłacić takiej kwoty, natomiast deweloper po odstąpieniu konsumenta od umowy, może sprzedać mieszkanie innemu nabywcy na cenę adekwatną do jego aktualnej wartości.
Dlatego sąd okręgowy słusznie uznał omawianą klauzulę umowną dotyczącą waloryzacji za sprzeczną z prawem. Wprawdzie nie można uznać, że w każdym przypadku wzrostu ceny konsument powinien mieć zagwarantowane prawo odstąpienia od umowy, jednak ustalenie tego progu na poziomie 10%, zdaniem sądu apelacyjnego, nie chroni dostatecznie praw klienta.
Pozbawienie klienta prawa odstąpienia od umowy, gdy cena wzrośnie ponad 10%, może znacznie wykraczać poza jego możliwości finansowe. Zdaniem sądu apelacyjnego prawo odstąpienia powinno być zagwarantowane już po wzroście ceny o ponad 5%.
Tego rodzaju postanowienie umowne narusza dobre obyczaje, akceptuje bowiem również nienależyte wykonanie zobowiązania przez dewelopera, nie dając klientowi prawa odstąpienia od umowy w takiej sytuacji – orzekł sąd apelacyjny.
