Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną? Odrolnienie działki krok po kroku

Grzegorz Wójtowicz18 sierpnia, 2021

42 237 6 minuty czytania

Zapotrzebowanie na mieszkania w Polsce jest nadal bardzo silne. Zachęca to firmy z branży budowlanej do coraz większych zakupów gruntów. Inwestorzy sygnalizują, że tereny rolne, na których nie będą mogli od razu rozpocząć inwestycji, nie interesują ich tak, jak kilka lat temu. Okazuje się więc, że bardziej opłacalne jest poświęcenie czasu na odrolnienie działki i przekształcenie jej na budowlaną. Jak przekształcić działkę rolną?

Przeznaczenie działki na cele rolne jest dużą przeszkodą dla szybkiej sprzedaży. Często zdarza się, że gminy nie zgadzają się na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych dla wydzielonych działek i grunty rolne, zakupione z myślą o odsprzedaży po ich przekwalifikowaniu na budowlane, mają nadal jedynie status rolny. Dlatego bardzo ważne jest, aby jak najwcześniej zająć się załatwieniem formalności związanych z przekwalifikowaniem działki rolnej na budowlaną.

O czym przeczytasz w tym artykule?

Działka rolna a budowlana – różnice

Gdy mowa o działce rolnej, rozumie się ją jako zwarty obszar gruntu obejmujący nie więcej niż jedną grupę upraw o powierzchni nie mniejszej niż 0,1 ha (Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa). Oznacza to, że pod pojęciem „działki rolne” kryją się nie tylko grunty przeznaczone do produkcji rolnej (np. uprawy zbóż), ale również sady, łąki, pastwiska i grunty rolne zabudowane. Aby jednak wybudować budynek mieszkalny, musi nastąpić odrolnienie działki, czyli przekształcenie działki rolnej w budowlaną.

Z kolei termin „działka budowlana” jest regulowany przez Ustawę z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jest to „nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”.

Najistotniejsza różnica między tymi dwoma typami działek jest taka, że działka rolna nie może być objęta zabudową mieszkaniową, przez co trudniej może być ją sprzedać. Dlatego też często wymagane jest przekształcenie działki rolnej w budowlaną, czyli odrolnienie działki.

Na czym polega odrolnienie działki?

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną zasadniczo sprowadza się do zadań administracyjnych: zmiany przeznaczenia terenu w wyniku uchwały gminy oraz wyłączeniu działki z produkcji rolnej. Sam proces wymaga jednak podjęcia wielu kroków, które opisujemy poniżej.

Należy jednak pamiętać, że nie w każdej sytuacji odrolnienie działki jest możliwe. Istnieją ograniczenia, przez które przekształcenie działki rolnej może być niewykonalne. Przykładem regulacji jest Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która reguluje zasady ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz rekultywacji i poprawiania wartości użytkowej gruntów. Jej celem jest ochrona najlepszych gleb poprzez trwałe wyłączenie gruntów rolnych z możliwości włączenia do linii zabudowy oraz przekształcania ich w działki o innym charakterze.

Według danych Otodom, ponad 50% wyszukiwań działek stanowiły działki budowlane, a 13% – rolno-budowlane. Jednocześnie w większości województw obserwuje się trend wzrostu cen działek na przestrzeni ostatnich lat. Są to istotne przesłanki ku zwróceniu się w stronę inwestycji w grunty rolne (szczególnie w te o najniższej przydatności produkcyjnej), które z powodzeniem można odrolnić.

Kiedy możliwe jest przekształcenie działki rolnej?

O tym, czy dana działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, przemysłową, usługową lub też traktowana jest jako użytek rolny albo teren zielony, można się dowiedzieć z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przekształcenie działki rolnej w budowlaną musi odbyć się zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego sporządzany przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, a uchwalany przez radę gminy lub miasta. Określa przeznaczenie konkretnego obszaru. Może się odnosić zarówno do jednej działki, jak i do np. kilkudziesięciu hektarów.

– Gdy gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warto wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Sprzedając działkę, co do której została już wydana taka decyzja, można zapewnić kupującego, że na danym terenie może on zrealizować inwestycję, która jest opisana w decyzji – wyjaśnia Tomasz Skoczyński, radca prawny z kancelarii Skoczyński Wachowiak Strykowski (SWS).

Zdarza się jednak czasem tak, że gmina nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie jest możliwe. W takiej sytuacji brak jest jakichkolwiek przeszkód prawnych i działkę można sprzedać, ale znalezienie chętnego będzie już o wiele trudniejsze, ponieważ grunt należy wówczas do kategorii gruntów rolnych i leśnych.

Sprzedaj działkę rolną z Otodom

Co więcej, Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych również reguluje listę gruntów możliwych do odrolnienia. Zgodnie z jej zapisami, przekształcenie działki rolnej w budowlaną jest możliwe w szczególności, gdy grunty zaklasyfikowane są jako nieużytki lub grunty o najniższej przydatności produkcyjnej (klasy IV-VI). Nie oznacza to jednak, że gruntów z klas I-III nie można przeznaczyć na cele nierolnicze i nieleśne. W tym przypadku decyzja zależy jednak od ministra właściwego dla rolnictwa, przez co jest to proces znacznie trudniejszy. W pozostałych przypadkach decyzja należy do administracji lokalnej.

Składamy wniosek o zmianę przeznaczenia gruntów rolnych

Osoba, która chce zmienić przeznaczenie działki rolnej w budowlaną, powinna rozpocząć działania od ustalenia jej statusu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W zależności od tego, czy dla danej działki obowiązuje taki plan, czy też nie, zmianę przeznaczenia z rolnego na budowlany można uzyskać na dwa sposoby.

Gdy gmina posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zmiana przeznaczenia działki wymaga uzyskania zgody rady gminy, która podejmie stosowną decyzję w drodze uchwały. Wniosek o zgodę władz gminy na zmianę planu i zabudowę działki należy złożyć w urzędzie gminy właściwym dla danej nieruchomości.

– Proces opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest długotrwały i może potrwać kilkanaście miesięcy w zależności od obszaru opracowania planu, konieczności jego ponownych wyłożeń do publicznego wglądu itp. Szczegółowy tryb reguluje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Koszt opracowania nowego planu ponosi gmina. Takie same zasady znajdują zastosowanie w przypadku wniosku o zmianę planu – wyjaśnia radca prawny, Tomasz Skoczyński.

Należy jednak pamiętać, że gmina może odmówić wprowadzenia zmian w planie, w szczególności, gdy wniosek o zmianę przeznaczenia nie jest spójny z polityką przestrzenną gminy (np. w przypadku istnienia uchwały o ochronie gruntów rolnych).

Gdy gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, można wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzję taką wydaje wójt po przeprowadzeniu postępowania w sprawie wydania decyzji i stwierdzeniu zgodności lokalizacji danej inwestycji z polityką przestrzenną gminy. Zasady wydawania tej decyzji są określone w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w Kodeksie postępowania administracyjnego. Sam proces trwa około 2-3 miesięcy.

Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, działka musi spełnić kilka warunków:

powinna graniczyć na zasadzie sąsiedztwa z inną działką zabudowaną (przynajmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana),
powinna mieć dostęp do drogi publicznej;
istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla zamierzenia budowlanego (wymagane minimum to zapewniona możliwość podłączenia do prądu);
teren nie może być objęty ochroną przyrodniczą, konserwatorską i archeologiczną, chyba że została zawarta umowa z konserwatorem zabytków na nadzór nad budową.

Nie każdą działkę rolną można jednak zabudować w oparciu o procedurę ubiegania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nawet pomimo spełnienia warunków wynikających z art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Istotne znaczenie ma też polityka przestrzenna gminy, do której to należy władztwo planistyczne. To gmina dba o ład przestrzenny i może stwierdzić, że dana działka pozostanie rolną – niezabudowaną.

– Ważną kwestią pozostaje też klasa gruntów. Decyzję o zmianie przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne wydaje minister właściwy ds. rolnictwa w trakcie procedury opracowywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy może być pozytywna, gdy obszar przeznaczony pod inwestycję nie przekracza powierzchni 0,5 ha gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III – mówi Tomasz Skoczyński, radca prawny z kancelarii SWS.

Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej? Koszt uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zależny jest od przedsięwzięcia, które chcemy zrealizować. Zmiana działki pod budowę domu (zabudowę mieszkaniową) jest zwolniona z opłat, ale już w przypadku wniosku o uzyskanie decyzji na budowę budynku garażowego, gospodarczego czy też przemysłowego lub usługowego istnieje obowiązek uiszczenia należności (opłaty skarbowej).

Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną – dzielimy działki na mniejsze

Szanse na sprzedaż działki na bardzo korzystnych warunkach można zwiększyć także poprzez jej podział. Na terenie, gdzie dominuje np. budownictwo jednorodzinne, znacznie łatwiej będzie sprzedać kilka mniejszych działek, niż jedną kilkuhektarową. Trzeba jednak pamiętać, że podziału nie można dokonać w sposób dowolny.

Podział niezabudowanej działki może nastąpić w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który to określa minimalną powierzchnię działki lub sposób podziału na rysunku planu lub w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy. Wniosek o wydanie decyzji podziałowej składa się w urzędzie gminy.

W trakcie trwania postępowania należy skorzystać z pomocy geodety, który dopełni formalności w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej oraz sporządzi projekt podziału. Po zatwierdzeniu projektu przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, geodeta dokonuje podziału działki w terenie.

Uzyskanie decyzji podziałowej jest bezpłatne. Koszty związane z podziałem działki to opłaty urzędowe (wypisy z planu, koszty kopii map zasadniczych, opis i mapa dla notariusza – konieczna przy sprzedaży działki) i wynagrodzenie dla geodety. Ceny usług geodezyjnych są cenami rynkowymi i zależą od ilości nowych działek, np. podział działki na dwie to koszt ok. 2000 zł. Czas uzyskania decyzji podziałowej łącznie z czasem pracy geodety wynosi ok. 2-3 miesięcy.

W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego można dokonać tzw. podziału rolnego działki, na działki o minimalnej powierzchni 3000 m kw. Geodeta, działając w oparciu o zaświadczenie o braku planu wystawione przez urząd gminy i na zlecenie właściciela gruntu, dokonuje podziału nieruchomości w terenie oraz dopełnia formalności w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.

Uchwalanie zmian do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego trwa średnio około 15 miesięcy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu pięć razy krócej. Podobnie w przypadku wydawania decyzji podziałowej. Przekształcenie działki rolnej może być zatem bardzo czasochłonne, jednak warto poświęcić ten czas, ponieważ deweloperzy chętniej kupują działki budowlane, a z kolei inwestorów indywidualnych stać raczej na zakup mniejszych gruntów. Ponadto, w zależności od lokalizacji, po dokonaniu podziału geodezyjnego wartość nowo wydzielonych działek wzrasta nawet o 100%, a działek przekwalifikowanych z rolnych na budowlane o znacznie więcej.

Sprzedaj działkę budowlaną z Otodom