Okiem ekspertów: działki budowlane pod miastem

Jakie powierzchnie działek są najpopularniejsze? Na co szczególnie zwracają uwagę zainteresowani nimi klienci? Gdzie ich znaleźć i jak wypromować działkę? Sprawdź kolejny wpis naszego cyklu, w którym pośrednicy dzielą się swoim doświadczeniem.

Gdzie i jakie działki mają największe wzięcie?

Choć rynek nieruchomości kojarzy się głównie z mieszkaniami i domami, w momencie powstawania tego wpisu działki były drugą najliczniejszą kategorią ofert w Otodom. Potencjalni klienci mogą wybierać wśród niemal 150 000 działek przeznaczonych na sprzedaż. Dwie trzecie z nich to działki budowlane. Warto przyjrzeć się bliżej klientom zainteresowanym takim zakupem. O tym, kto decyduje się na zakup działek pod miastem i jakie ma oczekiwania porozmawiałem ze specjalistami: Adamem Jasińskim z poznańskiego biura AJ Nieruchomości i Adamem Parzusińskim z nowosądeckiej firmy Partner Nieruchomości.

Młode małżeństwa cenią bliskość natury

– Działki budowlane pod miastem wybierają zwykle młode osoby, które cenią sobie bliskość natury, spokojne otoczenie i świeże powietrze, a jednocześnie ich życie zawodowe związane jest z miastem i chcą mieć możliwość szybkiego dojazdu do centrum. Warte uwagi jest to, że w ostatnich latach zainteresowanie działkami budowlanymi w strefie podmiejskiej naprawdę znacznie wzrosło. Ludzie zaczynają być świadomi zagrożeń związanych z codziennym wdychaniem smogu i spalin samochodów. Zamiast tego wybierają zdrowy tryb życia i tak samo chcą mieszkać – przede wszystkim zdrowo. Potrzebują azylu, w którym „naładują baterie” na kolejne stresujące dni w pracy – opisuje swoich klientów Adam Parzusiński.

Adam Jasiński dodaje, że wśród klientów planujących zakup działki pod budowę domu dominują młode małżeństwa z dziećmi. Zwykle nie są młodsi niż 29 lat, ani starsi niż 41. Co ciekawe, w ostatnim roku ok. 65% jego klientów kupujących działkę, finansowało tę inwestycję ze środków własnych. Nie znaczy to jednak, że ich możliwości finansowe są one nieograniczone. Widać to po preferowanej powierzchni kupowanych działek.

Powierzchnia zależy od uregulowań i budżetu

– Najczęściej klienci decydują się na powierzchnię działek pomiędzy 700 m2, a 800 m2. Związane jest to z ostateczną wysokością całkowitej kwoty, jaką mogą przeznaczyć na zakup gruntu – przyznaje Adam Jasiński.  Adam Parzusiński zwraca z kolei uwagę, że na wielkość działki często mają wpływ miejscowe uregulowania prawne: – Najważniejsze jest to, żeby można było zbudować na działce dom i żeby poza nim zostało trochę miejsca na ogródek. W związku z tym ważne jest to, jakie warunki budowy określone są w miejscowym planie zagospodarowania. W jednym miejscu miasto dopuści budowę domu na 9 arach, a w innym tylko i wyłącznie na minimum 14. Zwykle te regulacje prawne są czynnikiem decydującym o wyborze nieruchomości przez klientów. Z naszych danych wynika, że na 178 osób, które w ostatnim miesiącu kontaktowały się z biurem w sprawie poszukiwania działki budowlanej, około 150 określało, że najchętniej kupiłoby taką o powierzchni około 15 ar. Rzadziej padały pytania o o większe działki – nikt przecież nie ma czasu na koszenie trawy – dodaje.

Klienci nie lubią przepłacać

Co jest najważniejsze dla potencjalnych klientów? Oczywiście, cena – podkreśla Adam Parzusiński.

– Najczęstsze pytanie dotyczy ceny i możliwości jej negocjacji. Ludzie nie lubią przepłacać i w żadnym wypadku nie chodzi tu o to, że nie stać ich na zakup. Chcą mieć po prostu pewność, że decydując się na daną nieruchomość zakupią ją w tak zwanej “dobrej cenie”. To tak jak z zakupem aparatu fotograficznego.  Jeżeli taki sam model, ma dwie różne ceny, to oczywiście kupimy go w sklepie, w którym cena jest niższa – chyba, że w tym drugim mamy naprawdę dobrą obsługę lub inne benefity. Zwykle jednak cena gra główną rolę. Właśnie dlatego tak działa na nas – konsumentów, cudowny chwyt marketingowy „Okazja!”.

Blisko, z dobrym dojazdem, daleko od zgiełku

Choć cena za metr kwadratowy pozostaje najistotniejszym czynnikiem dla planujących zakup działki, nie jest to jedyne kryterium wyboru. Co jeszcze liczy się przy wyborze idealnej działki budowlanej? Wśród innych ważnych czynników są, zdaniem Adama Jasińskiego: dojazd do pracy, szkoły i przedszkola, bliskość komunikacji zbiorowej i stan dróg dojazdowych.

– Klienci najczęściej poszukują działek budowlanych w lokalizacjach, w których nie występują tereny przemysłowe, drogi o dużym natężeniu ruchu oraz tereny, gdzie w pobliżu przebiega linia wysokiego napięcia. Rzadko, aczkolwiek coraz częściej w porównaniu do lat ubiegłych, zwracają uwagę na sposób ustawienia działki względem słońca. Związane jest to z coraz większym zainteresowaniem społeczeństwa budową domów w systemie pasywnym – zauważa ekspert. Do tej listy Adam Parzusiński dodaje jeszcze sąsiedztwo. – Poszukujący lubią mieć zapewnioną prywatność i odpowiednią odległość od najbliższego sąsiada. Najlepiej znaleźć „złoty środek” – nie mieszkać zbyt blisko, ani za daleko.

Dobry pośrednik wyjaśni zawiłości

Działki budowlane są typem nieruchomości, w którym szczególnie ważną rolę odgrywa pośrednik. Na wiele rzeczy klient mógłby nie zwrócić uwagi, z innymi nigdy wcześniej nie miał okazji się zetknąć. Tym bardziej przydatna jest wiedza doświadczonego pośrednika, który powinien być przygotowany,  by wyjaśnić wszelkie zawiłości związane z działką.

– Pośrednik posiadający fachową wiedzę o gruntach budowlanych najczęściej objaśnia szczegółowe zapisy planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy, określające możliwości zabudowy konkretnej działki, m. in. procent zabudowy, szerokość elewacji frontowej lub maksymalną wysokość przyszłego budynku. Podpowiada, czy na konkretnej działce będzie możliwość zrealizowania wybranego projektu domu, biorąc pod uwagę podstawowe parametry, takie jak szerokość czy powierzchnia działki – twierdzi Adam Jasiński. Jak dodaje, sam często objaśnia również podstawowe procedury związane z pozwoleniem na budowę. Podpowiada też na jakim etapie i czy warto na konkretnym terenie przeprowadzić badania geologiczne gruntu.

– Współpraca z profesjonalistą od samego początku może znacznie przyśpieszyć znalezienie odpowiedniej działki oraz gwarantuje bezpieczne przeprowadzenie transakcji. To właśnie agent bierze na swoje barki ogromną odpowiedzialność, jaką jest weryfikacja działki przeznaczonej na sprzedaż – sprawdzenie ksiąg wieczystych, określenie stanu prawnego nieruchomości, sprawdzenie czy działka nie jest obciążona kredytem hipotecznym, czy z nieruchomości ma prawo korzystać ktoś inny w ramach służebności oraz czy działka faktycznie ma taką powierzchnię, jaką deklarują właściciele. Do tego dochodzi sprawdzenie planowanych w pobliżu inwestycji – wybierając zaciszne miejsce nie chcielibyśmy dowiedzieć się, że za 2 lata pod naszymi oknami powstanie droga szybkiego ruchu czy wysoka na 15 m galeria handlowa – wtóruje mu Adam Parzusiński. Wśród kolejnych zadań agenta wymienia sprawdzenie, czy teren na którym znajduje się działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu oraz czy nie obejmuje go któryś z projektów ochrony środowiska, takich jak Natura 2000. – Wisienką na torcie są wciąż zmieniające się przepisy i stos dokumentów potrzebnych notariuszowi do przeprowadzenia transakcji. W naszym zawodzie naprawdę jest co robić – podsumowuje.

W opisie nie tylko działka, ale i otoczenie

Jak podpowiada Adam Jasiński, kilku rzeczy nie można pominąć podczas konstruowania ogłoszenia. W opisie powinno się określić uzbrojenie działki, dojazd do niej, podstawowe informacje o możliwości zabudowy i szerokość działki. W ogłoszeniu powinien znaleźć się również opis lokalizacji, komunikacji i występującej na działce i w jej okolicy infrastruktury. Adam Parzusiński dodaje, że należy zwrócić uwagę także na walory estetyczne. – Zaznaczmy w opisie, żę z działki rozciąga się niesamowity widok na miasto lub poszukajmy innej unikatowej cechy, która zdecydowanie wyróżnia naszą nieruchomość wśród morza innych. Pamiętajmy też, że jeśli ktoś kupuję działkę to nie tylko po to, żeby od czasu do czasu przyjechać i urządzić na niej piknik. W większości klienci szukają działki, aby wybudować na niej dom, a to gdzie zechcą zamieszkać zależy często od bliskości przedszkoli, szkół i sklepów – podkreśla.

Sama trawa to za mało

W przeciwieństwie do gotowych domów lub mieszkań, niełatwo jest wykonać atrakcyjne zdjęcia pustych działek. Nie znaczy to jednak, że można się nimi nie przejmować! Jak zaznacza Adam Jasiński, wystawiając działkę na sprzedaż powinniśmy umieścić nie tylko zdjęcie samego terenu, ale i drogi dojazdowej i sąsiedztwa. – Warto też przedstawić media, np. ukazując zdjęcie skrzynki prądowej, o ile oczywiście taka instalacja istnieje – dodaje.

Z kolei Adam Parzusiński radzi unikać wstawiania zdjęć działek robionych z drogi, na których widać tylko trawę. – Dobrze przedstawiona oferta sprzedaży działki to przede wszystkim zdjęcia z drona oraz mapka, na której zaznaczone są granice działki, jej długość i szerokość, droga dojazdowa oraz odległość od najważniejszych punktów, takich jak szkoły, sklepy itd. – podkreśla. Dodaje też, że ważne, by ujednolicić działania marketingowe i wszystkie oferty opisywać tak samo. – Wtedy klient przyzwyczaja się do tego, że to właśnie u nas może liczyć na kompetentną usługę.

Sprzedaż działek – wdzięczny temat

Działki budowlane są specyficznym produktem na rynku nieruchomości. Niewiele można poprawić i podkolorować, a ostateczny kształt domu w bardzo dużym stopniu zależy od nabywców gruntu. Warto jednak pamiętać, że wiele zależy także od uwarunkowań zewnętrznych i nie każdy projekt da się zrealizować na dowolnej działce budowlanej. Dla wielu rodzin działka pod miastem jest znakomitą alternatywą dla nowego mieszkania i nic nie wskazuje na to, by w najbliższym czasie Polacy zrezygnowali z wyprowadzania się na peryferia. Większą odległość rekompensuje im spokój i cisza, o które trudno w największych aglomeracjach.

–  Sprzedaż działek to bardzo wdzięczny temat, który może znacznie podwyższyć przychody firmy w krótkim czasie. Nie wyobrażam sobie jednak pracy w tej specjalizacji bez takich narzędzi jak zdjęcia z drona, przez geometryczne rzuty działek, aż po wskazywanie dokładnej lokalizacji w aplikacji nawiguj.com i udostępniania klientom map w panelu aplikacji – podkreśla Adam Parzusiński.

Chcesz wypowiedzieć się w cyklu Okiem Ekspertów? A może masz ciekawy pomysł na kolejny wpis? Skontaktuj się koniecznie z nami, może kolejnym razem oprzemy się na Twoim doświadczeniu!