Podsumowanie 2023 r. na rynku wtórnym

W ubiegłym roku o ponad 20% podrożały mieszkania z rynku wtórnego w Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu. W 23 spośród 39 analizowanych miast podwyżki były na poziomie 10-18%. Dla porównania: w 2022 r. ponad 20-procentowy wzrost był tylko w 1 mieście, a ponad 10-procentowy w 9 miastach.

W grudniu 2023 r. najwięcej za mieszkanie z rynku wtórnego trzeba było zapłacić w Warszawie – średnio 17,5 tys. zł/mkw., o ok. 24% więcej niż rok wcześniej. Jednak liderem w podwyżkach okazał się Kraków, w którym średnie ceny metra kwadratowego w ciągu roku podniosły się o prawie 27%. W 2023 r. do wzrostów cen w dużej mierze przyczyniła się kurcząca się oferta, która nie była w stanie zaspokoić rosnącego popytu wywołanego programem BK2%.

Kraków

Pod koniec 2023 r. za mieszkanie w Krakowie trzeba było zapłacić 15,8 tys. zł/mkw., co oznacza, że na przestrzeni roku mieszkania podrożały tutaj o ponad 3,3 tys. zł. Największy skok z miesiąca na miesiąc miał miejsce na przełomie sierpnia i września, kiedy to średnia stawka podniosła się o ponad 600 zł.

Na początku roku za metr kwadratowy mieszkania do 40 mkw. trzeba było średnio zapłacić 13,1 tys. zł, natomiast pod koniec roku już 16,5 tys. zł. Ceny za metr kwadratowy mieszkania 40-60 mkw. wzrosły z 12 tys. zł do 15,6 tys. zł, a mieszkania 60-90 mkw. z 12,4 tys. zł do 15,4 tys. zł. Największe mieszkania, powyżej 90 mkw., podrożały z 13,7 do 16 tys. zł/mkw. 

Najtańsze mieszkania można znaleźć w dzielnicy Wzgórza Krzesławickie, gdzie średnie ceny nie przekraczają 12 tys. zł/mkw. Jednymi z tańszych dzielnic są też Swoszowice, Nowa Huta, Bieżanów-Prokocim i Podgórze Duchackie – tutaj ceny wynoszą średnio 12-13 tys. zł/mkw. Po drugiej stronie znajdują się Grzegórzki i Zwierzyniec (17,7-17,9 tys. zł/mkw.) oraz Stare Miasto (19 tys. zł/mkw.).

Warszawa

Od czerwca 2022 r. do maja 2023 r. średnia stawka używanego mieszkania w Warszawie mieściła się w granicach 14-15 tys. zł/mkw., by w czerwcu przekroczyć 15 tys. zł/mkw., a zaledwie 3 miesiące później, we wrześniu, 16 tys. zł/mkw. Od listopada 2023 r. za mieszkanie w stolicy trzeba zapłacić już ponad 17 tys. zł/mkw. – a rok zakończył się stawką 17,5 tys. zł/mkw., wyższą o niecałe 3,4 tys. zł od grudnia 2022 r. Największe miesięczne podwyżki w 2023 r., o ponad 500 zł, miały miejsce na przełomie sierpnia i września oraz października i listopada. 

Metr kwadratowy mieszkania o powierzchni do 40 mkw. na początku roku kosztował średnio 15 tys. zł, mieszkania o wielkości 40-60 mkw. – 13,5 tys. zł, 60-90 mkw. – 13,9 tys. zł, powyżej 90 mkw. – 16,7 tys. zł. Pod koniec roku ceny podniosły się odpowiednio do 19,1 tys. zł/mkw., 17 tys. zł/mkw., 16,8 tys. zł/mkw., 18,3 tys. zł/mkw. 

W Warszawie najtańsze są dzielnice leżące na obrzeżach: Rembertów (niecałe 12 tys. zł/mkw.), Wawer, Wesoła i Białołęka (12,6-12,9 tys. zł/mkw.). Ponad 19 tys. zł/mkw. trzeba średnio zapłacić za mieszkanie znajdujące się na Żoliborzu i Woli. Najdroższe jest oczywiście Śródmieście – za mieszkanie w centrum trzeba zapłacić ponad 22 tys. zł/mkw.

Wrocław

Na trzecim miejscu, pod względem najszybciej drożejących mieszkań w 2023 r., znalazł się Wrocław. Stawka na koniec roku wyniosła tutaj niecałe 12,9 tys. zł/mkw. i była wyższa o 2,2 tys. zł niż rok wcześniej. Podobnie jak w stolicy, ceny we Wrocławiu przez długi czas – od lutego 2022 r. do maja 2023 r. – mieściły się w przedziale 10-11 tys. zł/mkw. Dopiero w czerwcu przekroczyły 11 tys. zł/mkw., a następnie w październiku – 12 tys. zł/mkw. Największe miesięczne podwyżki, o ponad 300 zł, miały miejsce od lipca do grudnia.

Mieszkania do 40 mkw. podrożały z 12,4 do 14,6 tys. zł/mkw., mieszkania o powierzchni 40-60 mkw. z 10,6 do 12,9 tys. zł/mkw., mieszkania o powierzchni 60-90 mkw. z 10 do 11,9 tys. zł/mkw., a mieszkania powyżej 90 mkw. z 10,3 do 11,7 tys. zł/mkw.

We Wrocławiu ceny mieszkań w poszczególnych dzielnicach nie są bardzo zróżnicowane. Mamy tu Psie Pole ze średnią ceną 11,7 tys. zł/mkw., Fabryczną, Śródmieście i Krzyki z mieszkaniami za 12-12,6 tys. zł/mkw. oraz Stare Miasto – 14,1 tys. zł/mkw.

Poznań

Średnie ceny w Poznaniu wraz z końcem 2023 roku weszły na nowy poziom, co spowodowało, że w grudniu za mieszkanie trzeba było już zapłacić ponad 11 tys. zł/mkw., więcej o prawie 1,7 tys. zł od grudnia 2022 r. Od lipca do listopada ceny mieściły się w granicach 10-11 tys. zł/mkw., natomiast aż przez 17 wcześniejszych miesięcy ceny były w przedziale 9-10 tys. zł/mkw. Ceny w Poznaniu w 2023 r. najbardziej, o ok. 300 zł, podskoczyły na przełomie lipca i sierpnia oraz października i listopada.

Cena metra kwadratowego mieszkań do 40 mkw. podniosła się z 10,3 do 12,2 tys. zł, mieszkań o powierzchni 40-60 mkw. z 9,4 do 11,4 tys. zł, a 60-90 mkw. z 9,1 do 10,7 tys. zł. Mieszkania powyżej 90 mkw. zmieniły cenę z 8,9 do 9,8 tys. zł/mkw.

Gdańsk

Gdańsk w grudniu także przekroczył barierę, a stawka na koniec roku wyniosła 15,1 tys. zł/mkw. Ceny w ciągu 12 miesięcy wzrosły tutaj w sumie o 2,2 tys. zł. Największy przyrost z miesiąca na miesiąc miał miejsce z sierpnia na wrzesień, kiedy to ceny podskoczyły o 400 zł.

Mieszkania w Gdańsku, w zależności od metrażu, podrożały z 14,2 do 16,9 tys. zł/mkw. (poniżej 40 mkw.), z 12,5 do 14,9 tys. zł/mkw. (40-60 mkw.), z 12,7 do 14,6 tys. zł/mkw. (60-90 mkw.), z 13,4 do 15 tys. zł/mkw. (powyżej 90 mkw.).

Łódź

W Łodzi ceny prezentują się o wiele atrakcyjniej – rok na rynku wtórnym zakończył się bowiem stawką 8,3 tys. zł/mkw. Jest to jednak już o 1,1 tys. zł więcej niż w grudniu 2022 r. Grudzień 2023 r. był drugim miesiącem z rzędu ze stawką przekraczającą 8 tys. zł/mkw., wcześniej, aż przez prawie 2 lata, ceny niezmiennie mieściły się w granicach 7-8 tys. zł/mkw. W pierwszej połowie 2023 r. ceny z miesiąca na miesiąc drożały powoli, a podwyżki nie przekraczały 100 zł. W kolejnych miesiącach wzrosty wynosiły trochę ponad 100 zł, a największe zmiany, o niecałe 200 zł, były z października na listopad i z listopada na grudzień.

Mieszkania poniżej 40 mkw. podrożały od początku roku z 7,7 do 8,7 tys. zł/mkw., te mieszczące się w przedziale 40-60 mkw. z 7 do 8,3 tys. zł/mkw., a w 60-90 mkw. z 7,4 do 8,3 tys. zł/mkw. Ceny mieszkań powyżej 90 mkw. wzrosły z 7 do 7,5 tys. zł/mkw.

Katowice

W Katowicach pod koniec 2023 r. było niewiele drożej niż w Łodzi. W grudniu średnia stawka wyniosła 8,4 tys. zł i w ciągu roku zwiększyła się o 1 tys. zł. Ceny mieszkań przekroczyły 8 tys. zł/mkw. we wrześniu, jednak wcześniej, podobnie jak w Łodzi, przez prawie 2 lata stawki były stabilne i mieściły się w przedziale 7-8 tys. zł/mkw. W 2023 r. najbardziej, o niecałe 200 zł, ceny podniosły się z kwietnia na maj i z października na listopad.  

W Katowicach metr kwadratowy mieszkań poniżej 40 mkw. podrożał z 8,1 do 9,2 tys. zł., tych o powierzchni 40-60 mkw. z 7,2 do 8,4 tys. zł., a o powierzchni 60-90 mkw. z 7,1 do 8,2 tys. zł. Najmniejsza zmiana była w przypadku największych mieszkań powyżej 90 mkw. – z 7,1 do 7,6 tys. zł/mkw.

Mniejsze rynki

Na mniejszych rynkach ceny też są wysokie. Drożej niż w Łodzi i Katowicach jest m.in. w Olsztynie, Toruniu i Opolu – mieszkania w tych miastach kosztują ok. 8,6-8,7 tys. zł/mkw. W  Szczecinie, Lublinie i Rzeszowie stawki przekraczają 9 tys. zł/mkw. Najdroższa oczywiście jest Gdynia, w której metr kwadratowy w grudniu wyniósł 13,6 tys. zł. Tutaj też była najwyższa podwyżka w ciągu roku – o prawie 1,8 tys. zł. Od grudnia 2022 r. znacznie podrożały też mieszkania w Opolu i Kielcach (1,2-1,3 tys. zł), a także w Tychach, Płocku, Lublinie, Toruniu, Olsztynie i Rzeszowie (1-1,1 tys. zł).

W grudniu 2023 r. najtańsze mieszkania z rynku wtórnego można było znaleźć w Bytomiu (4,3 tys. zł/mkw.), Wałbrzychu (4,7 tys. zł/mkw.), Rudzie Śląskiej (5 tys. zł/mkw.). Z kolei Włocławek to jedyne miasto, w którym cena metra kwadratowego w ciągu roku nieznacznie spadła.

Co z cenami w 2024 roku? Dalszy rozwój sytuacji będzie zależał głównie od czynników zewnętrznych. Aktualnie trwają prace nad nowym programem kredytowym, który ma zastąpić BK2%, jednak na razie jego szczegóły nie są znane i ciężko stwierdzić, jak ta zmiana wpłynie na rynek mieszkaniowy. Dodatkowo w kształtowaniu cen istotne będą stopy procentowe, trzeba też brać pod uwagę ogólną sytuację gospodarczą w kraju.