Rynek mieszkaniowy pod kroplówką. Podsumowanie 2023 i prognozy na 2024 rok

To, co wydarzy się na rynku mieszkaniowym w 2024 roku, w dużym stopniu zależy od czynników, które zdominowały miniony rok. Chcesz wiedzieć, co kształtowało ten sektor najbardziej? Jak wyglądała relacja między popytem i podażą w największych miastach w Polsce? Z jakimi wyzwaniami będą mierzyć się obecnie deweloperzy, pośrednicy w obrocie nieruchomościami, ale także potencjalni nabywcy i inwestorzy? Przeczytaj relację z kolejnej debaty Otodom podsumowującej branżowe trendy.

Rynek mieszkaniowy jest kompletnie nieprzewidywalny – to pierwsze podsumowanie 2023 r. o jakie pokusili się eksperci. Podaż nie nadąża za popytem, a program Bezpieczny Kredyt 2% sprawił, że na koniec roku na głównych rynkach zanotowaliśmy dwucyfrowe wzrosty średnich cen za metr kwadratowy mieszkania. Z tymi stwierdzeniami zgodzili się wszyscy uczestnicy naszego spotkania prowadzonego przez Ewę Tęczak, ekspertkę Otodom. Różne perspektywy na sytuację mieszkaniową w Polsce oraz prognozy na 2024 rok przedstawili:

• dr hab. Adam Czerniak Główny ekonomista, dyrektor ds. badań, Polityka Insight;
• Katarzyna Kuniewicz Dyrektorka badań rynku, Otodom Analytics;
• dr hab. Mikołaj Lewicki Wydział Socjologii, Uniwersytet Warszawski (UW);
• Monika Perekitko Członkini Zarządu, Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD);
• dr hab. Waldemar Rogowski Prof. SGH, główny analityk grupy Biura Informacji Kredytowej (BIK), Instytut Finansów Korporacji i Inwestycji SGH;
• Aleksandra Trapp Head of culture and trends, infuture.institute;
• Dominika Włochyńska Członkini Zarządu, Bielsko-Częstochowsko-Katowickie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (BCK SPON). 

Dzięki naszym gościom – specjalistom i praktykom z sektora mieszkaniowego, ekonomistom i socjologom oraz przy wsparciu danych z Otodom Analytics nakreśliliśmy obraz rynku. Zdiagnozowaliśmy przyczyny dynamicznych zmian, jakie nim rządzą, oraz podjęliśmy próbę przewidzenia najbardziej możliwych scenariuszy na najbliższe miesiące br. 

2023 rok w liczbach Otodom Analytics

Ponad 43,7 tys. mieszkań wprowadzonych na rynek. To o 4%, czyli około 1,6 tys. lokali, mniej niż w 2022 roku. Tylko w jednym miesiącu, w grudniu, nowych mieszkań było więcej niż sprzedanych. Dlaczego? Bo dzięki programowi Bezpieczny Kredyt 2% zanotowaliśmy bardzo wysoką sprzedaż, ale deweloperzy na siedmiu największych rynkach w Polsce nie dali rady dogonić popytu. Gdzie podaż była najwyższa? Oczywiście w Warszawie, 14 tys. wprowadzeń, ale to nie stolica była „gwiazdą podażową” na koniec 2023 r., tylko Łódź. Tam oferta deweloperska powiększyła się o 6,2 tys. mieszkań. Jednak równocześnie to jedyne miasto, gdzie sprzedano mniej lokali niż wprowadzono. Najwyraźniej to co działo się w sektorze mieszkaniowym w minionym roku pokazuje czas wyprzedaży oferty w poszczególnych miastach wyrażony kwartałami.

Może Cię zainteresować: Podsumowanie 2023 r. na rynku pierwotnym

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka ds. badań Otodom Analytics podkreśla, że poziom takiego wskaźnika oznaczający rynek w równowadze to cztery – pięć kwartałów. Tymczasem na większości rynków – poza Łodzią i Katowicami – wskaźnik wyprzedaży oferty to mniej niż trzy kwartały. Najniższy był on dla Krakowa i Warszawy na przełomie sierpnia i września, osiągając rekordowy wynik czterech miesięcy do wyprzedaży oferty od deweloperów. Takiej sytuacji na rynku nie mieliśmy nigdy wcześniej. To, co się działo z podażą, musiało wpłynąć na ceny. 

Dwucyfrowe wzrosty cen mieszkań

Tak zaczęliśmy 2024 rok w mieszkaniówce. Od +25% w Trójmieście, przez +23% w Krakowie czy +18% w Warszawie. Tylko Katowice w ujęciu rocznym zwiększyły średnią kwotę za metr kwadratowy mieszkania o 8%. Jednak tutaj to pierwsza połowa ubiegłego roku była pod znakiem podwyżek, później stabilizująco zadziała podaż, tak jak w Łodzi (+13%).

Za pierwotnym zawsze podąża rynek wtórny i nie możemy o nim zapominać, analizując sektor mieszkaniowy w Polsce. Kiedy ceny ofert deweloperskich rosły w zaskakującym tempie, mieszkania z drugiej ręki też drożały. Średnio kwota za metr kwadratowy za takie lokale zwiększyła się w minionym roku o 15%. Te segmenty rynku przenikają się. Najwyższe wzrosty w Krakowie i w Warszawie wynikają z tego, że w tych miastach były największe kłopoty z nową podażą. Powód jest prosty. Rynek wtórny zasysa zmiany i je potęguje. 

Zobacz też: Podsumowanie 2023 r. na rynku wtórnym

Jednak podwyżki cen nie ominęły także najmu. Wprawdzie oferta nie osiągnęła jeszcze poziomu z 2020 roku, ale powoli się odbudowuje. Najemcy najczęściej szukali dwóch pokoi na 40 metrach kwadratowych. Nowością jest rosnąca popularność około 60-metrowych „trójek”, ale to, co może zahamować zainteresowanie większymi lokalami, to wzrost cen czynszów. Część najemców może być grupą potencjalnych nabywców, którzy obserwowali zmiany rynkowe podyktowane Bezpiecznym Kredytem 2% i czekają na nowy program rządowych dopłat. 

Które czynniki ekonomiczne będą kluczowe dla rynku mieszkaniowego?

Według Adama Czerniaka, dyrektora ds. badań Polityka Insight, realne dochody gospodarstw domowych to cichy bohater ostatnich lat, mający duży wpływ na sektor mieszkaniowy w Polsce. Popyt w długim okresie jest mocno uzależniony od tego, jak rosną nasze dochody w ujęciu realnym, czyli jaka jest różnica między nominalnym tempem wzrostu dochodów a inflacją. W 2023 roku mieliśmy do czynienia z przewyższeniem ścieżki wzrostu dochodów i inflacji. Ta ostatnia z powodów makroekonomicznych i ręcznego sterowania przez poprzedni rząd i spółki skarbu państwa mocno zmalała. Na koniec minionego roku wyniosła 6,2%.

A dochody w gospodarstwach? Te rosły wciąż w tempie dwucyfrowym. Elastyczność dochodowa popytu jest w Polsce dość wysoka, dlatego to właśnie dochody mogą być tym czarnym koniem rynku mieszkaniowego w 2024 roku. 

Czy projekty mieszkaniowe są obecnie opłacalne?

Jeżeli stopy procentowe są wysokie w Polsce i zagranicą, wówczas kapitał jest droższy. Deweloperzy posługują się głównie kapitałem pozyskanym z rynku. To z kolei oznacza, że opłaca się realizować tylko te projekty inwestycyjne, które mają relatywnie dużą stopę zwrotu. Te czynniki, pośród wielu innych, stoją za ograniczoną podażą w ostatnich latach. Ekonomista Polityki Insight przewiduje, że Rada Polityki Pieniężnej raczej nie zdecyduje się na kolejną obniżkę stóp procentowych w najbliższym czasie. Jednak największą niewiadomą pozostaje wciąż polityka mieszkaniowa nowego rządu i zapowiedź kolejnych dopłat do kredytów. Całości obrazu rynku mieszkaniowego aktualnie dopełnia historycznie niska dostępność gruntów z banku ziemi deweloperów, która wystarczy na około rok. Trudno będzie zatem wykreować nową podaż przy tak silnym wzroście rynku. 

Horyzonty rynkowe. Czego należy się spodziewać w 2024 roku?

W 2023 roku na rynku mieszkaniowym doszło do niekontrolowanego stymulowania popytu, na którym wygrał klient podażowy – twierdzi podsumowując 2023 r. Waldemar Rogowski, profesor SGH, główny analityk BIK. Bez podania „kroplówki” deweloperom sprzedaż mieszkań nie nastąpiłaby skokowo. Na początku minionego roku akcja kredytowa utrzymywała się na poziomie 2 miliardów złotych, a w październiku i listopadzie było to już 8-10 miliardów złotych. Bez dopłat, do jakich każda strona rynku mieszkaniowego wydaje się przyzwyczajona i oczekuje dalszego wsparcia od rządu, deweloperom będzie trudno utrzymać satysfakcjonujący zwrot z inwestycji.

Jak przyznaje Monika Perekitko, członkini zarządu PZFD, firmy deweloperskie są rzeczywiście mało elastyczne z uwagi na długi proces inwestycyjny. Mają małe pole manewru, by reagować na zmiany natychmiast. Cykl przygotowań nowych projektów wydłuża się z upływem lat, a nie odwrotnie. Dlatego tak ważna jest teraz dla branży względna przewidywalność. Zaznacza jednak, że to nie rządowe programy powinny determinować strategię działania deweloperów. A jeśli takie się pojawiają, to powinny być długoterminowe i dążyć do realizacji celów w perspektywie co najmniej kilku lat. 

BK2% sprawił, że rozpoczął się „mieszkaniowy roller coaster”

Mikołaj Lewicki, dr hab., socjolog UW, zauważa, że osób, które oczekują subsydiów do kredytów hipotecznych jest dużo i są oni widoczni dla polityków, dlatego zanim skończył się jeden program dopłat, został zapowiedziany już kolejny. Bezpieczny Kredyt 2% sprawił, że rozpoczął się „mieszkaniowy roller coaster”, który zakończył się wyścigiem po własność. Według Dominiki Włochyńskiej, członkini zarządu BCK SPON, w rezultacie agenci nieruchomości borykają się z brakiem ofert na rynkach lokalnych. Okazuje się, ze beneficjentami BK2% zostali głównie młodzi ludzie, mieszkający w kilku największych aglomeracjach.

Monika Perekitko podkreśla, że deweloperzy w ciągu ostatniej dekady wybudowali milion mieszkań i są gotowi na uruchamianie kolejnych projektów, ponieważ aktualnie najbardziej pilne jest udrożnienie strony podażowej. Tym bardziej, że, jak przyznaje Waldemar Rogowski, w najbliższym czasie będzie się liczyć dostępność do finansowania. A ta determinowana jest przez trzy czynniki – stopy procentowe, rosnące dochody oraz wydłużony okres kredytowania. Ekspert jednocześnie zwraca uwagę na problem depopulacji jako ten, któremu deweloperzy powinni przyjrzeć się bacznie już teraz. 

Megatrendy, jakie mają wpływ na rynek mieszkaniowy

Zdaniem Aleksandry Trapp, gościa specjalnego debaty Otodom, Head of Culture and Trends w infuture.institute, jednym z ważnych trendów bezpośrednio dotykających sektor mieszkaniowy jest depopulacja. Przy prognozowanym tempie zmian struktura etniczna, rasowa, kulturowa świata, którą znamy dziś zostanie gruntownie przebudowana za kilkadziesiąt lat. Dziś najszybciej wyludniają się kraje europejskie. Jednak z perspektywy rynku mieszkaniowego trzeba też pamiętać o grupie seniorów. Jak podaje WHO w roku 2050 na świecie podwoi się liczba osób powyżej 60 roku w całkowitej liczbie osób na świecie. Dzisiaj ten udział to 12%, w 2050 prognozuje się, że osiągnie 20%. Oczekuje się, że w latach 2020-2050 liczba osób w wieku 80 lat lub starszych potroi się i osiągnie 426 milionów.

Ponadto rządy muszą już teraz zmierzyć się z konsekwencjami wewnętrznej depopulacji spowodowanej m.in. migracją ludzi ze wsi i małych miasteczek do dużych miast. ONZ przewiduje, że do 2050 roku 66% światowej populacji będzie mieszkać w stale rozrastających się miastach. Wyzwanie stanowią też zmiany związane z konsekwencjami transformacji energetycznej i wyludnianiem się części obszarów. 

Co więcej, urbaniści, architekci i inwestorzy muszą pamiętać o problemie osamotnienia i niskiego poczucia dobrostanu, które w dużej mierze zależą od warunków mieszkaniowych. To, gdzie i jak mieszkamy, powinno mieć pozytywne przełożenie na relacje sąsiedzkie oraz korzystanie ze wspólnych przestrzeni. Co ciekawe, problem osamotnienia, nawet w wielkim mieście, dotyka coraz częściej młodych dorosłych. Rynek mieszkaniowy musi wziąć pod lupę m.in. powyższe trendy, ponieważ w znaczący sposób zmienią one w przyszłości ten sektor gospodarki. 

Zobacz raport: Szczęśliwy dom. Badanie dobrostanu mieszkańców Polski | 2023