Bańka cenowa na rynku nieruchomości. Czy jest się czego obawiać?
W ostatnich miesiącach ceny nieruchomości biją kolejne rekordy, a końca ich wzrostu nie widać. Sytuację tę napędza kilka czynników, między innymi historycznie niskie stopy procentowe oraz zwiększone przez pandemię zainteresowanie nieruchomościami przy ograniczonej liczbie ofert sprzedaży.
Opis dzisiejszego stanu rynku mieszkaniowego brzmi znajomo. Podobna sytuacja miała miejsce kilkanaście lat temu, gdy w USA pękła bańka cenowa, która rozlała się po całym świecie powodując jeden z największych kryzysów gospodarczych we współczesnej historii. Nic więc dziwnego, że wiele osób obserwując rosnące ceny mieszkań, obawia się, że wkrótce czeka nas powtórka z rozrywki. Czy ten strach jest uzasadniony?
O czym przeczytasz w tym artykule?
Bańka cenowa na rynku nieruchomości – co to?
Wbrew pozorom same wzrosty cen nie są oznaką bańki cenowej. Czym więc jest bańka cenowa – lub jak chcą – inni bańka spekulacyjna?
Bańka cenowa na rynku mieszkań to wzrost cen nieruchomości napędzany zwiększonym zainteresowaniem zakupem, łatwo dostępnym finansowaniem i spekulacjami. Bańki cenowe zwykle zaczynają się od wzrostu popytu przy ograniczonej podaży. Przybywa zainteresowanych zakupem, budowa nowych nieruchomości trwa miesiącami, właściciele mieszkań i domów z rynku wtórnego nie są zainteresowani sprzedażą, a do tego spekulanci wlewają pieniądze na rynek, jeszcze zwiększając popyt. Wszystko to sprawia, że ceny mieszkań bardzo dynamicznie rosną.
Oczywiście na koszt zwiększenia mieszkań wpływa nie tylko popyt i wyższe marże deweloperów, ale również inne czynniki, takie jak coraz droższe materiały budowlane, rosnące koszty zatrudnienia czy niska podaż gruntów inwestycyjnych w atrakcyjnych lokalizacjach.
W pewnym momencie popyt osiąga stabilny poziom lub zaczyna spadać, natomiast podaż rośnie, co powoduje gwałtowny spadek cen do normalnego poziomu. Wtedy właśnie mówimy, że pękła bańka cenowa.
Jak rozpoznać bańkę spekulacyjną?
O tym, że mieliśmy do czynienia z bańką spekulacyjną możemy powiedzieć ze stuprocentową pewnością niestety dopiero wtedy, kiedy pęknie. Nie oznacza to jednak, że jesteśmy wobec niej bezbronni. Eksperci ds. rynku nieruchomości i ekonomiści wskazują kilka czynników, po których można rozpoznać bańkę cenową na rynku mieszkaniowym. Są to przede wszystkim:
- wzrost zainteresowania zakupem nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego;
- wyraźny, narastający wzrost cen nieruchomości;
- spadek oprocentowania kredytów hipotecznych (niskie oprocentowanie zwiększa popyt, ponieważ sprawia, że kredyty hipoteczne są bardziej dostępne);
- zmiany przepisów dotyczących udzielania kredytów hipotecznych;
- trudności w pozyskiwaniu przez deweloperów terenów pod budowę nieruchomości;
- niepewna sytuacja gospodarcza i ekonomiczna, skłaniająca do inwestowania w stabilne branże (w tym w nieruchomości);
- zmniejszona dostępność mieszkań czy domów;
- zmiany przepisów dotyczące rynku mieszkaniowego.
Pandemia a rynek nieruchomości
Choć szybki i wyraźny wzrost cen mieszkań jest jednym z podstawowych znaków ostrzegawczych przed załamaniem rynku, to jest inne zjawisko, które w ostatnich kilkunastu miesiącach wyraźnie oddziałuje na rynek mieszkaniowy – mowa rzecz jasna o pandemii.
Zmiana stylu życia spowodowana epidemią COVID-19 sprawiła, że mogliśmy zaobserwować sporo zmian na rynku nieruchomości, dotyczących choćby roli domu i naszych oczekiwań wobec miejsca w którym żyjemy. Wielu dotychczasowych najemców postanowiło kupić własną nieruchomość lub (w przypadku studentów) wrócić do rodzinnych miast, a właściciele domów czy mieszkań zdecydowali się przenieść do większej posesji.
Tymczasem deweloperzy w pierwszej fazie pandemii podejmowali bardzo ostrożne decyzje o uruchomieniu nowych inwestycji, przez co liczba lokali wprowadzanych obecnie na rynek jest nieco mniejsza.
Obecny wzrost cen nieruchomości – hossa czy bańka?
Dodajmy jeszcze do tego olbrzymie problemy z dostępnością materiałów budowlanych spowodowane – a jakże – zerwanym przez pandemię łańcuchem dostaw oraz drastyczne podwyżki cen metalu, drewna i innych komponentów, a otrzymamy przepis na szybujące ceny nieruchomości. Jednak trudno stwierdzić czy długotrwałe podwyżki cen zarówno na rynku deweloperskim jak i wtórnym to jeszcze hossa czy już bańka cenowa.
Eksperci rynku mieszkaniowego i ekonomiści zresztą od miesięcy dwoją się i troją, aby znaleźć odpowiedź na pytanie, czy wciąż opłaca się inwestować w nieruchomości, czy lada chwila czeka nas załamanie cen. Jednak jak wspomnieliśmy kilka akapitów wyżej, odpowiedź na pytanie, czy mamy dziś do czynienia z bańką cenową jest obarczona dużym ryzykiem pomyłki.
Uczmy się na błędach, czyli największe bańki cenowe w historii
Skoro nie jesteśmy w stanie ze stuprocentową pewnością przewidzieć przyszłości i rozstrzygnąć, czy to bańka cenowa, czy po prostu hossa, spójrzmy w przeszłość. W historii było bowiem kilka przykładów głośnych baniek spekulacyjnych, na których możemy się wiele nauczyć.
Polska, kryzys ekonomiczny 2008 i zwodnicze kredyty we frankach
W 2007 roku w Stanach Zjednoczonych zaczął się największy od lat 30. XX w. kryzys finansowy, który nie ominął również Polski. Koniunktura na rynku nieruchomości w naszym kraju wówczas wydawała się wyjątkowo korzystna – po wstąpieniu do Unii Europejskiej nasze społeczeństwo zaczęło się bogacić i inwestować w nieruchomości, a do tego banki ochoczo udzielały kredytów we frankach nawet do 120% wartości mieszkania czy domu. Ceny nieruchomości poszybowały do poziomu rozpalającego wyobraźnię i wiele osób uwierzyło, że ta tendencja utrzyma się na stałe.
W 2008 roku nastąpiło nagłe załamanie rynku i ceny zaczęły drastycznie spadać. Nieruchomości w kilka tygodni traciły czasem nawet kilkadziesiąt procent wartości. Rosnąć z kolei zaczął kurs, po którym banki przeliczały franki na złotówki. Efekt był taki, że wiele osób, które kupiło nieruchomość na kredyt we frankach w szczycie bańki dziś spłaca kredyt znacząco przewyższający obecną wartość ich mieszkania.
USA, wielki kryzys finansowy 2007 i hipoteki subprime
W pierwszych latach XXI wieku wartość nieruchomości w USA stale rosła, zachęcając Amerykanów do kupowania domów i inwestowania w rynek mieszkaniowy. Aby wykorzystać ten boom, banki rzuciły się do udzielania jak największej liczby kredytów hipotecznych, w tym dla osób, których de facto nie było stać na spłatę rat. Szacuje się, że około 20% kredytów udzielonych w latach 2005-2006 trafiło do osób, które nie powinny ich otrzymać. Te ryzykowne pożyczki, zwane hipotekami subprime, stały się później jedną z głównych przyczyn wielkiego kryzysu finansowego z 2007 roku.
Poza udzielaniem ryzykownych kredytów pożyczkodawcy znaleźli inny sposób na zarabianie na branży nieruchomości – poprzez tworzenie pakietów kredytów hipotecznych w formie obligacji subprime i odsprzedawanie ich bankom inwestycyjnym w procesie zwanym sekurytyzacją.
Bankructwa konsumenckie w Stanach Zjednoczonych
Sielanka jednak nie trwała wiecznie – w 2006 roku stopy procentowe zaczęły rosnąć, a co za tym idzie wzrosły też raty kredytu. Wkrótce ceny nieruchomości zaczęły spadać. Wielu Amerykanów przestało być stać na spłatę rat, a nie mogli sprzedać domów – po pierwsze nie było na nie wielu chętnych, po drugie wartość nieruchomości po pęknięciu bańki była dużo niższa, niż kwota kredytu. Rozpoczęło to falę bankructw obywatelskich.
Upadłość konsumencka oznacza m.in. tzw. oddłużenie, zatrzymanie naliczania odsetek od należności, zawieszenie postępowań egzekucyjnych, a także ograniczenie spłaty długu do Planu Spłaty przygotowanego przez sąd.
Niewypłacalność obywateli oznaczała, że wielcy inwestorzy, banki inwestycyjne i fundusze emerytalne zauważyli, że wartość obligacji subprime gwałtownie spadła. Ponieważ nie były one przedmiotem obrotu na żadnej giełdzie, nie było sposobu, aby się ich pozbyć, więc ci, którzy je posiadali, musieli umorzyć znaczną część ich wartości. W efekcie wiosną 2008 rozpoczął się największy kryzys finansowy ostatnich kilkudziesięciu lat.
Japonia, kryzys finansowy 1991-2001, czyli Stracona Dekada
W drugiej połowie XX wieku japońska gospodarka była przedmiotem zazdrości całego świata. W latach 70. Japonia wytworzyła drugi co do wielkości produkt narodowy brutto (PKB) na świecie po Stanach Zjednoczonych, a pod koniec lat 80. zajęła pierwsze miejsce pod względem PNB na mieszkańca. Wszystko to skończyło się na początku lat 90., kiedy pękła bańka cenowa na japońskim rynku nieruchomości.
Sytuacja ta spowodowana była w dużej mierze spekulacjami podczas trwania hossy. Rekordowo niskie stopy procentowe napędzały spekulacje na giełdzie i na rynku mieszkaniowym. W efekcie przez całe lata 80. ceny nieruchomości w Japonii gwałtownie rosły – w ciągu zaledwie dekady potroiły się.
Zdając sobie sprawę, że bańka cenowa jest nie do utrzymania, Bank Japonii podniósł stopy procentowe, próbując powstrzymać spekulację. Posunięcie to szybko doprowadziło do krachu na giełdzie i kryzysu zadłużenia, ponieważ kredytobiorcy nie spłacili wielu długów, które były zabezpieczone aktywami spekulacyjnymi.
Ceny mieszkań rosną, a co z bańką? Zobaczymy
Końca wzrostu cen jak na razie nie widać, choć część ekspertów mówi już o ochłodzeniu na rynku nieruchomości. W mediach trwa dyskusja jak na polski rynek mieszkaniowy wpłynie podwyżka stóp procentowych i czy potencjalni nabywcy powinni obecnie inwestować czy wstrzymać się z zakupem mieszkania.
