Gdzie zniknęła zdolność kredytowa Polaków? Najnowsze dane BIK i kredyty pod lupą.

Polacy wolą mieć – według badań Otodom, aż 89% Polek i Polaków woli mieszkać we własnym mieszkaniu. Własne cztery kąty to dla nas synonim bezpieczeństwa i komfortu, mimo, że w wielu przypadkach to najem wydawałby się bardziej opłacalną i lepiej odpowiadająca na potrzeby opcją. Te preferencje niewątpliwie wpływają na rekordy sprzedaży mieszkań notowane w ostatnich latach – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. To oznacza także zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Tak było dotychczas, jednak podwyżki stóp procentowych i zaostrzenie polityki banków oznaczają, że wielu kupujących musi zrezygnować z planów zakupu. Jak więc wygląda zdolność kredytowa Polaków?

III kwartał 2022 to w końcu dobre wieści dla kupujących i długo wyczekiwane wyhamowanie wzrostu cen: średnie ceny ofertowe mieszkań (z rynku pierwotnego i wtórnego) wystawionych do sprzedaży za pośrednictwem serwisu Otodom wzrosły jedynie o 1,5% w porównaniu do poprzedniego kwartału. To najwolniejszy wzrost cen od blisko dwóch lat – ostatni raz tak małe podwyżki miały miejsce pod koniec 2020 r.

Co to oznacza dla kupujących? Spowolnione tempo wzrostu cen wraz z rosnącą inflacją sprawiają, że po raz pierwszy od dekady ceny mieszkań w ujęciu realnym, czyli w porównaniu do wzrostu średnich cen towarów i usług, zaczęły spadać. Tymczasem deweloperzy wstrzymują budowy, a BIK informuje, że we wrześniu do banków trafiło tylko 13,6 tys. wniosków o kredyt hipoteczny. To drugi najniższy wynik od stycznia 2007 r.!

Czemu liczba wniosków o kredyt maleje?

Wszystko zaczęło się rok temu, gdy 6 października 2021 r. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o pierwszej od 11 lat podwyżce stóp procentowych. I chociaż stopy procentowe były do tamtej pory rekordowo niskie, to zapoczątkowany w ten sposób cykl 11 podwyżek, diametralnie zmienił tę sytuację. wywindował stopę referencyjną (czyli wskaźnik rentowności bonów pieniężnych emitowanych przez NBP) z rekordowo niskiego poziomu 0,1% do poziomu 6,75%, ostatni raz widzianego niemal 20 lat wcześniej, na początku 2003 roku.

To jednak nie wszystko. W marcu Komisja Nadzoru Finansowego opublikowała stanowisko skierowane do Prezesów Zarządów Banków oraz Dyrektorów oddziałów instytucji kredytowych, w którym zaleciła, aby wszystkie banki przyjmowały dodatkowy bufor w wysokości 5 p.p., zamiast dotychczasowego bufora w wysokości 2,5 p.p., podczas oceny zdolności kredytowej. To oznacza, że jeszcze mniej osób może pochwalić się zdolnością kredytową na wymarzone mieszkanie,

Jednocześnie w ramach strategii zarządzania ryzykiem banki już od kilku lat niezależnie od wieku kredytobiorców oraz okresu, na jaki udzielany jest kredyt, wyliczają zdolność na okres kredytowania nie dłuższy niż 25 lat. Dodatkowo nowelizacja Rekomendacji S, stanowiącej zalecenia KNF w zakresie zabezpieczania kredytów przez banki, nałożyła na nie obowiązek utrzymania tzw. wskaźnika DsTI (mówiącego o tym, jaką procentowo część rocznych dochodów kredytobiorcy pochłaniają roczne koszty związane ze spłatą zobowiązań kredytowych i innych zobowiązań finansowych, z których kredytobiorca nie może się wycofać) poniżej 40% w przypadku niższych dochodów oraz 50% w przypadku dochodów wyższych.

Jak dziś wygląda zdolność kredytowa Polaków?

– Splot tych wszystkich czynników spowodował, że sytuacja kredytobiorców zmieniła się diametralnie przez ostatnie 12 miesięcy. Raty kredytowe w wielu przypadkach uległy zwiększeniu o ponad 100%, jednocześnie drastycznie zmniejszyła się zdolność kredytowa. Jeszcze rok temu dwójka kredytobiorców bez zobowiązań i osób na utrzymaniu, zarabiająca 10 tys. złotych mogła liczyć na przyznanie kredytu w wysokości około 1 mln złotych. Obecnie ich zdolność kredytowa oscyluje w granicach 450-500 tys. złotych w zależności od banku – komentuje Paweł Onych, Head of Mortgages, Otodom.

Zakup? Na razie „tylko za gotówkę”

W rezultacie zmian na rynku kredytów hipotecznych doszło do prawdziwego załamania akcji kredytowej. Wg najnowszych danych BIK, w sierpniu br. udzielono aż o 68,8% mniej kredytów mieszkaniowych niż rok temu. Spadła też wartość kredytów, o które ubiegają się nabywcy. We wrześniu była aż o 68,7% niższa w porównaniu do września 2021 r..

– Jak w naczyniach połączonych – wraz ze spadkiem akcji kredytowej z biur sprzedaży i pośrednictwa odpłynęli klienci, szczególnie w niższych segmentach jakościowych. Deweloperzy ograniczyli nowe wprowadzenia, a sprzedający na rynku wtórnym muszą liczyć się z dłuższym oczekiwaniem na kupca oraz z tym, że trzeba będzie negocjować cenę. Wrócił rynek kupującego. I to zamożnego. Dziś na rynku mieszkaniowym kupują ci, którzy mają nadwyżki lub na tyle solidne zabezpieczenie finansowe, by podołać wszystkim wymogom banku – komentuje Ewa Tęczak, PR Lead Otodom.

Jakie są przewidywania?

Pogarszająca się sytuacją na rynku hipotecznym oraz sygnałami, że cykl podwyżek stóp procentowych może dobiegać końca, pojawiły się sugestie, by KNF złagodziła wprowadzone ostatnio wytyczne – zwłaszcza w sytuacji, gdy rozpatrywany jest kredyt ze stałym oprocentowaniem.

W piątek 14 października br. potencjalnych kredytobiorców spotkało jednak kolejne rozczarowanie. Urząd Komisji Nadzoru Finansowego poinformował, że „Na rynku pojawiły się nowe, istotne czynniki ryzyka, a sytuacja nie zmieniła się na tyle, aby uzasadnione było odstąpienie przez banki od zwiększonej ostrożności przy ocenie zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców hipotecznych”.

– To jasny sygnał, że na jakiekolwiek zmiany i nawet delikatne odmrożenie na rynku kredytów mieszkaniowych przyjdzie nam jeszcze poczekać – podsumowuje Paweł Onych, ekspert Otodom.