Czy ceny nieruchomości spadną?

W 22 odcinku Otodom.Live, ostatnim przed wakacjami, rozmawiamy z Moniką Woźniak, rzeczoznawcą majątkowym, analitykiem rynku nieruchomości Prime&Prive oraz Mariuszem Kurzacem, prokurentem, dyrektorem zarządzającym w Cenatorium. Eksperci wyjaśnili nam, co ma aktualnie największy wpływ na cenę nieruchomości, jakie mogą być powody ewentualnych obniżek i jak sytuacja rysuje się w przyszłości. Z materiału dowiesz się także:

• od czego zależy cena nieruchomości,
• czy możemy mówić o bańce cenowej,
• jakie są czynniki w otoczeniu ekonomicznym, które wpływają na cenę,
• jak będą się kształtować ceny gruntów budowlanych,
• czy ceny w 2021 roku będą się mocno różnić,
• i czy nieruchomości będą stabilną lokata kapitału na najbliższe 20-30 lat.

Zapraszamy na podsumowanie kilku poruszonych kwestii.

Istnieją teorie, że cena nieruchomości zależy od trzech czynników. Lokalizacja, lokalizacja i… lokalizacja. To prawda, czy są może jeszcze inne składowe, które mają wpływ na cenę nieruchomości?

Możemy patrzeć na tę lokalizację w szerszym wymiarze. Chodzi zarówno o odległość nieruchomości od centrum, jej skomunikowanie, jak i widok z okna oraz otoczenie. Atrakcyjność otoczenia mierzona jest bliskością parków, szkół przedszkoli ,centrów handlowych, odległości od komunikacji publicznej oraz bezpieczeństwo danej lokalizacji i zanieczyszczenie. Lokalizacja związana jest bezpośrednio z ceną gruntu – w centrum miasta zawsze będzie drożej. Na cenę wpływa też moda na daną dzielnicę w określonym czasie. Poza tym oczywiście cena zawiera stan budynku, standard wykończenia (w tym usługi z segmentu prestige, jak portier czy ochrona) i wszelkie udogodnienia, takie jak liczba pięter, balkon czy winda w budynku. 

Ceny nieruchomości w ostatnich latach bardzo mocno rosły, ale rosły również płace. Czy więc na rynku była bańka? I czy sytuacja po pandemii się zmieni?

Owszem, ceny w ostatnich latach rosły. Musimy jednak pamiętać, że dyktowane one były przede wszystkim przez grunty. To właśnie ich wartość najbardziej rosła w ostatnim czasie, ze względu na malejące banki ziemi deweloperów. Od tej wartości uzależniano je od ceny na rynku deweloperskim, które wpływały siłą rzeczy na rynek wtórny. Rynek z pewnością nie był przegrzany, szczególnie, że w Polsce, na 1000 mieszkańców przypada tylko 380 mieszkań – to jedna z najniższych liczb w Europie. Natomiast średnia europejska jest powyżej 500 na 1000 mieszkańców. Co więcej, stan zadłużenia gospodarstw domowych mierzony wskaźnikiem zadłużenia nieruchomości/dochodu gospodarstwa domowego jest w Polsce jednym z niższych, wynosi 34%.  Dla porównania w Czechach jest 45%, w Niemczech 67% i w Holandii 193%. Mamy też jedną z najniższych cen w Europie za metr kwadratowy. 10 lat temu nieruchomość kupowaliśmy za 160 średnich pensji, teraz jest to 100 pensji. Dziś odkładamy średnio 7,5 roku na niewielkie mieszkanie, przy czym Niemiec zbiera tylko 5 lat. 

Mimo że te podwyżki były olbrzymie (sięgające 30-40% w zależności od miasta), kiedy zestawiliśmy w Otodom średnią cenę ofertową za metr w Polsce i średnie zarobki według GUS, to przez 4 lata cały czas stać nas było tylko na 0,64mkw za jedną pensję. Czyli ceny zarobków szły w parze z podwyższającymi się cenami nieruchomości.  

Co będzie w III i IV kwartale 2020 roku?

Obecnie sytuacja się ustabilizowała. Nie widzimy drastycznych spadków cen. Inwestorzy wstrzymali się ze swoimi decyzjami i czekają, jak sytuacja się rozwinie. Deweloperzy jednak planują wzrosty cen w kolejnych etapach swoich inwestycji, więc z decyzją o zakupie na rynku pierwotnym należy się spieszyć.

W najbliższym czasie prognozowany jest jednak spadek PKB. Co będzie związane z eksportem i zwiększonym bezrobociem w Polsce. Obserwujemy wzrost liczby nieruchomości na wynajem, które stanowią pewnego rodzaju obciążenie dla inwestorów (nie ma turystów, studentów i Ukraińców). Jedynym plusem w całym tym otoczeniu ekonomicznym są niskie stopy procentowe. Musimy jednak pamiętać o wskaźniku ufności konsumenckiej, który przekłada się w bezpośredni sposób na rynek nieruchomości. Podobnie jak dofinansowania rządowe, które w sierpniu się skończą. W związku z tym Mariusz Kurzac przewiduje nieznaczne spadki cen, rzędu 6-7%, mniejsze u deweloperów, ale do końca roku będą zauważalne. Na pewno jednak nie rzędu 15% do końca roku, jak wieszczy bank PKO BP. Podczas rozmowy poruszyliśmy również kwestie związane z cenami gruntów budowlanych, a także prognoz na 2021 rok. Zapraszamy do obejrzenia całego LIVE’a na profilu Otodom:

Śledź na bieżąco relacje z naszymi ekspertami.

Monika Woźniak – Rzeczoznawca Majątkowy, Analityk rynku nieruchomości, agent nieruchomości związana z branżą nieruchomości od 5 lat.

Mariusz Kurzac – Dyrektor Zarządzający, Prokurent