Dane z rynku nieruchomości: Otodom Analytics dokładny jak NBP!

Kilka dni temu NBP opublikował arkusz z cenami transakcyjnymi mieszkań sprzedanych przez firmy deweloperskie w II kwartale 2024 r. w 17 miastach (16 miast wojewódzkich + Gdynia). Dane te okazały się zaskakujące dla analityków rynku mieszkaniowego i bolesne dla komentatorów, którzy od trzech miesięcy czekali aż NBP pokaże, że ceny transakcyjne mieszkań spadają. Co mówią nam najnowsze dane z rynku nieruchomości?

Dane z rynku nieruchomości – ceny transakcyjne mieszkań według NBP

Z opublikowanych przez Bank danych wynika, że zaledwie na dwóch rynkach spośród 17, ceny mieszkań spadły. To w Bydgoszczy i Rzeszowie ceny mieszkań sprzedanych w II kwartale były niższe od sprzedanych kwartał wcześniej. Natomiast w pozostałych miastach ceny wzrosły kwartał do kwartału od 1% do nawet 10% (Kielce)!

W efekcie, na dziesięciu największych rynkach miejskich w Polsce, średnia cena metra kwadratowego mieszkań sprzedanych przez firmy deweloperskie od kwietnia do czerwca 2024 roku była o 20% wyższa od przeciętnej ceny mieszkań sprzedanych w analogicznym okresie 2023 roku.

Dane z rynku nieruchomości precyzyjne jak nigdy – Otodom Analytics

Mnie również zaskoczyły te dane. I to mimo, że wyniki badań rynku z kwietnia i maja, które prowadzimy na potrzeby Otodom Analytics wskazywały, że średnia cena mieszkań sprzedanych (bardzo bliska choć nie tożsama z ceną transakcyjną) w największych miastach, wciąż rośnie. Po ogłoszeniu danych przez NBP okazało się, że różnica między średnią ceną transakcyjną (NBP) a średnią ceną mieszkań sprzedanych na 7 największych rynkach (OA) w II kwartale to zaledwie 250 zł/m². Porównanie wyników badania NBP i badania wykonywanego na potrzeby Otodom Analytics wskazuje, że efekty tych badań są niemal identyczne. Jedyne co je różni to częstotliwość.

Monitoring rynku OA jest podsumowywany raz na miesiąc podczas gdy NBP publikuje wyniki swoich badań raz na kwartał. Oba badania wskazują, że pomimo nasilenia promocji i upustów jakie firmy deweloperskie proponowały swoim klientom w czerwcu, przeciętna cena mieszkań sprzedanych w drugim kwartale, okazała się wyższa niż w pierwszym.  

Jak to możliwe, że pomimo wzmożonych akcji promocyjnych ceny transakcyjne nie tylko nie spadają, ale nawet się nie stabilizują? Powodów takiego stanu należy poszukiwać w zmianach po popytowej a nie podażowej stronie rynku. W II kwartale 2024 roku zakupy na rynku mieszkaniowym realizowała inna niż w kwartał wcześniej grupa nabywców.

Jak wyglądają rynki lokalne? Przykład Warszawy

Aby prześledzić tę zmianę  trzeba sięgnąć do danych z pojedynczego rynku. W spojrzenie na cały kraj gubią się ciekawe zjawiska lokalne. A to one decydują o zaskakującym zachowaniu się cen transakcyjnych. Rynkiem, któremu przyjrzymy wnikliwiej będzie rynek warszawski. Wybór tego rynku podyktowany jest liczbą transakcji na rynku deweloperskim, które w każdym miesiącu mają miejsce w Warszawie. Stanowią one 30% wszystkich sprzedanych lokali odnotowanych łącznie na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce.

Podobnie jak w przypadku danych zagregowanych dla największych rynku, na rynku warszawskim średnie ceny mieszkań wyrażone w zł/m² rosną także w czerwcu 2024 roku.

Dotyczy to wszystkich rodzajów cen średnich. Chociaż przeciętne ceny mieszkań wprowadzanych do oferty – co naturalne – podlegają wyraźnie większym od pozostałych indeksów wahaniom. Najszybciej w ostatnim czasie rosły średnie ceny mieszkań sprzedanych. To odpowiada tendencji obserwowanej w danych zagregowanych dla największych rynków. 

Wzrosty cen całkowitych, a nowy typ klienta

Na szczególną uwagę zasługuje jednak nie tyle wzrost ceny wyrażonej w zł/m², co skokowy wzrost przeciętnej ceny całkowitej mieszkań sprzedanych w II kwartale 2024 roku. Jest to sygnał, który wskazuje na istotną zmianę jaka nastąpiła po popytowej stronie rynku. Jednoczesny wzrost przeciętnej ceny m2 oraz jego średniej ceny całkowitej to sygnał, że pojawili się nowi klienci. Wśród kupujących zaczyna dominować grupa klientów, która może sobie pozwolić na zakup wyraźnie droższego i większego mieszkania.

Skutki tych zmian po stronie popytu są widoczne na poniższym wykresie w postaci wzrostu przeciętnej ceny całkowitej sprzedanego mieszkania.

Dane z rynku nieruchomości – znikają większe mieszkania

Te dynamiczne zmiany średnich cen były możliwe ponieważ po okresie dominacji wśród kupujących nabywców korzystających z BK2%. Na początku 2024 roku na rynku warszawskim zaczęła przeważać grupa nabywców zamożniejszych, a ta kupuje mieszkania przeciętnie droższe i większe. Widoczne w statystykach wzrosty zarówno średniej ceny całkowitej jak i przeciętnej ceny za m² sprzedanych mieszkań – to efekty tych zmian.

Efekt? Z oferty w Warszawie znikają mieszkania większe i droższe, a oferta uzupełniana jest lokalami wyraźnie mniejszymi. W statystykach pojawiły się więc wspomniane zmiany, których gwałtowność zaskakuje.

W ciągu zaledwie 5 miesięcy przeciętna powierzchnia mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie zmniejszyła się z 59 m² do 56 m² (pomarańczowa linia na wykresie).

Cena w górę, metraż w dół?

Co niepokojące dla nabywców, kurczącej się powierzchni mieszkania oferowanego na rynku warszawskim towarzyszy stabilizacja na wysokim poziomie ceny całkowitej mieszkania. Na koniec czerwca 2024 roku przeciętne mieszkanie deweloperskie oferowane w Warszawie kosztowało 980 tys. zł i miało 56 m². I mimo że od kilku miesięcy cena całkowita oferowanego mieszkania zmienia się minimalnie. to sytuacja potencjalnego nabywcy wcale się nie stabilizuje. Dlaczego? Ponieważ powierzchnia średniego oferowanego mieszkania maleje. Zatem cena, którą trzeba zapłacić za m² nowego lokalu jest coraz wyższa. Aby zobrazować skalę tych wzrostów sięgnijmy po analogiczne przeciętne mieszkanie oferowane dwa lata wcześniej.

W czerwcu 2022 roku przeciętne mieszkanie miało również powierzchnię 56 m² a jego cena całkowita wynosiła 735 tys. zł czyli o 245 tys. zł mniej niż w połowie 2024 roku.

Nie ma wątpliwości, że w pierwszej połowie 2024 roku na rynku warszawskim paradoksalnie mamy do czynienia z jednoczesną stabilizacją i wzrostem cen. Dzieje się tak ponieważ przeciętna cena całkowita oferowanego mieszkania pozostaje stabilna ale przeciętna cena w zł/m² – rośnie.

Inaczej prezentuje się sytuacja na tym samym rynku gdy analizujemy przeciętne ceny i powierzchnie mieszkań sprzedanych. Średnia cena całkowita mieszkań sprzedanych w Warszawie w ostatnich miesiącach rośnie dynamicznie. Wyraźnie wyższa od średniej z 2023 roku jest też przeciętna powierzchnia sprzedanego lokalu. Mieszkanie sprzedane na rynku warszawskim w 2023 roku miało powierzchnię 53 m² podczas gdy to sprzedane w pierwszej połowie 2024 roku już 56 m².

Cena całkowita mieszkania rośnie 3 razy szybciej niż jego powierzchnia!

Przy jednoczesnym wzroście przeciętnej ceny całkowitej i przeciętnej powierzchni sprzedanego mieszkania, cena wyrażona w zł/m² powinna się stabilizować. Jest jednak inaczej, ta cena również rośnie! Co znajduje potwierdzenie w publikowanych przez NBP danych kwartalnych. Dzieje się tak dlatego, że przeciętna cena całkowita sprzedanego mieszkania rośnie niemal trzykrotnie szybciej od jego przeciętnej powierzchni. Średnia cena mieszkania sprzedanego na rynku warszawskim w 2023 roku wyniosła 736,2 tys. zł. Podczas gdy w pierwszej połowie 2024 roku było to 857,5 tys. zł, a w samym II kwartale – 910,3 tys. zł.

Dopełnieniem tego dość skomplikowanego obrazu rynku mieszkań deweloperskich w Warszawie, jest spojrzenie na rynek z perspektywy tzw. nowej podaży. To mieszkania wprowadzane do sprzedaży przez firmy deweloperskie.

Warto na początek zaznaczyć, że immanentną cechą „nowej podaży” jest zmienność. W każdym miesiącu na średnie ceny i powierzchni mieszkań wprowadzanych do sprzedaży decyduje nowa pula mieszkań. Dlatego nie należy się dopatrywać zależności między inwestycjami wprowadzanymi na rynek miesiąc do miesiąca.

Tę cechę mieszkań wprowadzanych do sprzedaży dobrze obrazuje poniższy wykres. Nie powinno się jednak lekceważyć wpływu informacji o nowych projektach.

Dane z rynku nieruchomości – podsumowanie

Pomimo widocznych gołym okiem dużych wahań średnich cen całkowitych oraz przeciętnej powierzchni mieszkań, można jednak stwierdzić, że w kilku ostatnich miesiącach w nowych projektach dominowały mieszkania o średniej powierzchni 53 m². Co w kontekście wcześniejszych analiz oznacza wzmocnienie obserwowanych na rynku warszawskim tendencji.

W najbliższych miesiącach możemy być świadkami dalszego spadku średniej powierzchni oferowanych mieszkań. A także stabilizacji cen całkowitych oferowanych mieszkań. Co więcej, jeśli wolumen sprzedaży mieszkań deweloperskich na rynku warszawskim będzie się kształtował poniżej 1,2 tys. lokali miesięcznie, dalszy wzrost ceny transakcyjnej jest bardzo prawdopodobny.

Paradoks obecnej sytuacji polega na tym, że wzrost cen transakcyjnych wyrażanych w zł/m² nie może być automatycznie utożsamiany ze wzrostem cen mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie.

O autorce