Kupić czy wynająć? Co się obecnie bardziej opłaca?

Prognozy dotyczące inflacji, stóp procentowych i kredytów hipotecznych mogą niepokoić a kupno mieszkania staje się dla przeciętnego Polaka coraz trudniejsze. Czy w obecnej sytuacji opłaca się jeszcze brać kredyt czy może to najem jest korzystniejszy dla naszych portfeli? Analitycy Otodom zbadali te dwa scenariusze, by odpowiedzieć na pytanie co się bardziej opłaca: najem czy zakup.

Kredyt czy wynajem?

Marzysz o mieszkaniu własnościowym? A może wygodnie Ci najmować? Decyzje mieszkaniowe są obecnie przedmiotem niejednej dyskusji. Wiele argumentów popartych jest jednak wyłącznie osobistym doświadczeniem, utartymi przekonaniami czy stereotypami. Postanowiliśmy sprawdzić, co na ten temat mówią nam ogólnopolskie dane.

– Część potencjalnych kupujących staje dziś przed dylematem, czy nie zrezygnować z własnego „M” na rzecz najmu. Zdarza się również, że jest on koniecznością, ze względu na drożejące kredyty i znaczny spadek zdolności kredytowej, który obserwujemy w ostatnich miesiącach. Analizując jednak to, które rozwiązanie będzie korzystniejsze finansowo, musimy pamiętać, że proporcja między kosztami kredytu a czynszem najmu jest różna w zależności od miasta – wyjaśnia Marcin Krasoń, ekspert rynku nieruchomości obido i Otodom.

Pierwszy krok

Jako potencjalny kupujący, najpierw musisz sprawdzić, czy obecnie w ogóle stać cię na kredyt hipoteczny. Pod uwagę należy wziąć nie tylko comiesięczną ratę, ale też wysokość wkładu własnego, a także inne koszty związane z kredytem, by móc je realnie porównać do kosztów najmu.

W tym celu analitycy Otodom wzięli pod lupę dwupokojowe mieszkania o powierzchni 50-55 mkw. w największych polskich miastach i porównali koszty wynajmu z wysokością raty kredytu (przy założeniu 20% wkładu własnego). Dodatkowo sprawdzili, ile powinien wynosić wkład własny, jeśli chcielibyśmy, żeby rata kredytu zrównała się z comiesięcznymi opłatami za wynajem. W wyliczeniach dotyczących kredytu wzięto również pod uwagę koszty stałe, takie jak czynsz do spółdzielni, które mocno wpływają na opłacalność wybranego rozwiązania.

– Przy zestawieniu kosztów najmu i zakupu mieszkania na kredyt trzeba pamiętać, żeby porównywać jabłka z jabłkami, a gruszki z gruszkami. Kosztem kredytu jest tylko część odsetkowa raty, która zależy od wysokości oprocentowania pożyczki i maleje wraz ze spłacaniem zadłużenia. Jest to czysty koszt obsługi kredytu i stąd można ją porównać do wysokości czynszu, który płacimy za najem właścicielowi nieruchomości. Z kolei rata kapitałowa to nie koszt – można na nią spojrzeć jak na „program regularnego oszczędzania”. Każda rata bowiem to niejako wartość części nieruchomości, której właścicielami będziemy po spłaceniu kredytu – wyjaśnia Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom.

Dane Otodom pokazały, że nie ma jednej, prostej odpowiedzi odwieczny dylemat: zakup czy najem. W każdym z miast koszty rozkładają się w inny sposób w zależności chociażby od ilości ofert na rynku, a wysokość wkładu własnego waha się między niecałymi 20% a ponad 50%! Dlatego w niektórych miastach dużo bardziej opłaca się teraz wynajmować mieszkanie. Poniżej prezentujemy szczegółowe dane.

Analiza opłacalności w poszczególnych miastach

Na tapet w badaniu Otodom trafiło 15 największych miast w Polsce, by sprawdzić, opłacalność kosztów kredytu w porównaniu z najmem, w zależności od lokalizacji. Jakie można wyciągnąć wnioski?

Wysokie koszty kredytu mogą odstraszyć zwłaszcza mieszkańców Krakowa, Białegostoku, Gdyni i Torunia – w tych miastach wysokość wkładu własnego, przy którym koszty hipoteki zrównałyby się z wynajmem, plasuje się w okolicach 50%. Oznacza to, że w tych miastach aktualnie dużo bardziej opłaca się najem. 

Z kolei mieszkańcy Wrocławia, Szczecina i Katowic mają większą elastyczność, jeśli chodzi o decyzje mieszkaniowe – tutaj wymagany będzie niższy wkład własny, na poziomie trzydziestu kilku procent.

Czynniki wpływające na opłacalność można jeszcze lepiej zrozumieć dzięki porównaniu miast o podobnej wielkości i liczbie ofert, np. Wrocławia i Poznania. W obu miastach przeanalizowano dostępne w trakcie badania 150 ofert najmu, natomiast w porównaniu do zakupu mieszkania wyszło, że we Wrocławiu wystarczy zabezpieczyć 33% wkładu własnego, podczas gdy w Poznaniu niezbędne jest to aż 43%. Czynsze do spółdzielni są w tych miastach zbliżone (wynoszą ok. 460-480 zł), a ceny nieruchomości różnią się o ok. 18,5 tys zł (czyli 3,5%). Największy wpływ okazały się mieć średnie koszty najmu, które we Wrocławiu wynoszą 3291 zł, a w Poznaniu 2810 zł. Różnica rzędu 17% między tymi kosztami wpływa na korzyć najmu w Poznaniu, a zakupu we Wrocławiu.

A co ze średniej wielkości miastami?

W badaniu Otodom wzięto pod uwagę także miasta powyżej 100 tys. mieszkańców [1] – m.in. Bytom, Chorzów, Koszalin, Gorzów Wielkopolski, Koszalin, Tychy, w których możliwość wyboru mieszkania na wynajem jest mocniej ograniczona. Jak się okazało, mieszkańcy tych lokalizacji potrzebują jeszcze wyższego wkładu własnego niż wymagany jest w dużych miastach, których mieszkańcy mogą przebierać w ofertach.

Osobną kategorię stanowiły miasta powyżej 100 tys. mieszkańców z szerszą ofertą ogłoszeń. Tu bezkonkurencyjne okazały się trzy miasta: Sosnowiec, Zabrze i Rybnik, w których wystarczył wkład własny nawet poniżej 30%, by koszty raty odsetkowej i czynszu były niższe niż koszt najmu.

Najem czy zakup?

Niestety, nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to, co jest bardziej opłacalne. Koszty najmu i zakupu mieszkania różnią się w zależności od lokalizacji, liczby ofert i sytuacji ekonomicznej w kraju. Kluczowym czynnikiem, który musi wziąć pod uwagę każdy potencjalny kredytobiorca, jest posiadany wkład własny. To przede wszystkim jego wysokość decyduje o tym, czy wzięcie kredytu hipotecznego będzie korzystniejsze finansowo niż opłacanie wynajmowanego mieszkania. 

Najwyższy wkład własny niezbędny jest Chorzowie (63%), Gorzowie Wielkopolskim (59%) czy Białymstoku, Gdyni i Kielcach (po 52%). Mieszkańcy tych miast skorzystają bardziej na wynajmie. Z kolei w Wałbrzychu, Elblągu i Legnicy zdecydowanie warto rozważyć zakup mieszkania finansowany kredytem – tu wystarczy nam mniej niż 20% wkładu własnego, by koszty raty odsetkowej i czynszu zrównały się z opłatami za najem.

Trzeba mieć na uwadze, że nie dla każdego najważniejszy będzie aspekt opłacalności i wciąż znajdą się osoby, którym silniej zależy na stabilności, jakie daje kupno, lub mobilności, która wiąże się z wynajmem. Najważniejsze, by być świadomym swoich potrzeb i uwzględnić je w trakcie podejmowania tej istotnej decyzji.

[1] Co najmniej 30 ofert mieszkań dwupokojowych 50–55 mkw. na sprzedaż i wynajem.

[2] Koszt 25-letniego kredytu na mieszkanie 50-55 mkw. WIBOR 3 M z dnia 11 lipca 2022 r.: 7.00% oraz średnia marża 2.4%, na podstawie danych Bankier.pl.