Podsumowanie rynku deweloperskiego w sierpniu: słabe wakacje u deweloperów

Drugi miesiąc wakacji na rynku deweloperskim nie przyniósł gwałtownych zmian. Nadal obserwujemy przyrost oferty przy jednoczesnej stabilizacji sprzedaży. W sierpniu w granicach 7 głównych miast deweloperzy sprzedali niespełna 2,8 tys. mieszkań. Podobnie zresztą jak w lipcu, jednak blisko o połowę mniej niż rok wcześniej. A biorąc pod uwagę korekty danych wstecz, sprzedaż finalnie będzie zapewne na poziomie 2,6 -2,7 tys. sztuk. Sprawdź nasze podsumowanie rynku deweloperskiego.

Spadek sprzedaży rok do roku? Spory!

Sprzedaż nowych mieszkań w porównaniu do lipca zmniejszyła się tylko minimalnie (niecałe 0,5%), natomiast w ujęciu rocznym spadła o 43%. To już 8 miesiąc z rzędu, gdy sprzedaż jest niższa od wprowadzeń. W sierpniu na rynek trafiło 3641 nowych mieszkań, o ok. 750 sztuk mniej niż w lipcu i 800 więcej niż w sierpniu 2023 r. Oferta rośnie od września zeszłego roku i obecnie sięga 52,4 tys. jednostek.

– Sierpień na rynku mieszkaniowym w siedmiu największych miastach niewiele się różnił od tego, co działo się w lipcu. Okazało się, że pułap 3 tysięcy sprzedanych lokali po raz kolejny jest dla deweloperów nieosiągalny. Co więcej, ta tendencja spadkowa w zakresie sprzedaży mieszkań deweloperskich utrzymuje się. Nie dziwi, że w biurach sprzedaży wyczuwalny jest pewien stan wyczekiwania na impuls, który będzie ponownie stymulować stronę popytową. Zarówno deweloperzy, jak i klienci indywidualni czekają na zmianę, która nadejdzie spoza rynku mieszkaniowego – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań w Otodom Analytics. – A policzalnym efektem tego wyczekiwania jest liczba nowych lokali wprowadzonych do sprzedaży w sierpniu. Deweloperzy rozpoczęli sprzedaż 3,6 mieszkań i jest to o 17% mniej niż w lipcu br. i aż o 29% więcej niż w sierpniu ubiegłego roku – dodaje ekspertka.

Sprzedaż: spadki w Warszawie

W sierpniu najwięcej nowych mieszkań sprzedało się w Warszawie – 881 sztuk, co stanowi 31% całej sprzedaży na 7 rynkach. Zaraz za stolicą znalazł się Kraków z wynikiem na poziomie 452 mieszkań (16% wolumenu sprzedaży na 7R). W Trójmieście i Wrocławiu sprzedaż zamknęła się w przedziale 300-400 jednostek, a Łódź i Poznań były blisko 300 sztuk. W Katowicach, najmniejszym rynku spośród 7 analizowanych miast, deweloperzy sprzedali 151 mieszkań (5% całości).

Warszawa, pomimo najlepszego wśród największych rynków wyniku w sierpniu, odnotowała spadki sprzedaży zarówno w ujęciu miesięcznym, jak i rocznym. Od lipca sprzedaż w stolicy zmniejszyła się o 16%, a od sierpnia zeszłego roku o blisko 50%. Spadki w tych dwóch okresach odnotowaliśmy też we Wrocławiu i Łodzi – sprzedaż spadła tu w miesiąc odpowiednio o 9% i 5%, a w stosunku do sierpnia 2023 r. o 55% i 18%.

Od sierpnia ubiegłego roku sprzedaż spadła też w Trójmieście i Krakowie (o 44-48%), Katowicach (o 29%) oraz Poznaniu (o 14%). Jednak w ujęciu miesięcznym odnotowano w tych miastach wzrost sprzedaży – największy w Katowicach (84%), a najmniejszy w Krakowie (6%).

Wprowadzenia: Wrocław zaraz za stolicą

Podsumowanie rynku deweloperskiego w naszych danych mówi jasno: liczba wprowadzeń na wszystkich 7 rynkach była mniejsza niż w poprzednim miesiącu. Analizując poszczególne miasta, więcej nowych mieszkań niż w lipcu wprowadzono na rynkach wrocławskim, trójmiejskim i warszawskim. W czterech pozostałych miastach nastąpił spadek.

W porównaniu do sierpnia ubiegłego roku liczba wprowadzeń spadła jedynie w Łodzi i Krakowie.

Oferta: większy wybór niż rok temu

Oferta w Warszawie przekroczyła 12,3 tys. mieszkań i stanowi 24% całej oferty na 7R. Na drugim miejscu jest Łódź, która posiada w ofercie prawie 8,8 tys. mieszkań (17% całości), a dalej, z podobnym wynikiem, Wrocław i Poznań (niecałe 7,5 tys. jednostek). Niewiele mniejsza jest oferta krakowskich deweloperów – przeszło 7,2 tys. mieszkań. W Trójmieście jest to prawie 5,6 tys. lokali, a w Katowicach niecałe 3,6 tys. (7% całości).

W ciągu roku liczba mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie wzrosła we wszystkich analizowanych miastach. Najmniejszą zmianę odnotowaliśmy w Trójmieście, gdzie oferta urosła o 3%. Z kolei na pozostałych rynkach notujemy wzrosty na dwucyfrowym poziomie. Od sierpnia 2023 r. oferta wzrosła o 17% w Katowicach, 46% w Warszawie, 66% w Poznaniu, 69% we Wrocławiu, 73% w Łodzi i 83% w Krakowie.

Czas wyprzedaży: 4 miasta z nadpodażą 

Czas wyprzedaży to wskaźnik wyliczany na podstawie dwóch informacji: oferty na koniec miesiąca i sprzedaży za okres ostatnich 3 miesięcy. Pozwala on zobaczyć, jak szybko z danego rynku zniknęłyby wszystkie dostępne lokale, gdyby średnia sprzedaż z ostatnich trzech miesięcy pozostała na niezmienionym poziomie, a do oferty nie trafiłyby nowe mieszkania. Na rynku równowaga popytowo-podażowa jest, gdy wskaźnik czasu wyprzedaży wynosi 4-6 kwartałów.

W sierpniu w tym przedziale znalazły się 3 rynki: Warszawa, Kraków i Trójmiasto. Pozostałe miasta borykają się z nadpodażą. Najdłuższy czas wyprzedaży ponownie zanotowaliśmy w Łodzi (ponad 2 lata). Przy czym jeszcze w maju sytuacja na rynku łódzkim wyglądała na znacznie trudniejszą dla deweloperów – od tego czasu wskaźnik spadł tutaj z 9,6 do 8,8 kw. Warto też zwrócić uwagę na Katowice i Poznań, gdzie wskaźnik również przekracza 8 kw. i do tego od kilku miesięcy systematycznie pnie się w górę.

Podsumowanie rynku deweloperskiego: w cenach stabilnie

W cenach nadal widać lekkie wyhamowanie. Od lipca wzrosły one nieznacznie w Trójmieście i Wrocławiu, a spadły w Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Łodzi – jednak w żadnym z tych miast zmiana nie przekroczyła 1%. Największą różnicę odnotowaliśmy w Katowicach, gdzie ceny mieszkań w ciągu miesiąca wzrosły o niecałe 1,5%. W ujęciu rocznym na wszystkich 7 rynkach nastąpił wzrost średniej ceny metra kwadratowego nowego mieszkania. Najbardziej, o prawie 20%, podrożały mieszkania w Łodzi, a następnie w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Katowicach (11-13%).

– Przeciętne ceny mieszkań ustabilizowały się. Jednak nie mamy do czynienia z tak wyczekiwanymi przez klientów obniżkami. Ciekawym zjawiskiem jest wyraźnie widoczny średni metraż mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. To około 55 mkw. Należy zwrócić uwagę, że mieszkania wprowadzone  w sierpniu i we wrześniu są o 3-4 mkw. mniejsze niż lokale, będące już w ofercie. W rezultacie w ofercie deweloperów mamy mieszkania o powierzchni średnio 51-52 mkw., co najwidoczniej staje się nowym standardem na rynku pierwotnym – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz, Otodom Analytics. 

Wakacje na rynku deweloperskim upłynęły w atmosferze wyczekiwania zarówno po stronie popytu, jak i podaży. Ostatnie, drobne ożywienie w sprzedaży było widoczne w czerwcu, kiedy wolumen sprzedaży na 7 największych rynkach sięgnął 3 tys. mieszkań. Największym źródłem niepewności tak dla firm deweloperskich, jak i ich klientów pozostaje niepewny los  nowego rządowego programu wsparcia kredytobiorców Mieszkanie #naStart.