Podsumowanie września w nieruchomościach: jedna jaskółka na rynku deweloperskim wiosny nie czyni

Czy podsumowanie września w nieruchomościach daje deweloperom nadzieję? Deweloperzy z 7 głównych rynków od wiosny nie widzieli choćby nawet trzech tysięcy mieszkań sprzedanych w miesiącu. Z kolei wrzesień zamknął się wstępnym odczytem prawie 3,7 tys. lokali. Mimo to nie powinno się popadać w hurraoptymizm. Sprzedażowo wrzesień był o kilkadziesiąt procent lepszy od poprzednich miesięcy, lecz naszym zdaniem jest to efekt odłożonego popytu z wakacji.

Sprzedaż: wskazana ostrożność

3664 mieszkań w granicach 7 głównych miast (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław) sprzedali deweloperzy we wrześniu. Tak wynika ze wstępnego odczytu danych z monitoringu rynku deweloperskiego prowadzonego przez Otodom Analytics. Wynik końcowy, który wyniesie pewnie 3,4-3,5 tys., będzie najlepszy od początku tegorocznej wiosny.

Drugi miesiąc z rzędu lekko spadła średnia cena mieszkań sprzedanych wyrażona w zł/mkw. To może oznaczać, że aktywna w ostatnich miesiącach nieco bardziej zamożna grupa popytowa powoli kończy robić zakupy.

Wynik całego trzeciego kwartału był podobny do poprzedniego – sprzedano niespełna 9 tys. mieszkań. Rok do roku to spadek o 38%. Pamiętajmy jednak, że rok temu rynek miał dopalacz w postaci programu Bezpieczny Kredyt 2%. Gdy wziąć pod uwagę trzy kwartały tego roku, to spadek sprzedaży r/r wynosi jedną czwartą, a wynik ok. 29 tys. lokali jest podobny do tego z trzech pierwszych kwartałów 2022 r.

Mniejsza powierzchnia w nowych inwestycjach

W samym wrześniu do sprzedaży wprowadzono na badanych 7 rynkach 4054 mieszkań, co jest wynikiem podobnym do poprzednich kilku miesięcy. To, co charakterystyczne dla wprowadzeń w ostatnim czasie, to mniejszy metraż lokali trafiających na rynek. Od kilku miesięcy jest to 51-52 mkw. (gdzie np. w 2021 r. było to 53 mkw.)

W zakończonym kwartale liczba wprowadzeń zamknęła się na poziomie niespełna 12 tys., o 17% niższym niż w poprzednim i o 14% wyższym niż rok temu. 

Podsumowanie września w nieruchomościach: liczba dostępnych mieszkań rośnie

Biorąc pod uwagę mieszkania dostępne w granicach badanych miast, na koniec września dostępnych było 52,4 tys. mieszkań. Oferta rośnie z miesiąca na miesiąc, a to za sprawą faktu, że od początku roku nie było ani jednego miesiąca, w którym sprzedanoby więcej mieszkań niż wprowadzono na rynek. Istotne jest jednak, że z miesiąca na miesiąc spada dynamika tego wzrostu. Na koniec września dostępnych było o 1,6% więcej lokali niż miesiąc wcześniej, podczas gdy pół roku temu zmiana ta wynosiła 6-8%. W kwartał oferta urosła o niespełna 8%, a w 1 i w 2 kw. o 17%.

Dynamiczne wzrosty sprzedaży w krótkim terminie

Sprzedane we wrześniu w Warszawie 1200 mieszkań to rezultat najlepszy od wiosny. W trzech z poprzednich czterech miesięcy nie przekroczono 900 lokali. Ale stolica nie była jedynym ośrodkiem z dynamicznym wzrostem sprzedaży miesiąc do miesiąca. Wzrost w Trójmieście przekroczył 60%, a we Wrocławiu był bliski 80%. Na wszystkich 7 rynkach sprzedaż wzrosła. Najmniej w Katowicach (o 4%) i Krakowie (o 11%). Rok do roku wrzesień lepszy był jedynie w Łodzi, pozostałe miasta zanotowały spadek. Kwartalnie najsłabiej wypadają Katowice, 369 sprzedanych mieszkań to najmniej od ponad 2 lat. 

Jeśli chodzi o wprowadzenia, podsumowanie września w nieruchomościach nie przyniosło niespodzianek. Najwięcej nowych jednostek trafiło na rynek w Warszawie, a potem w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. Słabo wyglądają pod tym względem Poznań (135 mieszkań) i Katowice (6 lokali). Ale z perspektywy zakończonego kwartału nie wygląda to już źle. W pierwszym z miast na rynek trafiło ponad 950 mieszkań, a w drugim blisko 550.

Kraków i Wrocław wróciły do gry

Więcej nowych lokali niż sprzedanych oznacza oczywiście wzrost oferty, ale na różnych rynkach wzrost ten wygląda inaczej. Przede wszystkim warto zwrócić uwagę na Kraków, gdzie po trudnym 2023 r. (jesienią oferta spadła poniżej 3,6 tys. mieszkań, mniej było tylko w Katowicach), deweloperzy zakasali rękawy i na koniec września 2024 r. było to ponad dwa razy więcej (7,6 tys.). W pół roku liczba mieszkań dostępnych na rynku deweloperskim w Krakowie urosła o ponad połowę. Nieco mniejszy, ale też znaczący, wzrost zanotowaliśmy we Wrocławiu – o ponad 40%. Ponad 30% przyrost nastąpił w Warszawie, a najmniejszy z 7 badanych rynków w Trójmieście, o tylko 8%.

Uwaga na Katowice i Łódź

Zmiany popytowo-podażowe wpływają na istotny z punktu widzenia oceny rynku wskaźnik tempa wyprzedaży oferty. To wartość, która pokazuje jak szybko z danego rynku zniknęłyby wszystkie mieszkania, gdyby sprzedaż utrzymała się na poziomie z ostatnich 3 miesięcy, a deweloperzy nie wprowadzaliby nowych inwestycji.

Od kilku miesięcy dobrze pod tym względem wyglądają Kraków, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław, gdzie czas wyprzedaży utrzymuje się w przedziale 4-6 kwartałów. To czas, który uznawany jest za zdrowy dla rynku. Powody do niepokoju widzimy w Poznaniu (wzrost wskaźnika z 6 do 8,3 od maja), Katowicach (z 6,2 do 9,3 od czerwca) i Łodzi (gdzie poziom 8-9 kwartałów utrzymuje się od wiosny). W dwóch ostatnich miastach wygląda na to, że dostępne i pojawiające się mieszkania są zbyt drogie dla kupujących, tym samym rokowania dla nich nie prezentują się aktualnie najlepiej.

Stabilizacja cen trwa

Jeśli idzie o ceny, trwa uspokojenie. W ciągu miesiąca w 4 miastach średnie stawki lekko wzrosły, a w 3 lekko spadły. Rok do roku dwucyfrowy wzrost mamy nadal w Warszawie i Wrocławiu (po 12-13%), a przede wszystkim w Łodzi (blisko 20%). Najmniej, bo o 5-6% ceny urosły w ostatnim roku w Poznaniu i Trójmieście.

Nieco inny obraz zobaczymy przyglądając się cenom całkowitym, a nie za metr kwadratowy. Tutaj na dwóch rynkach (Poznań i Trójmiasto) widzimy rok do roku spadek średnich stawek o ok. 2%, a dwucyfrowe wzrosty są jedynie w Katowicach (12%) i Łodzi (19%). Wzrost w Krakowie i Wrocławiu był niewielki – zaledwie o kilka procent, a w Warszawie wyniósł 6,5%.

Bez względu jednak na to, czy analizować będziemy ceny za mkw., czy całkowite – bez wątpienia okres dynamicznych wzrostów mamy za sobą, a na rynku deweloperskim jest stabilizacja. Część cen spada, a część rośnie. Podsumowanie września w nieruchomościach nie przyniosło więc obaw o gwałtowne wzrosty cen.

Mniej nowych budów

Rosnąca oferta spowodowała naturalnie spowolnienie rozpoczynania nowych budów. Jak wskazują dane Głównego Urzędu Statystycznego, w okresie czerwiec-sierpień tego roku deweloperzy rozpoczęli w całej Polsce budowę 38,7 tys. mieszkań, podczas gdy wiosną liczba ta wynosiła ponad 42 tys. Nie brakuje za to pozwoleń na budowę, bo oprócz zapasu z poprzednich kwartałów, w/w 3 miesiące to ponad 52 tys. pozwoleń dla deweloperów.

Niewiele wskazuje, by w najbliższych miesiącach sytuacja na rynku zmieniła się. Wydaje się, że utrzymanie sprzedaży na poziomie 9 tys. sztuk będzie w czwartym kwartale niełatwe. Oczywiście pomogłaby w tym obniżka stóp procentowych, ale na to raczej się nie zanosi. Niepewność dotycząca programu wsparcia kredytobiorców już na stałe wpisała się w krajobraz naszego rynku. Ostatnie trzy miesiące roku powinny być kontynuacją stabilizacji, a cały rok zamknąć się wynikiem 37-38 tys. sprzedanych mieszkań. Oznaczać to będzie roczny spadek sprzedaży o ok. 25%.