Pozwolenia na budowę mieszkań trafiają na półkę?

GUS ogłosił wyniki dla budownictwa po lipcu 2023 r., ale wciąż czekamy na dane dla powiatów. Dopóki ich nie poznamy trudno będzie ocenić, czy faktycznie mamy do czynienia z nasilającym się problemem podaży w największych miastach, czy może firmy deweloperskie zachowawczo odkładają pozwolenia na budowę na półkę. Jak długo będą czekać z uruchamianiem projektów? Komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.

Od wielu lat o  skali budownictwa mieszkaniowego w Polsce decydują dwie grupy podmiotów: inwestorzy indywidualni i firmy deweloperskie. Lipcowe dane o liczbie mieszkań, na które wydane zostało pozwolenie na budowę, rozpoczętych budowach oraz lokalach oddanych do użytku, opublikowane właśnie przez GUS – wskazują, że jak decydowały tak nadal decydują.

Najwyraźniej jest to widoczne w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania od stycznia do lipca. Dobry wynik, zbliżony do tego z 2022 roku. Więcej jednak mówi nam o rekordowych liczbach rozpoczynanych budów w pierwszej połowie 2021 roku niż o obecnej sytuacji. Choć gdy patrzymy na zaledwie 14,5 tys. mieszkań oddanych w samym lipcu, pojawia się myśl, że to początek tendencji, a następne miesiące 2023 roku przyniosą podobne wyniki.

Gdzie trafiają wydawane pozwolenia na budowę mieszkań?

Z oceną danych o liczbie pozwoleń musimy poczekać na szczegółowe dane dla powiatów. Przez 7 miesięcy w całej Polsce wydano pozwolenia na budowę 131 tys. lokali mieszkalnych (32% mniej niż w analogicznym okresie rok temu). Z tego 85,6 tys dotyczyło mieszkań, które zamierzają zrealizować deweloperzy (spadek o 35% r/r). Dane zagregowane nie dają jednak odpowiedzi, czy lipcowe pozwolenia powoli zasypują czy pogłębiają „dziurę”, która powstała w 2022 roku. 

Jeśli zostały wydane deweloperom budującym w największych polskich miastach, to są wyczekiwane i mogą poprawić sytuację po stronie podażowej. Jeśli natomiast pozwolenia te zostały wydane na budowy zlokalizowane poza granicami największych polskich miast, na największych rynkach będziemy obserwować dalsze wzrosty cen mieszkań.

Do ciekawych wniosków skłania porównanie liczby pozwoleń z liczbą rozpoczętych budów. Charakterystyczna dla okresu spowolnienia na rynku mieszkaniowym jest stabilizacja skali budów rozpoczynanych przez inwestorów indywidualnych i to właśnie obserwujemy. Tej stabilizacji towarzyszy zazwyczaj równowaga pomiędzy liczbą uzyskiwanych pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych i rozpoczynanych budów. Tak było w lipcu. Inwestorzy indywidualni uzyskali pozwolenia na budowę 6,7 tys. domów jednorodzinnych (98-99% to właśnie domy) a rozpoczęli budowę 6,6 tys. lokali.

Inaczej kształtowała się sytuacji po rynkowej stronie budownictwa mieszkaniowego, o której decyduje działalność firm deweloperskich. Zagregowane dla Polski dane wskazują, że w pierwszych 7 miesiącach 2023 r. firmy deweloperskie uzyskały zaledwie 85,6 tys. pozwoleń na budowę mieszkań i domów. Było to o 35% mniej niż przed rokiem. To bez wątpienia słaby wynik, ale to nie te liczby zaskakują najbardziej. 

Bezpieczny kredyt nie mobilizuje deweloperów?

Kupujący pobudzeni i zachęceni Bezpiecznym kredytem 2% już od początku roku wyraźnie zwiększyli aktywność w serwisie Otodom. Znajdowało to zresztą odbicie w poprawiających się z miesiąca na miesiąc wynikach sprzedaży deweloperów.  Ze zdwojoną siłą odczuliśmy to w lipcu, pierwszym miesiącu obowiązywania programu Pierwsze Mieszkanie.  Sprzedaż nowych mieszkań na 7 największych rynkach w Polsce wyniosła 5,8 tys. i była o 100% wyższa niż przed rokiem.

Niezrozumiała jest zatem w obecnej sytuacji rynkowej wstrzemięźliwość w rozpoczynaniu przez deweloperów budów. Mieszkań których budowę rozpoczęto było o 23% mniej od tych, na których budowę udzielono pozwoleń. To oznacza, że w skali całego kraju nadwyżka pozwoleń nad rozpoczętymi budowami rośnie kolejny miesiąc z rzędu.

Odpowiedź na pytanie dlaczego tak się dzieję być może tkwi w danych dla poszczególnych powiatów. Nim je poznamy pozostaje nam jedynie zdziwienie, że firmy deweloperskie nie przyspieszyły realizacji inwestycji pomimo wyraźnej poprawy wyników sprzedaży, które obserwowaliśmy w kilku ostatnich miesiącach.

WIĘCEJ O RYNKU DEWELOPERSKIM:

• Chętni na zakup mieszkań nie robią sobie wakacji – dane sprzedażowe za lipiec 2023 r.
• W I kwartale na ożywieniu skorzystali deweloperzy u małe miasta