Rynek nieruchomości w III kwartale 2022 roku – podsumowanie i najważniejsze wnioski z Kwartalnika Mieszkaniowego
Kwartalnik mieszkaniowy to cykliczna publikacja Otodom i Polityki Insight, w której pod lupę bierzemy aktualną sytuację na rynku mieszkań. Przyglądamy się popytowi i podaży, cenom nieruchomości oraz temu, które z nich są najbardziej rozchwytywane. Poza częścią stałą z najbardziej aktualnymi danymi, w Kwartalniku znaleźć można także temat specjalny. Autorzy skupiają się na wybranym zagadnieniu, mającym duże znaczenie dla aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości.
W najnowszej odsłonie opisujemy modele kapitalizmu mieszkaniowego w Europie. Choć na pierwszy rzut oka temat może wydawać się skomplikowany, to w jasny sposób pokazuje relacje pomiędzy różnymi uczestnikami rynku. Zależności między kupującymi i sprzedającymi, najemcami i wynajmującymi, pośrednikami, inwestorami, deweloperami, a także instytucjami rządowymi i samorządowymi, a nawet przedsiębiorstwami budowlano-montażowymi. To doskonały pretekst, by zastanowić się co możemy zrobić, by zwiększyć dostępność mieszkań w Polsce, jak liberalizacja zasad najmu na to wpływa i czy wiemy ile warte są nasze mieszkania i domy.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Rynek mieszkań w Polsce – co z tymi cenami?
W III kwartale 2022 roku ceny mieszkań rok do roku wzrosły, co dla nikogo nie jest zaskoczeniem. Największe wzrosty cen ofertowych możemy zauważyć w niewielkich miejscowościach do 50 tys. mieszkańców. Tam ceny zwiększyły się niemal o 18% względem zeszłego roku. Z kolei w metropoliach powyżej 500 tys. mieszkańców ten wzrost był najmniejszy (12,7%). Warto pamiętać, że nadal to właśnie w największych miastach średnia cena ofertowa jest najwyższa (11 782 pln / m2). Najmniej zapłacimy w miastach średnich, tj. w takich, gdzie liczba mieszkańców mieści się w 50-100 tys. Tu za metr kwadratowy będziemy musieli średnio zapłacić jedynie 6127 pln.
Ceny możesz również śledzić na bieżąco dzięki Otodom Analytics: Dane Otodom Analytics: aktualne ceny ofertowe mieszkań i domów, ceny najmu i zwrot z inwestycji w 40 największych miastach.
Co ciekawe, dynamika wzrostu cen względem zeszłego kwartału na szczęście hamuje – to duża ulga dla osób poszukujących mieszkań. W zależności od wielkości miejscowości, wzrost k/k wynosi od 1% w metropoliach do 2,8% w miejscowościach do 50 tys. mieszkańców. Szukający cen przyjaźniejszych portfelowi, powinni skupić się na rynku wtórnym – tu średnie ceny ofertowe w III kw. 2022 r. wynoszą 9 654 pln za m2. Z kolei za metr kwadratowy na rynku pierwotnym zapłacić trzeba średnio o 768 pln więcej. Oczywiście nie bierzemy w tym przypadku pod uwagę ewentualnych kosztów późniejszego remontu czy wykończenia.
A co z dynamiką cen ze względu na powierzchnię mieszkania? Wyhamowuje wzrost cen małych mieszkań i kawalerki, tj. o powierzchni poniżej 40 m2. W stosunku do II kwartału, ceny takich lokali wzrosły jedynie 1%, choć nadal osiągają one najwyższą cenę za metr kwadratowy: 11 487 pln. Na drugim końcu bieguna są mieszkania powyżej 90 m2 – tu ceny względem zeszłego kwartału wzrosły niemal o 3%. Obecnie najkorzystniejsze cenowo są mieszkania o powierzchni 60-90 m2 – średnio za metr kwadratowy zapłacimy w ich przypadku 9 470 pln.
Koniec z szybko znikającymi ofertami? Sprzedaż mieszkania coraz trudniejsza
Jeszcze kilka miesięcy temu oferty mieszkań szybko znikały z serwisów z ogłoszeniami, a posiadający nieruchomość na sprzedaż dyktowali warunki. Dziś widać wyraźnie, że czas wyświetlania ogłoszeń się wydłuża, a liczba nowych ofert maleje. Jeszcze rok temu czas wyświetlania oferty na Otodom wynosił średnio 58 dni. W III kwartale tego roku było to już 76 dni. Oznacza to, że potencjalny kupujący dłużej namyśla się przed ostateczną decyzją, ale też, że odczuwa mniejszą presję. Znacząco zmniejszyła się liczba osób, które otrzymują kredyt hipoteczny. W takiej sytuacji ci, którzy mają środki na zakup mieszkania, mogą dokładniej przyjrzeć się ofercie bez stresu, że zdecyduje się na nią ktoś inny.
Najem – ceny rosną. Nawet ponad 30%!
W obliczu podwyżek kosztów kredytu, wiele osób zwraca się w kierunku najmu. Nic więc dziwnego, że i tutaj ceny rosną – obecnie za najem zapłacić trzeba ok. 30% niż rok temu. Rekordem są tu średnie mieszkania 40-60 m2, których średni koszt wynajmu rok do roku wzrósł o 32,2%. Dobra wiadomość jest taka, że w końcu III kwartał przyniósł odbudowę oferty najmu. Mimo, że daleko jeszcze do sytuacji sprzed wybuchu wojny i w pierwszych jej miesiącach, to ilość ofert zaczęła rosnąć po długim okresie spadku podaży. Mimo rosnących cen, oferty szybko znikają z Otodom – rok temu średni czas wyświetlania ogłoszenia wynosił miesiąc (31 dni). W III było to już tylko 17 dni. Do takiej sytuacji w dużej mierze przyczynili się studenci, którzy zwiększyli ruch na rynku najmu. Zmiany najemców zachęciły z kolei właścicieli mieszkań do zweryfikowania cen najmu.
Dlaczego Polacy nie kupują mieszkań? Kluczowe wnioski z tematu specjalnego
- Rynek mieszkaniowy w Polsce działa wysoce nieefektywnie. Wielu osób nie stać na zakup czy wynajem odpowiedniej nieruchomości.
- Średnio w Unii Europejskiej 3 osoby na 10 w wieku 25-34 lat mieszkają z rodzicami. W Danii
odsetek ten wynosi zaledwie 3%, a w Finlandii 4%. Z drugiej strony we Włoszech jest to 52%, w Grecji 60%, a w Chorwacji aż 65%. - W Polsce z rodzicami mieszka 48% osób w wieku 25-34 lat. Odsetek ten byłby zapewne niższy, gdyby wzrosła dostępność finansowa mieszkań.
- Irlandia jest przykładem skutecznej transformacji modelu kapitalizmu mieszkaniowego – z utowarowionego rodzinnego na liberalno-korporatystyczny.
- Rządy krajów Europy Środkowej i Wschodniej stosują liberalne regulacje rynku najmu i niewielkie opodatkowanie nieruchomości osób prywatnych.
- Większość Polaków mieszka w domach własnościowych o nieznanej im aktualnej wartości rynkowej.
- Zdolność kredytowa jest w Polsce jedną z najniższych w regionie Europy Środkowo–Wschodniej. Po zaostrzeniu warunków przyznawania kredytów przez KNF oraz podwyżkach stóp procentowych NBP, osoba o przeciętnym dochodzie nie może sobie pozwolić za zakup mieszkania nawet o powierzchni 30 m2.
