Sytuacja na rynku pierwotnym w lipcu: wzrost oferty, spadek sprzedaży

Czerwiec obiecywał deweloperom złote góry, ale lipiec przyniósł zimny prysznic. Oferta rośnie, a sprzedaż mieszkań spada. Jak bardzo? Rok do roku to nawet 40% różnica! Oto sytuacja na rynku pierwotnym. Pod lupę bierzemy podaż, popyt oraz ceny w poszczególnych miastach.

Jak wyglądała sprzedaż mieszkań deweloperskich w lipcu?

Nadzieje na lipcowe wzrosty sprzedaży nie były nieuzasadnione. Niestety, ostatecznie wyniki sprzedaży mieszkań w lipcu nie były tak dobre, jak można by się spodziewać. Szczególnie po lekkim wzroście w ubiegłym miesiącu. W siedmiu największych miastach sprzedano niecałe 3 tysiące mieszkań. To nienajlepszy wynik. Szczególnie, że poo uwzględnieniu korekt, liczba ta prawdopodobnie spadnie do 2,8-2,9 tysiąca. W rezultacie jest to najniższy wynik od stycznia 2023 roku.

Sytuacja na rynku pierwotnym w kontekście sprzedaży przedstawia się więc następująco. W porównaniu do czerwca, sprzedaż spadła o 3%. Natomiast w porównaniu do lipca 2023 roku jest to aż 40% spadek!

Dane z lipca: więcej nowych mieszkań w ofercie niż sprzedanych

To już siódmy miesiąc z rzędu, gdy liczba nowych mieszkań wprowadzonych na rynek przewyższa liczbę sprzedanych. Ile mieszkań wprowadzili deweloperzy w lipcu? Aż 4428! Co to oznacza? Oferta mieszkań bezsprzecznie rośnie od niemal roku i na koniec lipca wyniosła prawie 51,5 tysiąca, co jest najwyższym wynikiem od drugiej połowy 2017 roku. Czy w kontekście niecałych 3 tysięcy sprzedanych mieszkań grozi nam nadpodaż?

– Jedyną kategorią, która wymyka się prostej ocenie, jest nowa podaż, czyli mieszkania wprowadzone do sprzedaży. W lipcu na rynek trafiło o 10% mniej nowych mieszkań niż w czerwcu, ale w porównaniu do roku wcześniej, wynik był o 4% wyższy – dodaje ekspertka Otodom Analytics.

Sprzedaż: Warszawa i Kraków na czele

W lipcu liderem sprzedaży była Warszawa, gdzie deweloperzy sprzedali ponad 1,1 tysiąca mieszkań. Stanowiło to 38% całkowitej sprzedaży na siedmiu rynkach. Drugie miejsce zajął Kraków z 443 sprzedanymi mieszkaniami, a Trójmiasto i Wrocław zamknęły się w przedziale 350-400 jednostek. Łódź przekroczyła 300 sprzedanych mieszkań, a Poznań – 250. Najmniejszy rynek, Katowice, zanotował sprzedaż 100 mieszkań. Wyższe wyniki sprzedaży odnotowano w Białymstoku (127), Bydgoszczy (110) i Rzeszowie (131), a Lublin (95) i Toruń (97) zbliżyły się do setki.

Miesięczne zmiany sprzedaży w poszczególnych miastach były zróżnicowane. Wrocław zanotował spadek o 5%, a Warszawa wzrost o 25%. Kraków również odnotował wzrost o 15%. W pozostałych miastach sprzedaż spadła: od 14% w Trójmieście, przez 20% w Łodzi, 30% w Poznaniu, aż po rekordowe 51% w Katowicach.

W porównaniu do lipca ubiegłego roku, we wszystkich miastach zanotowano spadki sprzedaży. Od około 30% w Katowicach, Łodzi i Warszawie, przez 40-50% w Poznaniu i Wrocławiu, po ponad 50% w Krakowie i Trójmieście.

Nowe mieszkania: Kraków blisko rekordu

Choć liczba nowych mieszkań wprowadzonych na rynek w lipcu była niższa niż w czerwcu, sytuacja na poszczególnych rynkach była zróżnicowana. Mniej mieszkań wprowadzono w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście. Z kolei więcej pojawiło się w Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Katowicach.

– Rynek krakowski zasługuje na szczególną uwagę, ponieważ pod względem nowej podaży otarł się o rekord. W lipcu w Krakowie deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ponad 1,4 tysiąca mieszkań, co jest wynikiem wyższym niż w Warszawie. Wyższą miesięczną podaż odnotowaliśmy tylko w kwietniu 2021 roku – komentuje Katarzyna Kuniewicz. – Warto przypomnieć, że czerwiec również zakończył się w Krakowie wysoką liczbą nowych mieszkań (prawie 1,2 tysiąca). A to spowodowało, że w ciągu dwóch ostatnich miesięcy oferta mieszkań deweloperskich wzrosła o 36%, do poziomu 7,4 tysiąca – dodaje ekspertka.

Sytuacja na rynku pierwotnym: jest w czym wybierać, spadek tylko w Trójmieście

Jeśli mowa o 7 głównych rynkach, to aż 23% dostępnych mieszkań jest w stolicy (blisko 12 tysięcy). Na drugim miejscu jest Łódź (prawie 8,8 tysiąca), a za nią Kraków i Poznań (po blisko 7,5 tysiąca) oraz Wrocław (blisko 7 tysięcy). W Trójmieście dostępnych jest 5,6 tysiąca mieszkań, a w Katowicach ponad 3,4 tysiąca.

W ciągu ostatnich 12 miesięcy oferta mieszkań wzrosła na wszystkich rynkach poza Trójmiastem. Tam na koniec lipca było o 8% mniej dostępnych mieszkań niż rok wcześniej. Niewielka zmiana zaszła też w Katowicach (+5%). W pozostałych miastach odnotowano bardziej imponujące, bo dwucyfrowe wzrosty: od 29% w Warszawie, przez 46% we Wrocławiu. Najwięcej, bo 60% odnotowano w Poznaniu i ponad 70% w Krakowie i Łodzi.

Czas wyprzedaży: w Łodzi sytuacja nieco spokojniejsza

Czas wyprzedaży to wskaźnik, który pokazuje, jak szybko zniknęłyby wszystkie dostępne mieszkania, gdyby sprzedaż utrzymała się na niezmienionym poziomie, a nie wprowadzono nowych mieszkań. Za dobrą sytuację uznaje się, gdy wskaźnik wynosi około 4-6 kwartałów.

W ostatnich miesiącach najwięcej uwagi przyciągał rynek łódzki, gdzie czas wyprzedaży przekraczał aż 9 kwartałów (zbliżając się do 10). Jednak ostatnie dwa miesiące przyniosły stabilizację i wskaźnik spadł z 9,6 do 9,2 kwartału.

Wzrost czasu wyprzedaży odnotowano na większości rynków. Poza Łodzią warto zwrócić uwagę na Katowice i Poznań, gdzie wskaźnik przekroczył 7,5 kwartału. Kraków i Wrocław mają wskaźnik na poziomie około 6 kwartałów. Z kolei w Trójmieście i Warszawie mieści się on w przedziale 4-4,5 kwartału.

Ceny mieszkań: w części miast w końcu spadki i promocje!

Ostatnie miesiące przyniosły stabilizację cen mieszkań od deweloperów. W lipcu ceny lekko wzrosły w Katowicach, Łodzi i Trójmieście, a w pozostałych miastach zanotowano lekkie spadki (największy w Poznaniu – o 1,3%). Od początku 2024 roku zmiany cen były zróżnicowane. Od wzrostu o 0,2% w Poznaniu przez kilkuprocentowe wzrosty w Katowicach i Trójmieście, 6-7% w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu. Podczas gdy w Łodzi był to aż 15% wzrost.

Porównując aktualne ceny do tych sprzed roku, najmniejszą zmianę widać w Katowicach i Trójmieście (około 10%), a największą w Łodzi (+20%).