Sprzedaż mieszkań spada, ale ceny wciąż rosną

20% mniej sprzedanych mieszkań od deweloperów, niż rok temu. Oto liczby maja. Takie spadki już dawno nie miały miejsca. Co oznaczają? Przede wszystkim to, że oferta mieszkań z rynku pierwotnego odbudowuje się. Na koniec maja 2024 roku deweloperzy mieli w sprzedaży blisko 47,5 tys. mieszkań, a sprzedali niespełna 3,2 tys. Czy to oznacza, że w końcu możemy liczyć na spadek cen na rynku nieruchomości? Niekoniecznie. Oto sytuacja na rynku deweloperskim pod lupą.

To już trzeci miesiąc ze spadkiem sprzedaży mieszkań od deweloperów. Jednocześnie wciąż rośnie oferta, a zainteresowani mają w czym wybierać. Pod koniec maja w siedmiu największych miastach deweloperzy mieli w sprzedaży blisko 47,5 tys. mieszkań – to najwięcej od jesieni 2022 r. Już od dawna sprzedaż na rynku pierwotnym nie była tak niska. W maju sprzedano niespełna 3,2 tys. mieszkań. Ostatni raz o takich liczbach mówiliśmy na przełomie 2022 i 2023 roku.

Stolica zwalnia, w Łodzi spory wybór

Dzięki danym z Otodom Analytics widzimy wyraźnie spadki sprzedaży w największych aglomeracjach w Polsce.

Według wstępnej analizy monitoringu, majowa sprzedaż w Warszawie wyniosła 1057 mieszkań. To oznacza spadek o 6% m/m i o 22% r/r, i niewykluczone, że finalny wynik będzie niższy niż 1000 sztuk. Liczba mieszkań w ofercie rośnie tutaj od jesieni. Od dolnej granicy podaży, czyli niewiele ponad 8 tys. lokali na koniec września 2023 r., urosła o ponad 3,5 tys. nowych mieszkań, czyli o tyle, ile wynosi oferta w Katowicach. Warszawski rynek notuje mniejszy popyt i ma to ogromne przełożenie na szeroki obraz sytuacji w sektorze mieszkaniowym. Chociaż i tak tam sprzedaż mieszkań w stolicy była najwyższa spośród pozostałych sześciu głównych miast. Jednak, jak co miesiąc, najciekawiej dzieje się poza Warszawą, komentuje Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom Analytics.

Gdzie sprzedaje się najwięcej nowych mieszkań? Poza stolicą króluje morze. To właśnie Trójmiasto było w maju na drugim miejscu (511 sprzedanych mieszkań). Na kolejnych miejscach uplasowały się Wrocław (450), Kraków (378) i Poznań (365). Część z tych miast osiąga wynik podobne do tych z okresu pandemii COVID-19.

W Łodzi już dziesiąty miesiąc z rzędu liczba nowych mieszkań przeznaczonych na sprzedaż przewyższyła liczbę sprzedanych. Tym samym, oferta działających na tym rynku deweloperów urosła z 5 tys. do 8,5 tys. lokali i jest już drugą najwyższą w Polsce. Tymczasem, w parze z ofertą i nowymi wprowadzeniami zupełnie nie idzie skala sprzedaży. To oczywiście może świadczyć o zagrożeniu nadpodażą w dłuższym okresie, wyjaśnia Marcin Krasoń.

Jak szybko wyprzedaje się oferta?

Wydłuża się również czas sprzedaży oferty. Jest wyliczamy jest na podstawie wysokości sprzedaży w ostatnich trzech miesiącach i wielkości oferty. Z danych Otodom Analytics wynika, że od miesięcy najtrudniejsza sytuacja jest w Warszawie. Dlaczego? Łatwo to zobrazować. Na przykład, gdyby na rynek przestały trafiać nowe mieszkania, natomiast sprzedaż utrzymała się na średnim poziomie z ostatnich trzech miesięcy, ostatnie mieszkanie zniknęłoby z rynku po niespełna 10 miesiącach. Na drugim biegunie jest Łódź, gdzie obecna oferta wystarczyłaby na ponad 2 lata.

Mieszkania są coraz droższe – na spadek cen na rynku nieruchomości nie ma co liczyć

W maju ceny za mkw. wzrosły zarówno miesiąc do miesiąca, jak i rok do roku na wszystkich 7 głównych rynkach. W krótszym okresie było to przeciętnie około 1%, a w dłuższym – od 10% w Katowicach do ponad 20% w Krakowie, Łodzi i Warszawie. Najdrożej jest rzecz jasna w stolicy – ponad 17 tys. złotych za metr kwadratowy. Na podium znalazły się też odpowiednio Kraków (nieco poniżej 16 tys. złotych / m2) oraz Trójmiasto (15 tys. złotych /m2)

Dynamika rocznego wzrostu cen przekraczająca 20% w trzech największych miastach zaprzecza oczekiwaniom części obserwatorów, którzy wieszczą rychłe obniżki. Jednak wcale nie jest tak, że wzrost cen ofertowych wynika z tego, że z puli mieszkań w ofercie znikają wyłącznie mieszkania tanie, a trafiają do niej tylko drogie, ponieważ takie zjawisko byłoby nieco sztucznym wzrostem cen ofertowych. Przykładowo w Trójmieście od kilku miesięcy nowa oferta jest tańsza od tej dotychczas dostępnej, ale jednocześnie znikają mieszkania jeszcze tańsze. Czy mamy wypatrywać zapowiadanych spadków cen na rynku nieruchomości? Raczej nie. Ceny rosną, choć zdecydowanie wolniej, ale na spektakularne promocje na rynku nie ma co liczyć, podsumowuje Marcin Krasoń.