Budownictwo senioralne – rynek nieruchomości przyjazny seniorom

Kraje rozwinięte, szczególnie te europejskie, stoją przed problemem starzenia się społeczeństwa. Powód jest prosty: spadek urodzeń, przy jednoczesnym wydłużaniu się średniej długości życia. W 2050 roku odsetek osób starszych osiągnie już 40% ogółu ludności w Polsce. Staniemy przed wyzwaniami, takimi jak obciążenia ekonomiczne, duże zapotrzebowanie na opiekę geriatryczną i usługi opiekuńcze. Dodatkowo, także i rynek nieruchomości oraz przestrzeń publiczna będą wymagały uwzględnienia potrzeb seniorów. Możliwe rozwiązanie – budownictwo senioralne. Co oznacza to pojęcie?

Europejska demografia

Ludności na świecie stale przybywa, nie zmienia to jednak faktu, że w ujęciu globalnym starzejemy się. Palącym problemem we wszystkich krajach wysoko rozwiniętych jest właśnie starzenie się społeczeństwa. Choć istnieją pewne pomysły, które w założeniu mają rozwiązać tę kwestię, np. imigracja lub programy wspierające dzietność, to jednak mogą się one okazać niewystarczające. Natomiast szereg wyzwań, przed którymi staniemy, będzie się stale poszerzał.

Sytuacja seniorów w takim układzie sił jest trudna. Z jednej strony mają coraz lepszy dostęp np. do usług medycznych, ale z drugiej strony wciąż brakuje nam wrażliwości na ich indywidualne potrzeby. Dlatego warto już teraz przyjrzeć się koncepcji, jaką jest budownictwo senioralne. Musimy też odpowiedzieć na pytanie, czy polskie społeczeństwo go potrzebuje.

Podstawowe problemy, z jakimi mierzą się osoby starsze

1) Przestrzeń publiczna a seniorzy

Niestety, wraz z upływającymi latami, coraz więcej z nas mierzy się z wyzwaniami starszego wieku, w tym ograniczeniem mobilności i percepcji. Seniorzy i osoby z niepełnosprawnościami narażone są na wykluczenie przestrzenne. Natrafiają na liczne bariery architektoniczne, takie jak schody, nierówne i uszkodzone chodniki czy wysokie krawężniki.

Problem z przemieszczaniem się wrażliwych grup społecznych przez wiele lat pozostawał zepchnięty na bok. A przecież nieprzystosowanie przestrzeni publicznej do ich potrzeb wpływa nie tylko na zwiększenie liczby wypadków, ale również oddziałuje na psychikę. Jak? Pogłębia poczucie marginalizacji, zwłaszcza wśród osób samotnych, dla których ważna jest samodzielność i możliwość uczestnictwa w życiu społecznym.

Remedium na wykluczenie przestrzenne jest projektowanie uniwersalne. Opiera się ono na założeniu, że produkty i otoczenie mają być użyteczne dla wszystkich mieszkańców. Filary projektowania uniwersalnego to równość i inkluzywność, polegająca na włączaniu do życia społecznego osób wrażliwych czy grup borykających się z wykluczeniem. Korzystanie z otoczenia ma być proste, intuicyjne, a informacje wyraźnie przekazane i klarowne. Musi również wiązać się z minimalnym wysiłkiem ze strony użytkownika. 

2) Potrzeby mieszkaniowe

Równie ważną kwestią jest sektor mieszkaniowy, który w znacznym stopniu decyduje o jakości życia osób starszych. Seniorzy spędzają znacznie więcej czasu w domu, niż osoby młodsze. W skrajnym przypadku możemy mieć do czynienia z tzw. syndromem czwartego piętra. Więźniowie czwartego piętra to osoby, które utknęły we własnym mieszkaniu, nie wychodzą z niego wcale lub w ograniczonym stopniu. Powodem jest zła infrastruktura budynku, nie ułatwiająca codziennego funkcjonowania mieszkańcom ostatnich kondygnacji.

Kiedyś bloki mające nie więcej niż pięć poziomów zazwyczaj nie posiadały wind, które są niezbędne do swobodnego przemieszczania się seniorów czy osób z niepełnosprawnościami. Jaki jest tego efekt? Każde wyjście z domu to ogromne wyzwanie, czasem wręcz niemożliwe do zrealizowania bez pomocy osób trzecich. Nowoczesne windy docierające na każde z pięter budynku, to podstawa projektowania z myślą o osobach starszych.

Jednak nie tylko brak wind stanowi problem, wiele budynków wymaga także termomodernizacji. Seniorzy stosunkowo rzadko decydują się na renowację swoich nieruchomości, głównie z dwóch powodów: przez niekorzystny stan zdrowia i zbyt wysoki koszt remontu. Wiele osób starszych zamieszkuje nieruchomości, które nie odpowiadają ich potrzebom, są za duże, przez co niepotrzebnie generują większe koszty utrzymania.

3) Strach przed zmianami

Czy w takim razie seniorzy decydują się na zmianę mieszkania? W Polsce dominuje zjawisko “ageing in place”, czyli starzenie się w miejscu, w którym spędziło się życie. Często występuje w połączeniu z lękiem przed przeprowadzką. Zakup mieszkania i wyprowadzka to spore wyzwania także dla budżetu seniora – zwłaszcza przy obecnym wzroście cen nieruchomości. Dużą rolę odgrywa przyzwyczajenie do dotychczasowej okolicy i mieszkania. Dlatego też niewiele osób w wieku emerytalnym chce decydować się na duże życiowe zmiany.

4) Domy opieki – alternatywa?

Kiedy pogłębiające się problemy zdrowotne uniemożliwiają samodzielne funkcjonowanie seniora i wpływają na jego bezpieczeństwo, często zapada decyzja o przeprowadzce do ośrodka opiekuńczego, co wiąże się z comiesięcznymi kosztami i to niemałymi. Taka placówka musi bowiem spełniać narzucone normy: być odpowiednio wyposażona, bez barier architektonicznych. Windy, przystosowane łazienki dla osób niepełnosprawnych, szerokie korytarze, poręcze – to podstawowe elementy, które powinny znajdować się w domu opieki.

W placówce konieczne jest zapewnienie leczenia i stałej opieki medycznej nad osobami starszymi ze strony opiekunów oraz pielęgniarek. Ważne jest także, aby seniorzy mieli dostęp do dodatkowych usług: rehabilitacji, fizjoterapii, spotkań z psychologiem.

Dobra opieka nie ogranicza się wyłącznie do punktualnego podawania leków. Należy też podkreślić znaczenie dodatkowych aktywności, które nie tylko będą służyć integracji, ale również podniosą sprawność intelektualną i ruchową, pozwolą seniorom jak najdłużej prowadzić aktywne życie. 

Budownictwo senioralne – by starsi dobrze czuli się „u siebie”

Zjawisko starzenia się społeczeństwa dotyczy w dużym stopniu wielu krajów. Dlatego w ostatnich latach na zachodzie Europy oraz w Ameryce Północnej prężnie rozwija się budownictwo senioralne. Tak zwane srebrne budownictwo ukierunkowane jest na to, by zaspokajało potrzeby osób starszych. W takich przestrzeniach seniorzy nie muszą obawiać się barier architektonicznych i mogą pozostać samodzielni, nie rezygnując z komfortu własnego domu. Budownictwo tego typu wywołuje dużo bardziej pozytywne skojarzenia, niż domy opieki, wobec których wiele starszych osób odczuwa niechęć lub strach.

Budownictwo senioralne opiera się w dużej mierze na tworzeniu domów modułowych lub prefabrykowanych. Jest to forma nowoczesnego budownictwa, polegająca na łączeniu gotowych, wcześniej przygotowanych elementów. Istotną cechą domów modułowych są niskie koszty eksploatacyjne. Wynika to z wysokiego poziomu izolacji cieplnej oraz dopracowanego systemu wentylacji. Budowanie modułowe odznacza się krótkim czasem realizacji projektu oraz dąży do uzyskania ekologicznych rozwiązań.

Należy jednak pamiętać, że wciąż dla wielu istotna będzie aranżacja własnych pomieszczeń, w taki sposób, by zamieszkując w nowym miejscu, można było poczuć się jak „u siebie”.

Ważne w takich przestrzeniach są funkcjonalności, które nie wykluczają osób z ograniczoną sprawnością ruchową i zapewniają swobodę poruszania. A więc minimalizowanie liczby schodów bądź przestronne klatki schodowe, podjazdy dla wózków, windy, etc. Dodatkowo dba się o to, by na terenie inwestycji obecne były tereny zielone i rekreacyjne. Mają one wspomagać zachowanie zdrowego stylu życia i odpowiedniej kondycji psychicznej.

Siła wspólnoty – kluczowa wartość

Oprócz odpowiedniego dostosowania do potrzeb seniorów i ich ograniczeń ruchowych, ważny jest sam układ mieszkań. Dla samotnych wygodne będą większe kawalerki, natomiast dla małżeństw mieszkania dwupokojowe. Dobrym rozwiązaniem mogą okazać się domy senioralne, w których poza przestrzeniami prywatnymi powstaną również miejsca, pozwalające na udział seniorów w życiu towarzyskim. Dzięki temu możliwe będzie zapewnienie holistycznego podejścia do potrzeb osób starszych.

Wiele osiedli dla seniorów, szczególnie na zachodzie, posiada przestrzenie wspólne, sprzyjające sąsiedzkiej integracji oraz organizacji czasu wolnego, np. sale sportowe, tarasy, świetlice, zielone zakątki. Zapewnienie płaszczyzny do budowania więzi i działań aktywizujących jest niezmiernie ważne. Wiele starszych osób boryka się z depresją, u której źródła znajduje się samotność i brak przynależności do wspólnoty. To bardzo istotny problem o którym wciąż za mało się mówi, ale dbałość o zdrowie, także to psychiczne, również powinno mieć odzwierciedlenie w tym, jak tworzymy nowe przestrzenie.

Nie chodzi jednak o to, by izolować osoby w podeszłym wieku i z niepełnosprawnościami od pozostałch grup. Wspólne zajęcia z dziećmi, studentami, osobami pracującymi mogą okazać się zbawienne dla zdrowia psychicznego seniorów. W końcu nie da się przecenić kontaktów międzypokoleniowych oraz mądrości, jaką młodzi ludzie mogą czerpać od starszych i innych grup marginalizowanych. Dlatego tak ważne jest tworzenie wspomnianych już przestrzeni inkluzywnych, otwartych na inność i integrujących cały przekrój społeczeństwa.

Samodzielność to podstawa

Budownictwo senioralne kładzie nacisk na zapewnienie odpowiednich warunków, aby seniorzy mogli jak najdłużej funkcjonować samodzielnie. Niektóre osiedla oferują formułę Assisted Living, która wzbogacona jest o stałą obecność służących pomocą opiekunów lub usługę concierge, a więc osoby, dzięki której organizacja codziennych obowiązków może przebiegać sprawniej i ulżyć starszym osobom. W takich kompleksach znajduje się także infrastruktura związana z opieką zdrowotną, taka jak np. gabinety lekarskie oraz apteki.

Srebrne budownictwo w Polsce

Jak to wygląda obecnie w naszym kraju? Wielu osobom przychodzą na myśl przede wszystkim Domy Pomocy Społecznej, czyli placówki publiczne, jednak jest ich zbyt mało, zwłaszcza jeśli w sposób znaczny zwiększy się liczba seniorów i osób, które wymagają stałej opieki. Budownictwo senioralne w Polsce nadal jest raczej niszową ideą. Priorytetowym zadaniem na najbliższy okres wydaje się przekonanie polskich seniorów, że powstanie mieszkań dostosowanych do ich stylu życia, a dodatkowo tanich w utrzymaniu, byłoby warte trudu przeprowadzki.

W dalszej perspektywie zainteresowanie tematem budownictwa senioralnego ma ulec zmianie, bo potencjał takich inwestycji dostrzegł polski rząd. Na stronie rządowej możemy przeczytać: Opracowanie technologii nowoczesnych, ekologicznych i niedrogich domów modułowych/prefabrykowanych, w których będą chcieli zamieszkać nasi seniorzy, to jeden z celów, jakie stawia Narodowe Centrum w przedsięwzięciu „Budownictwo efektywne energetycznie i procesowo”, finansowanym z Funduszy Europejskich w ramach programu Inteligentny Rozwój. 

Stopniowo zmienia się również podejście deweloperów, dla których budownictwo mieszkaniowe, przeznaczone specjalnie dla seniorów, będzie stanowiło coraz ważniejszy sektor rynku nieruchomości. Już teraz powstają specjalne osiedla np. w Warszawie, Łodzi i Poznaniu, które mają zapewniać komfort i ułatwienia niezbędne w codziennym życiu seniorów. Obecną tendencją są ekologiczne, niezbyt duże i stosunkowo tanie w utrzymaniu mieszkania.

Wśród mieszkaniowych trendów

Z pewnością kwestia srebrnego budownictwa i przestrzeni inkluzywnych, w których nie wyklucza się nikogo, bez względu na jego wiek i możliwości ruchowe, to istotny trend, który będzie tylko przybierał na sile. Ważne stanie się także bezpieczeństwo i bliskość placówek medycznych – to lekcja, którą przyswoiliśmy w trakcie pandemii.

W kontekście zapotrzebowania na architekturę przyjazną starszym, ogromny potencjał ma także co-living, dzięki któremu samotni seniorzy mogliby znowu zacząć korzystać z uroków spotkań towarzyskich, a jednocześnie zachować samodzielność i zwyczajnie: mieszkać szczęśliwie.