Konsumenci jutra – czy trendy z Chin dotrą do Polski?

Podczas kolejnego spotkania Otodom.Live rozmawialiśmy z Bartoszem Ziółkiem – ekspertem z zakresu wdrażania strategii business development i nowych technologii, o tym, jak pandemia w Chinach wpłynęła na popyt na wschodzie i czy takie same mechanizmy mogą pojawić się w Polsce. Dowiedzieliśmy się również:

• jaka jest specyfika Chińskiego rynku nieruchomości,
• czy są jakieś zagrożenia związane z inwestorami z Chin,
• czego i jak szukają inwestorzy chińscy szukają w Europie i w Polsce, 
• jak koronawirus wpłynął na rynek nieruchomości w Chinach, 
• co powinny zmienić polskie firmy, żeby można było łatwiej wyszukać ich usługi/inwestycje chińskim firmom, 
• w jakie nieruchomości najczęściej inwestują Chińczycy w Polsce i Europie.

Zachęcamy do zapoznania się z podsumowaniem niektórych kwestii.

Specyfika rynku chińskiego

Jesienią 2019 roku chiński regulator energii elektrycznej opublikował informację o tym, że 22% wszystkich odbiorców domowych w przeciągu ostatnich 6 miesięcy miało wykorzystanie energii równe 0. Wszystkim te dane wydały się bardzo zaskakujące i praktycznie niemożliwe, dlatego testy zostały powtórzone. Okazało się, że faktycznie, po raz pierwszy, w ten dosyć zaskakujący sposób, Chińczycy zbadali jak dużo mieszkań jest wyłącznie lokatą kapitału – co 4 mieszkanie było po prostu niezamieszkane. A mieszkania te nie są tanie – szczególnie w takich miasta jak Shen Chen czy Shang Hai, gdzie cena za metr kwadratowy wynosi 6 tys. dol w niezbyt dobrej dzielnicy i znacznie więcej w centrach miast, więc pytanie skąd taka gigantyczna dysproporcja i dlaczego Chińczycy tych mieszkań nie używają. 

Żeby to dobrze zrozumieć, trzeba spojrzeć 20 lat wstecz 

Kiedy Chiny wprowadziły taki sposób finansowania, że podatek dochodowy na poziomie prowincji tylko w 40% wracał do tej prowincji, całą resztę miasta czy prowincje musiały wygenerować samodzielnie i tym zapłacić za budowę dróg, szkół, utrzymanie szpitali itp.. Do tego mechanizmu został dołożony drugi punkt, destrukcyjny z perspektywy początków – miasta nie mogą się w Chinach zadłużać, nie mogą brać pożyczek. I właśnie z tych dwóch regulacji urosła w głowach gubernatorów i rządzących myśl, by sprzedawać ziemię pod budowę fabryk, mieszkań. Ten proces urbanizacji i przenoszenia mieszkańców wsi do miast był sporym przedsięwzięciem. 

Kolejny problem to problem z finansowaniem zakupu 

20-30 lat temu chińska gospodarka nie była tak zasobna w rezerwy, więc powstał mechanizm z połączenia trzech filarów: samorząd, który dysponował gruntem, który został zamieniony z rolnego na budowlany; spółki skarbu państwa (należące do tych samorządów), a po trzecie banki, uruchamiane przez instytucje samorządowe. Chodziło o budowanie PKB. W skrócie firma powołana przez samorząd mogła brać pożyczki w banku lokalnym, który finansował całą budowę, i PKB w naturalny sposób podczas takiej inwestycji rosło. Gubernator wypadał coraz lepiej, jego skuteczność była zauważalna, mechanizm więc trwał latami i się rozwijał. Nawet więc jeśli teraz ¼ z tych domów nie korzysta z prądu, to kiedyś były w użytku, było zapotrzebowanie i zasiedlenie dużo większe. 

Potrzeba kupowania nieruchomości ma dwa główne drivery 

Pierwszy, społeczno-geo-polityczny – mężczyzna chcący założyć rodzinę, wg. chińskiej normy powinien mieć przynajmniej jedną nieruchomość, samochód. W tej części świata mieszkanie jest gwarancją rozpoczęcia samodzielnego życia. Nawet więc jeśli te ceny są wysokie, istnieją mechanizmy, które pozwalają kupować mieszkania 30-latkom. Drugi aspekt to ograniczone trzy źródła inwestycji w kraju: giełda (ryzykowna, odnajdują się na niej duzi gracze), depozyty bankowe (niezbyt korzystne) i właśnie nieruchomości, które stają się najstabilniejszą opcją zabezpieczenia przyszłości dzieci. 

Do mediów co jakiś czas przebijają się informacje o gigantycznej bańce na rynku nieruchomości, która zrujnowała jakiś fragment dwóch-trzech prowincji czy wpłynęła negatywnie na rozwój fragmentu Chin.

Bańki wynikają głównie z napędzanego przez te trzy wspólnie działające „filary”(samorządy, banki samorządowe i firmy deweloperskie należące do samorządu). Z drugiej strony z faktycznych potrzeb klientów: zakładanie rodzin i lokata kapitału. Podaje się, że 8% PKB Chin jest połączone z nieruchomościami (podobnie w Polsce 7,6%). Aby lepiej kontrolować rynek i zapobiegać bańkom, wprowadzono pewne ograniczenie. Jedna rodzina – jedna nieruchomość, które działa już kilka lat i dobrze się sprawdza. Co ważne, w Chinach nie ma też prawa własności ziemi, a jedynie dzierżawa (w zależności od prowincji max 50-70 lat). Wpływa to na jakość i gwarancję budowanych budynków. Nie wiadomo też co stanie się z nimi po wygaśnięciu dzierżawy. Dlatego właśnie pod wieloma względami, przede wszystkim braku barier, nasz rynek deweloperski jest atrakcyjną alternatywą dla Azjatyckich inwestorów.

Jest to szansa. A czy są jakieś zagrożenia związane z inwestorami z Chin?

Ta obrona prawna niektórych krajów dotyczy środków produkcji, a przede wszystkim innowacji, np. w Niemczech. W Polsce, w sektorze nieruchomości i chińskich inwestorów nie mamy się czego obawiać. Instrumenty prawne, kiedy jest taka konieczność, są wdrażane, jak np. uniemożliwienie chińskiemu inwestorowi budowy bocznicy kolejowej łączącej Łódź z Chengdu ze względu na własność Agencji Mienia Wojskowego. W wielu krajach jest wręcz odwrotnie, np. na Węgrzech, w Hiszpanii czy Grecji są specjalne programy pozwalające po zakupie odpowiedniej ilości gruntu czy lokalu, ubiegać się o przyznanie obywatelstwa. Właśnie w tych krajach programy idą w kierunku znalezienia inwestorów, bo jest olbrzymi deficyt lokalnych pieniędzy.

Podczas spotkania usłyszeliśmy także, czego i jak szukają inwestorzy chińscy szukają w Europie i w Polsce, jak koronawirus wpłynął na rynek nieruchomości w Chinach. Co powinny zmienić polskie firmy, żeby można było łatwiej wyszukać ich usługi/inwestycje chińskim firmom, a także w jakie nieruchomości najczęściej inwestują Chińczycy. Zapraszamy do obejrzenia całego LIVE’a na profilu Otodom:

Śledź na bieżąco relacje z naszymi ekspertami.

Bartosz Ziółek – President of the Board, Amber Global Consulting. Posiada ponad 12-letnie międzynarodowe doświadczenie biznesowe w zakresie rozwijania startupów na nowych rynkach, zwłaszcza na rynku chińskim, tworzenia spółek prawa handlowego, a także wdrażania strategii business development i nowych technologii. Od 2010 jest Prezesem Amber Global Consulting. Specjalizuje się we wprowadzaniem europejskich marek na rynki azjatyckie. Ma na swoim koncie, zakończone sukcesem projekty z branży spożywczej, farmaceutycznej i kosmetycznej.  Jest absolwentem Paris School of Business. Posiada tytuł International Executive MBA. Od kilku lat rozwija również swoją karierę akademicką, wykładając na najważniejszych polskich uczelniach biznesowych (SGH, Koźmiński, UW). Jest mentorem startupów z ramach sieci wsparcia innowacji Unii Europejskiej.