Magazyn Lighthouse: Miasto za 15 lat – ćwiczenie dla wyobraźni

Wojciech Kłosowki, ekspert w dziedzinie strategicznego planowania rozwoju lokalnego i doradca w Związku Miast Polskich, wziął na tapet miasta przyszłości w najnowszym Magazynie Lighthouse. Jeżeli chcemy wyobrazić sobie, jak będzie wyglądał rynek nieruchomości w polskich miastach za 10–15 lat, musimy najpierw zadać sobie pytanie, jak w tym czasie zmienią się miasto i społeczność miejska. Bez odpowiedzi na nie grozi nam wizja skrajnie naiwna. Oto moje podpowiedzi dotyczące dwóch procesów, które wkrótce zmienią nasze miasta, a wraz z nimi – miejski rynek nieruchomości.

Z tego tekstu dowiesz się:

• jakie procesy zmienią na zawsze polski rynek nieruchomości
• jak stawić czoła srebrnemu tsunami
• o potrzebnych nowych modelach zasiedlania budynków i osiedli

Miasta przyszłości: Srebrne tsunami

Miasta przyszłości (i to niedalekiej) zaleje wkrótce fala demograficznej starości. Jeżeli jeszcze pięć lat temu w społecznościach miejskich na jednego seniora przypadało pięć osób młodszych, to w perspektywie 15 lat zaczną się pokazywać – najpierw w Polsce wschodniej, a wkrótce potem w całym kraju – miasta, gdzie na jednego seniora będą przypadać zaledwie dwie osoby młodsze. Według prognoz GUS przed 2050 r. seniorzy będą stanowili 34% całego społeczeństwa*.

A ci seniorzy, to – przypomnę – m.in. Ty, drogi czytelniku, jeśli dziś masz 35 lat. W społeczeństwie tak zdominowanym liczebnie przez seniorów nie da się kontynuować modelu, gdzie osoby starsze są otaczane wsparciem i opieką, bo tej opieki nie będzie miał kto fizycznie sprawować. Jeśli społeczności miejskie mają nie zapaść się pod ciężarem niewykonalnych świadczeń opiekuńczych, przyszli seniorzy muszą być bez porównania zdrowsi, sprawniejsi i aktywniejsi życiowo od seniorów dzisiejszych. A o tę sprawność i zdrowie trzeba dbać już dziś.

Przestrzeń na rzecz integracji społecznej

Już teraz są zatem potrzebne infrastruktura i przestrzeń miejska sprzyjające aktywności fizycznej, integracji społecznej i dobrostanowi psychicznemu. Jeżeli dziś jako jedno z poważniejszych zagrożeń społecznych postrzegamy osamotnienie seniorów skutkujące bardzo szybkim popadaniem w bierność, bezruch i podupadaniem na zdrowiu, to wyzwaniem dla miast jest stwarzanie takich przestrzeni, które sprzyjają interakcjom międzyludzkim, nawiązywaniu nowych znajomości, kultywowaniu przyjaźni, podejmowaniu i utrzymywaniu wspólnej aktywności.

Może pojawić się zapotrzebowanie na pomieszczenia wspólne w różnych wersjach: od najprostszej „świetlicowej” aż do pomieszczeń pełniących funkcję współużytkowanej przez mieszkańców pracowni, gdzie mieszkańcy różnych pokoleń będą dokonywać drobnych remontów i napraw swych mebli i sprzętów. Wszak w ciągu 10–15 lat na pewno zyska na znaczeniu idea gospodarki obiegu zamkniętego, gdzie stary sprzęt lepiej naprawić niż wyrzucać.

Mieszkania serwisowane

Z demograficzną starością wiąże się także idea mieszkań serwisowanych. Już od wielu lat samorząd gminny organizuje dla swych mieszkańców o ograniczonej samodzielności tzw. mieszkania wspomagane lub mieszkania chronione (będące swoistym połączeniem komunalnej usługi mieszkaniowej z usługą asystentury lub opieki). Wydajność publicznego systemu i jego standard muszą wystarczyć tym, których nie stać na usługę rynkową.

Będą jednak rodziny chcące zapewnić swoim seniorom podobną usługę zakupioną na rynku komercyjnym. Jedną z form takiej usługi jest właśnie mieszkanie serwisowane, gdzie zarządca budynku z mieszkaniami na wynajem, który dotychczas zapewniał pakiet usług dodatkowych jak sprzątanie części wspólnych posesji, ochronę czy utrzymanie techniczne, teraz zaproponuje odpłatną opiekę lub asystenturę mieszkańcom tego wymagającym. Sądzę, że takie rozwiązanie upowszechni się w Polsce w ciągu najbliższych 10 lat, podobnie jak dziś już jest popularne w części krajów europejskich.

Imigracja – wyzwanie i szansa

Jeszcze niedawno słyszeliśmy, że bezpieczeństwem naszych miast zachwieją dwa tysiące imigrantów z Syrii. Dziś gościmy w naszych miastach tysiąc razy większą imigrację z walczącej Ukrainy i miasta nie chwieją się w posadach, choć wiele dziedzin – w tym rynek nieruchomości – musi od nowa zdefiniować swoje zadania i wyzwania. Nikt dziś nie umie dać mądrej odpowiedzi na to, jakie zapotrzebowanie na mieszkania stworzy ta fala migracji. Nie umiemy oszacować wiarygodnie, jaka część z tej fali pozostanie w Polsce na dłużej. Ale widzimy, co dzieje się na rynku wynajmu mieszkań i chyba nikt nie ma wątpliwości, że stan obecny nie jest stanem docelowym, akceptowalnym długofalowo.

Ceny na rynku wynajmu muszą być proporcjonalne nie do strumienia pieniędzy przywiezionego przez uchodźców, ale – do bieżących zarobków na lokalnym rynku pracy. Sytuacja, w której miesięczny czynsz za małe mieszkanie jest wyższy od przeciętnej miesięcznej płacy, nie utrzyma się długo. W przeciwnym razie wymusiłaby rozwój sytuacji patologicznych jak współwynajmowanie mieszkania przez kilka rodzin dla podzielenia się kosztami. Możliwe, że potrzebne jest ponowne otwarcie dyskusji o możliwie tanim budownictwie na wynajem, gdzie rozwiązania czysto rynkowe są sprzężone z regulacyjną funkcją państwa.

Imigracja z Ukrainy

Ale migracji warto przyjrzeć się nieco wnikliwiej. Wśród dwumilionowej imigracji z Ukrainy olbrzymią część stanowią matki z dziećmi. Biorąc pod uwagę, jak szybko integruje się najmłodsze pokolenie przekraczające bez trudu barierę języków i kultur, jak szybko zaakceptowaliśmy wschodni akcent u wykonawców bardzo wielu rynkowych usług, można prognozować, że za chwilę najmłodsze i średnie pokolenie będzie wielokulturowe, wielojęzyczne, otwarte na różnorodność społeczną. Z kolei pokolenie dojrzałe będzie nadal jednokulturowe, homogeniczne językowo, zaniepokojone zmianami i zamknięte na różnorodność społeczną. Taka konfiguracja społeczna grozi trwałym pęknięciem.

Wobec tego bardzo ważne stają się wszystkie inicjatywy, które zmierzają do integracji pokoleń i dialogu międzypokoleniowego. Model, w którym daną dzielnicę zasiedla się w zasadzie jednym pokoleniem nabywców mieszkań, jest modelem nieakceptowalnym z punktu widzenia zarządzania miastem. Potrzebne są modele zasiedlania budynków i osiedli rozsądnym miksem pokoleniowym. Idea „kamienicy wielopokoleniowej” jako wspólnoty wymiany usług sąsiedzkich to jeden z przykładów takiego myślenia.

Miksujmy!

Ale pamiętajmy, że może z tego wynikać także przyszła potrzeba publicznej regulacji zasiedlania zasobu mieszkaniowego właśnie taką zmiksowaną pokoleniowo populacją mieszkańców. Dziś wielu osobom wydaje się to nieakceptowalne. Jednak na szali leży zapobieganie powstawaniu zwartych gett pokoleniowych, które byłyby dla miasta destrukcyjne. Z tego względu regulacja może być konieczna.

To tylko dwa, wybrane przeze mnie przykładowo, procesy przekształcające dziś polską społeczność miejską i jej zapotrzebowanie na nieruchomości. Warto o tym pamiętać: skończył się wygodny czas mechanicznego powielania „starych dobrych rozwiązań”. Większość starych rozwiązań straciła właśnie aktualność, a nad nowymi potrzebujemy się mądrze namyślać. Mam nadzieję, że ten artykuł jest także zachętą do takiej refleksji.

MIASTA PRZYSZŁOŚCI ZDANIEM DEWELOPERÓW:

Piotr Tarkowski, ekspert ds. nieruchomości i członek zarządu ALLCON:

Na poziomie makrospołecznym brakuje nam skutecznych programów wspierających młodych ludzi chcących kupić swoje pierwsze mieszkanie. Bolączką polskiego rynku jest też deficyt przynajmniej pół miliona mieszkań. Jesteśmy poniżej średniej europejskiej także w przypadku wskaźnika liczby pokoi przypadających na jedną osobę. To pokazuje, że efektywne rządowe programy mieszkaniowe są dziś niezwykle potrzebne. 

Dawid Wrona, dyrektor sprzedaży w Dziale Projektów Mieszkaniowych Echo Investment:

Ograniczona przez ostatni rok zdolność kredytowa Polaków sprawia, że nasze biura sprzedaży odwiedzają głównie klienci gotówkowi. Coraz więcej z nich pochodzi także z Ukrainy. Wiążą oni swoją przyszłość z naszym krajem i poszukują okazji do zainwestowania posiadanych środków w atrakcyjny produkt mieszkaniowy. Takim produktem są projekty o charakterze „destinations”, oferujące wiele funkcji w jednej lokalizacji. Samo mieszkanie to już za mało.

Szymon Domagała, prezes zarządu Henniger Investment:

Wyzwaniem dla włodarzy miast i deweloperów jest zarządzanie coraz większą liczbą samochodów w miastach. Często jeśli mamy budynek, w którym znajduje się 200 miejsc postojowych, mieszkańcy wykorzystują średnio 150–170 z nich. 30–50 miejsc nie służy zatem nikomu. Moglibyśmy zmienić dotychczasowy model sprzedaży miejsc parkingowych: sprzedawać nie miejsce, ale udział w garażu. Klient miałby wówczas możliwość zaparkowania jednego auta w pełnym wymiarze oraz wykorzystania miejsca dodatkowego np. przez 7 dni w miesiącu dla swoich gości. Pozostałe, niewykorzystane miejsca, wspólnota mieszkaniowa mogłaby wynajmować, czerpiąc z tego tytułu dochody.