Mieszkalnictwo komunalne – praktyczne rozwiązanie czy niekończące się kolejki? Co musisz o nim wiedzieć? Przyglądamy się zaletom i wadom!

„Mieszkanie prawem, nie towarem” – takie hasło słyszymy coraz częściej w mediach oraz z ust polityków. Rosnąca inflacja, drożejące kredyty i wysokie koszty wynajmu – wszystkie te czynniki skłaniają do pytań o inne, alternatywne rozwiązania problemów rynku mieszkaniowego. Wciąż brakuje efektywnych rządowych programów  mieszkaniowych dla osób o niskich dochodach. Czy odpowiedzią może być budownictwo komunalne? Poznaj zalety i wady takich mieszkań. 

Mieszkania komunalne – czym są?

Odczuwalna przez niektórych niepewność sytuacji na rynku nieruchomości coraz częściej wpływa na zwiększone zainteresowanie alternatywnymi opcjami, które np. będą bardziej przystępne cenowo, zwłaszcza dla młodych osób. Za jedną z nich uznaje się mieszkania komunalne, czyli takie, którymi dysponuje gmina. Lokale tego typu powstają przede wszystkim z myślą o osobach z niskimi dochodami, których nie stać na wynajęcie mieszkania po cenach rynkowych. Samorząd wynajmuje te mieszkania po preferencyjnych cenach, tym samym poprawiając sytuację mieszkaniową osób mniej zamożnych.

W całej Polsce samorządy zarządzają około 1,1 mln mieszkań, znajdujących się w nowo oddanych blokach, jak i starych kamienicach. Według badań BIQdata najwięcej mieszkań komunalnych znajduje się obecnie na Śląsku (Zabrze, Bytom, Katowice), ale jednocześnie to tam czeka się najdłużej na przyznanie lokalu komunalnego.

Kto może ubiegać się o mieszkanie komunalne?

Jeśli chcemy wnioskować o przyznanie mieszkania komunalnego, musimy spełnić określone warunki. Będą się one nieco różniły w każdej gminie. Podstawowym wymogiem jest kryterium dochodowe na osobę w rodzinie – konkretna kwota będzie zależna od decyzji danej gminy. Stawki wyznaczane są w zależności od wielkości gospodarstwa domowego – rodzinę wieloosobową obowiązuje inna kwota niż gospodarstwo jednoosobowe. Obecnie zwykle wymagane są dochody pomiędzy 2-3 tys. złotych na osobę. Mieszkańcy gminy o jeszcze niższych dochodach mogą się z kolei ubiegać o mieszkanie socjalne.

Inne warunki, które trzeba spełnić, by wprowadzić się do mieszkania komunalnego, to brak prawa własności do innego lokalu oraz potwierdzenie, że mieszka się na stałe w danej gminie (wymagany jest nie tylko meldunek, ale często także umowa o pracę lub nauka w tym mieście). Wniosek z oświadczeniem o stanie majątkowym i innymi dokumentami należy złożyć w urzędzie gminy.

Jeśli mieszkaniec gminy spełni kryteria przyznawania mieszkań komunalnych, samorząd przygotuje maksymalnie trzy propozycje mieszkań, do których może się wprowadzić. Gdy lokator zdecyduje się na odpowiadający jego potrzebom lokal – wtedy podpisuje umowę najmu na czas nieokreślony. Najemca jest chroniony przed eksmisją, a w przypadku, gdy musi opuścić lokal komunalny, np. w razie remontu czy sprzedaży budynku, gmina ma obowiązek znaleźć mieszkanie zastępcze.

Czy da się wykupić mieszkanie komunalne?

Utrzymanie lokali komunalnych w dobrym stanie nie jest dla gminy zadaniem łatwym – pobierane czynsze są często zbyt niskie, by wystarczały na wszystkie niezbędne remonty. Prawo do wykupu mieszkania komunalnego mają w pierwszej kolejności dotychczasowi najemcy, oczywiście pod pewnymi warunkami narzuconymi przez samorząd. Po pierwsze, lokator musi zorientować się, w urzędzie miasta bądź gminy, czy sprzedaż danego lokalu jest w planach samorządu i złożyć odpowiedni wniosek. Po drugie, nie może zalegać ze wszelkimi opłatami za mieszkanie.

Jeśli już jesteś lokatorem mieszkania komunalnego i twoja sytuacja finansowa jest stabilna – naprawdę warto byś zainteresował się wykupieniem mieszkania, gdyż jego cena będzie dużo bardziej korzystna niż znacznej większości nieruchomości na rynku.

Zniżka udzielona przez gminę na wykup mieszkania komunalnego nosi nazwę bonifikaty i jest ustalana w formie procentowej lub kwotowej. Mieszkania w złym stanie technicznym można wykupić czasem za 15% jego rynkowej ceny.

Zainteresowanie wzrasta

Młodzi mieszkańcy dużych polskich miast, którzy dopiero zaczynają pracę w zawodzie, mogą czuć się oszołomieni kosztami najmu, które pochłaniają znaczną część dochodów. Nie są także w stanie wziąć kredytu. Mieszkania przyznawane przez gminę mogą być odpowiedzią na te problemy.

Mimo wielu kryteriów do spełnienia i niezbędnej dokumentacji do przygotowania, mieszkania komunalne cieszą się coraz większym zainteresowaniem. Czynsze w takich mieszkaniach są nawet kilkukrotnie niższe niż na rynku wynajmu. Rosnące ceny właściwie w każdym segmencie gospodarki skłaniają do tego, by ubiegać się o lokal posiadany przez gminę. Listy oczekujących są długie – w Łodzi na przyznanie mieszkania czeka na raz zwykle ok. 6-8 tysięcy osób, a więc pozytywna decyzja może przyjść dopiero po kilku latach. 

Mieszkania komunalne są niezaprzeczalnie dobrym rozwiązaniem na trudniejszy finansowo okres. Lokatorzy mogą ubiegać się o różnego typu dodatki mieszkaniowe, a jeśli podejmą się remontu zniszczonego mieszkania – mogą uzyskać zwolnienie z płacenia czynszu na określony czas. Złożenie wniosku o przyznanie mieszkania komunalnego jest bezpłatne, a może pomóc osobom szukającym innych, zwykle tańszych opcji mieszkaniowych niż wynajem od osób prywatnych. 

Wzorcowy przykład – Wiedeń

Mieszkalnictwo komunalne na Zachodzie rozwija się już od wielu lat i ma swoje stałe miejsce w planach rozbudowy poszczególnych europejskich miast. Jako wzorcowy przykład podaje się najczęściej Wiedeń. Według danych aż 80 proc. wiedeńczyków mieszka w lokalach wynajmowanych, a dwie trzecie zamieszkuje lokale należące do miasta lub dotowane ze środków publicznych (przeczytaj więcej w raporcie Otodom: Szczęśliwy dom. Miasto dobre do życia).

Budowa mieszkań komunalnych zaczęła się w stolicy Austrii już w latach 20. ubiegłego wieku. Co wyróżnia Wiedeń na tle innych miast w Europie? Mieszkania są mocno dopasowane do bieżących potrzeb mieszkańców i zaplanowane z dbałością o niezbędne usługi w okolicy każdego osiedla. Czynsze i opłaty są bardzo niskie, a mieszkań jest wiele, dlatego zamieszkuje w nich prawie cały przekrój społeczeństwa. Dane z lipca 2021 r. pokazały, że średni czynsz w stolicy Austrii wynosi 8,65 euro za m kw., a więc mniej niż w Amsterdamie (19,2 euro za m kw.), Paryżu (28,6 euro za m kw.), a nawet Warszawie (15,13 euro za m kw.)! 

Tak rozwinięte mieszkalnictwo społeczne jest skutkiem wieloletniej polityki prowadzonej przez socjaldemokratów. Wiedeń pojawia się wielokrotnie w różnego typu zestawieniach jako wzorcowy przykład, którym mogą się inspirować inne europejskie miasta.

Budownictwo komunalne w Polsce – przykład Łodzi

Samorządy wielu gmin dostrzegają pogłębiające się problemy rynku nieruchomości. Wśród polskich miast z pewnością wyróżnia się Łódź. Już teraz jest tam 40 000 lokali komunalnych. Jeśli weźmiemy pod uwagę liczbę mieszkań komunalnych w przeliczeniu na 1000 mieszkańców Łódź plasuje się w tym rankingu wyżej niż Warszawa czy Gdańsk. Jednak na tym nie koniec. Według planów do 2025 r. miasto odda do użytku co najmniej kilkaset nowych mieszkań. To bardzo szeroko zakrojony projekt, w porównaniu do innych gmin w Polsce.

W lokalach, które powstają obecnie na ulicy Przędzalnej wysokość czynszu będzie bardzo konkurencyjna w stosunku do cen rynkowych – ok. 11,70 zł za m kw. Z tego wynika, że za mieszkanie o powierzchni 40 m kw. czynsz wyniesie ok. 468 zł. Łódź stara się zadbać o potrzeby swoich mieszkańców również poprzez dostosowanie metrażu mieszkań. Najwięcej będzie dwupokojowych (do 50 m kw.), ale znajdą się również kawalerki i mieszkania trzypokojowe dla większych rodzin.

Zalety i wady mieszkań komunalnych

Najbardziej oczywistą zaletą budownictwa komunalnego jest niski czynsz i stabilne warunki najmu, dzięki którym młode rodziny czy osoby starsze nie muszą obawiać się braku dachu nad głową. Lokale powstają na terenach posiadanych przez gminę, często w bardzo dogodnych lokalizacjach.

Dodatkowo mieszkania komunalne przeciwdziałają gentryfikacji, czyli procesowi, w trakcie którego jakaś grupa społeczna (np. bardziej zamożne osoby) zaludnia daną dzielnicę, przez co biedniejsi muszą ją opuścić ze względu na wzrost cen wynajmu. Korzyści są po stronie również samego miasta – mieszkalnictwo komunalne to inwestycja w szczęście obywateli.

Taki rodzaj budownictwa posiada jednak swoje wady, o których nie można zapominać. Za niskim czynszem idzie również niższy standard wykończenia lokalu i znajdujących się w nim mebli niż w mieszkaniach dostępnych na rynku. Mieszkańcy tylko wynajmują lokale, a więc cały czas są one własnością gminy. To oznacza, że wszelkie modyfikacje i przeróbki w mieszkaniu trzeba konsultować z administracją budynku.

Cały czas problemem pozostaje długi czas oczekiwania na dostępne mieszkanie. Bardzo często potrzebujemy mieszkania “na już”, a nie myślimy o nim w kilkuletniej perspektywie, podczas której nasza sytuacja życiowa może się całkowicie zmienić. Dla niektórych odstraszające będą także procedury i wymagane dokumenty, by w ogóle móc ubiegać się o lokal komunalny.

Od inwestycji w mieszkania komunalne może odstraszać również wysoki koszt budowy. Cena materiałów budowlanych jest wciąż niepewna, a zaplanowane na najbliższe lata kosztorysy mogą się szybko zdezaktualizować. Dodatkowo, gminy nie odpowiadają wyłącznie za oddanie mieszkań do użytku, lecz także za późniejsze koszty związane z renowacją i ogólną eksploatacją lokali.

Wiele gmin nie ma jeszcze wypracowanych przejrzystych zasad przyznawania mieszkań komunalnych, co dodatkowo utrudnia wnioskowanie i w efekcie otrzymanie mieszkania komunalnego.

Przyszłość mieszkań komunalnych

Rozwój idei mieszkalnictwa komunalnego wynika w dużej mierze z faktu, że nie sprawdziły się dotychczasowe rządowe projekty, mające wspomóc młodych ludzi w zakupie mieszkania na rynku pierwotnym. Dodatkowym problemem może być fakt, że Polacy preferują zakup mieszkania niż wynajem. Podyktowane jest to jednak przede wszystkim poczuciem niestabilności, któremu można przeciwdziałać oferując choćby umowy na czas nieokreślony.

Okazuje się, że samorządy jak na razie lepiej radzą sobie z rozpoznaniem problemów i proponowaniem rozwiązań dla swoich mieszkańców. Gminy przyjęły również perspektywę długoterminową i już teraz planują usprawnienia w przydzielaniu mieszkań oraz kolejne budowy.