Wrocław pod lupą: widać pierwsze korekty

Ceny za mkw. na wrocławskim rynku mieszkaniowym, mimo że są średnio wyższe o 11-12% niż rok temu, w ostatnich miesiącach utrzymują się na stabilnym poziomie, a nawet notują niewielkie korekty. Ma to miejsce zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Jednocześnie oferta deweloperów urosła do 7,6 tys. mieszkań – tak dużego wyboru kupujący nie mieli od początku 2021 r.

Według danych Urzędu Statystycznego, w 2022 roku we Wrocławiu mieszkało ponad 674 tys. osób. Warto jednak zauważyć, że liczba ta nie uwzględnia tysięcy uchodźców z Ukrainy, co ma spory wpływ na aktualny stan demograficzny miasta. Największy odsetek mieszkańców stanowiły gospodarstwa jednoosobowe oraz dwuosobowe, z których każde obejmowało blisko jedną trzecią ogółu.

Szacunkowe dane NBP, oparte na informacjach GUS, wskazują, że w 2022 roku we Wrocławiu znajdowało się blisko 379 tysięcy mieszkań, co daje 562 mieszkania na każde 1000 osób. Mimo że liczba mieszkań jest stosunkowo wysoka i przewyższa średnią krajową, stan techniczny wielu lokali może stanowić rosnący problem. Co trzeci powstał przed 1970 rokiem, w tym 10% przed I wojną światową.

Liczba nowych inwestycji mieszkaniowych we Wrocławiu rośnie, w ogromnej większości realizują je jednak deweloperzy. Mieszkania powstające w ramach budownictwa społecznego nadal pozostają rozwiązaniem dla niewielu mieszkańców. W latach 2005-2022 udział mieszkań budowanych społecznie wynosił około 8%, kolejne 3% to mieszkania i domy realizowane przez inwestorów indywidualnych. Pozostały kawałek tortu – 89% – przypada deweloperom.

Według najnowszych danych GUS z września, w pierwszych trzech kwartałach 2024 r. wrocławscy deweloperzy oddali do użytkowania 3,6 tys. mieszkań. To najgorszy wynik od 2014 roku. Jednocześnie zanotowali o 40% lepszy wynik niż rok temu w przypadku rozpoczętych budów (6,1 tys. mieszkań). Co istotne, deweloperzy wciąż dysponują sporym bankiem ziemi oraz niewykorzystanymi pozwoleniami na budowę. Przez same trzy pierwsze kwartały uzyskali oni 6,4 tys. pozwoleń.

Oferta rośnie, a co z cenami?

Od lipcowej analizy wrocławskiego rynku mieszkaniowego oferta deweloperów wzrosła blisko o 1 tys. mieszkań – aktualnie poszukujący mogą wybierać spośród 7,6 tys. nowych lokali w granicach Wrocławia. W tym czasie cena za mkw. wzrosła o niespełna 2% i na koniec października wynosiła 14,4 tys. zł.

W porównaniu do października ubiegłego roku, ceny wzrosły o 12%. Natomiast gdy spojrzymy na ceny z poprzedniego miesiąca możemy mówić o 1% korekcie, choć realne upusty mogły być większe. W ostatnich miesiącach deweloperzy oferowali bowiem różne gratisy, takie jak darmowe miejsce parkingowe, komórki lokatorskie czy podwyższony standard wykończenia, co mogło wpłynąć na faktyczne obniżki cen.

Cena mkw. jest mocno uzależniona od wielu czynników, m.in. powierzchni mieszkania. Różnice są spore – za mkw. mieszkania do 40 mkw. (16,4 tys. zł) należało w październiku zapłacić prawie 30% więcej niż za mkw. mieszkania o powierzchni 60-89 mkw. (12,7 tys. zł). W przypadku większych mieszkań łatwiej również o negocjacje podczas zakupów. 

Ceny używanych mieszkań we Wrocławiu bez zmian od maja

Na wrocławskim rynku wtórnym sprzedający za mkw. w październiku życzyli sobie niespełna 13,6 tys. zł (+11% r/r). Stawka ta utrzymuje się już od maja. Warto jednak pamiętać, że cena transakcyjna mieszkania mogła być sporo niższa niż ta przedstawiana w ofercie. 

Wyższe ceny, średnio o 2 tys. zł za metr kwadratowy, dotyczą jedynie mieszkań o powierzchni do 40 mkw. Kolejne popularne metraże (40-59 mkw.) osiągają kwotę około 13,4 tys. zł za mkw. Natomiast dla mieszkań powyżej 60 mkw. cena za mkw. spada do 12,6 tys. zł.

Najwyższe ceny za mkw. nadal obowiązują w dzielnicy Stare Miasto (15,7 tys. zł za mkw.). Znacznie bardziej przystępne stawki można znaleźć w dzielnicach Fabryczna i Psie Pole (12,7-12,8 tys. zł).

Wrocław – 10 tys. zł za mkw. domu

Ceny domów na rynku deweloperskim we Wrocławiu wzrosły w październiku o 1%, a w skali roku o 15%, osiągając około 10 tys. zł za mkw. Średnia cena nowego domu oferowanego przez deweloperów wynosi 1,1 mln zł, przy średniej powierzchni około 116 mkw. Obecnie oferta deweloperów obejmuje ponad 380 domów w mieście.

W kontekście domów warto zwrócić uwagę na te znajdujące się w podwrocławskich aglomeracjach. W październiku oferta deweloperów wzrosła tam do 640 sztuk (+8% r/r). Za mkw. domu pod Wrocławiem deweloperzy oczekiwali blisko 8 tys. zł, co jest nominalnie o 500 zł większą kwotą niż rok temu. Osoby poszukujące nieruchomości o powierzchni około 118 mkw. muszą być przygotowane na wydatek rzędu prawie 1 mln zł. 

Na rynku wtórnym ceny również rosną – w październiku cena za metr kwadratowy domu wzrosła o 1,5%, do 10,1 tys. zł. W skali roku wzrost wyniósł 9%. Od maja średni koszt domu na rynku wtórnym we Wrocławiu przekracza 2 mln złotych.

Dużo wprowadzeń, mała sprzedaż

W październiku deweloperzy wprowadzili do oferty 500 mieszkań. Od początku roku jest to już ponad 4,2 tys. nowych mieszkań. Czyli o 75% więcej niż w tym samym okresie rok temu. 

Październikowa sprzedaż wyniosła 500 mieszkań, a od początku roku jest to ponad 4,2 tys. W tym samym okresie 2023 r. sprzedaż deweloperów sięgała 6 tys. mieszkań. Acz był to wynik wspierany przez dopłaty do kredytów. 

Dla porównania, w 2022 roku sprzedaż w tym okresie wynosiła 5 tys. mieszkań. Aby zamknąć rok z wynikiem sprzedażowym podobnym do tego z 2022 r. (5,7 tys.), deweloperzy musieliby sprzedać około 1,5 tys. mieszkań w dwóch ostatnich miesiącach roku, co jest mało prawdopodobnym scenariuszem.

Deweloperzy, mimo posiadania znacznych zasobów ziemi i pozwoleń na budowę, mogą napotkać trudności w utrzymaniu wysokiego tempa sprzedaży przy zachowaniu aktualnych cen ofertowych. Słabsza sprzedaż nie jest spowodowana nasyceniem rynku, lecz zmniejszoną zdolnością nabywczą kupujących. Dla wielu osób aktualne stopy procentowe oraz wysokie ceny mieszkań są sporą barierą do zaciągania kredytów hipotecznych na mieszkanie, które spełniłoby ich realne potrzeby.

Według wyliczeń NBP na podstawie danych Sekocenbud i JLL, zysk brutto ze sprzedaży mieszkania we Wrocławiu stanowił w I kw. 2024 r. około 30% jego ceny, co nominalnie oznacza około 4 tys. zł. Wartość ta utrzymuje się na poziomie około 30% od połowy 2019 r. We wcześniejszych latach było to o około 5 pkt. proc. mniej. Istotnym jest, że to marża brutto, a nie czysty zysk netto.

Na rynku najmu taniej o 4% niż rok temu

W październiku średnia miesięczna stawka najmu wynosiła 3,1 tys. zł. Wrocław był czwartym najdroższym miastem pod tym względem, choć od października 2023 r. cena spadła o 4%, co było największym spadkiem wśród miast wojewódzkich. Największe obniżki dotyczyły mieszkań powyżej 90 mkw. oraz tych o powierzchni od 60 do 89 mkw. 

Przy opowieści o rynku najmu warto zauważyć, że zainteresowanie mieszkaniami w formule PRS jest we Wrocławiu bardzo duże. Świadczy o tym choćby inwestycja Vantage Rent, gdzie wszystkie mieszkania wynajęto w kilka miesięcy od wprowadzenia oferty na rynek w połowie 2021 r. Podobnie szybko wynajęto mieszkania z Funduszu Mieszkań na Wynajem, gdzie obecnie nie ma już wolnych lokali. 

Wrocław dynamicznie się rozwija, jednak stoi przed wyzwaniami związanymi z jakością starszych mieszkań, z których wiele powstało przed 1970 r. Dodatkowo, wysoki odsetek mieszkań realizowanych przez deweloperów wskazuje na silny sektor prywatny, jednak niski udział budownictwa społecznego może prowadzić do problemów z dostępnością mieszkań dla osób o niższych dochodach.