7 sposobów na to, jak poradzić sobie z kredytem
W tym miesiącu raty nie wzrosną, ale czy ci, którzy mają zaciągnięty kredyt hipoteczny mogą spać spokojnie? Czy w coraz trudniejszej sytuacji finansowej można ułatwić sobie spłatę zobowiązań wobec banku? Jak bezpiecznie sfinansować zakup mieszkania kredytem?
O czym przeczytasz w tym artykule?
Kredytobiorcy w końcu odetchnęli z ulgą?
W październiku Rada Polityki Pieniężnej zaskoczyła rynek. Decyzję o utrzymaniu stóp procentowych na dotychczasowym poziomie to potencjalna ulga dla kredytobiorców. Po serii 11 podwyżek stóp procentowych z rzędu w ostatnich 12 miesiącach, część z nich już w tej chwili zmaga się z prawdziwymi trudnościami w spłacie swoich zobowiązań. Dla wielu z nich rata kredytu jest nawet o ponad 100% wyższa do tej z września 2021 roku. Stopy procentowe to jednak nie wszystko. Wiele wskazuje na to, że nie uda się zahamować wzrostu inflacji. Za jej sprawą rosną nie tylko koszty życia. W towarzystwie rosnących kosztów energii nawet przy utrzymaniu obecnego poziomu oprocentowania kredytów bieżąca obsługa zobowiązań może okazać się wyzwaniem.
Co zatem powinni zrobić ci, którzy mają problem ze spłatą już zaciągniętego kredytu?
Jak świadomie i bezpiecznie podejść do nowego zobowiązania przy chęci sfinansowania kredytem zakup nowego mieszkania? Wspólnie z ekspertami Notus Finanse, partnerem strategicznym Otodom, przygotowaliśmy kilka podpowiedzi zarówno dla obecnych, jak i przyszłych kredytobiorców.
1) Rządowe “wakacje kredytowe”
Najprostszym rozwiązaniem dla osób, które już kredyt hipoteczny posiadają jest zawieszenie jego spłaty w ramach rządowego wsparcia dla kredytobiorców. Rozwiązanie dostępne jest od sierpnia 2022 r. Program tzw. wakacji kredytowych zakłada możliwość zawieszenia nawet 8 rat. Osoby, które jeszcze nie skorzystały z tego rozwiązania, wciąż mogą zawiesić dwie miesięczne raty w czwartym kwartale 2022 r. oraz po jednej w każdym z czterech kwartałów 2023 r.
Rządowe wakacje kredytowe – w odróżnieniu od tych oferowanych dotychczas standardowo przez banki – dotyczą zarówno części kapitałowej, jak i odsetkowej kredytu, a kredytobiorcy nie ponoszą z ich tytułu żadnych dodatkowych kosztów. Skorzystanie z wakacji kredytowych będzie się wiązało natomiast z wydłużeniem okresu spłaty kredytu.
Dlaczego warto skorzystać z tego rozwiązania? Po pierwsze czasowo odciąża ono domowy budżet kredytobiorcy. Daje również możliwość odłożenia części środków i zabezpieczenia w ten sposób spłaty kolejnych 3-4 rat. Co istotne, z programu mogą skorzystać tylko osoby posiadające zobowiązanie w walucie polskiej.
2) Mediacje z bankiem
Osoby posiadające kredyty hipoteczne w walucie obcej, najczęściej we frankach, częściej niż ze spłatą bieżącej raty mierzą się z rosnącym saldem zadłużenia. Mogą oni wystąpić o przewalutowanie kredytu na PLN w drodze mediacji z bankiem. W przeciwieństwie do postępowania sądowego taka ścieżka jest zdecydowanie prostsza pod kątem formalności i szybsza.
Coraz więcej banków jest też skłonnych zamienić warunki kredytu na taki, jakby od początku był kredytem złotówkowym. Nie wykluczają również negocjacji kursu przewalutowania, z jednoczesnym przejściem na oprocentowanie stałe.
3) Bankowe wakacje kredytowe
Rozwiązanie to znane jest już części kredytobiorców. Zazwyczaj banki oferujące kredyty hipoteczne umożliwiają swoim klientom zawieszenie jednej raty kapitałowej lub kapitałowo-odsetkowej raz w roku kalendarzowym. W przypadku tego typu rozwiązania kredytobiorca musi ponieść jednak dodatkowy koszt związany z kapitalizacją niezapłaconych w ramach zawieszonej raty odsetek.
4) Obniżenie wysokości marży banku
Sposobem na obniżenie comiesięcznego zobowiązania, szczególnie dla osób, które do tej pory regularnie opłacały raty, jest negocjowanie marży z bankiem. Dodatkowym argumentem w takich negocjacjach jest np. wzrost wartości nieruchomości.
Warto przy tej okazji rozważyć zmianę parametrów umowy kredytowej. Można to zrobić np. poprzez wydłużenie okresu kredytowania lub przejście z rat malejących na raty równe . To drugie rozwiązanie jest korzystne tylko w sytuacji, gdy jesteśmy na początku spłaty kredytu, dlatego za każdym razem taką operację powinniśmy przeanalizować z zaufanym ekspertem finansowym. Należy jednocześnie pamiętać, że zarówno jedno, jak i drugie rozwiązanie może obniżyć miesięczne obciążenie, ale jednocześnie zwiększy całkowity koszt kredytu.
5) Przeniesienie kredytu do innego banku.
Jeżeli negocjacje z bankiem w zakresie marży się nie powiodą, dobrą alternatywą może okazać się przeniesienie kredytu do innego banku. Przy tej okazji można dokonać konsolidacji, czyli spłaty nowym kredytem innych zobowiązań (jeżeli takowe posiadamy i wartość nieruchomości na to pozwala). Warto też przeanalizować wspólnie z ekspertem finansowym możliwość uwolnienia dodatkowej gotówki. Odłożona np. na lokatę lub obligacje skarbowe będzie stanowiła dodatkowe zabezpieczenie.
W rezultacie możemy otrzymać jeden kredyt ze zdecydowanie niższą ratą niż dotychczasowe łączne zobowiązania. Pozwoli to też budować zabezpieczenie na wypadek utraty płynności. Takie rozwiązanie może być bardzo korzystne. Wymaga jednak dyscypliny ze strony kredytobiorcy, tak by uwolnione środki nie zostały przeznaczone na bieżącą konsumpcję.
6) Zmiana standardu zamieszkania
Dla osób, które mogą pozwolić sobie na zmianę standardu zamieszkania zbawienny może okazać się najem. Jeśli dopuszczamy przeniesienie się do mniejszego lub bardziej oddalonego od centralnych części miasta lokum, możemy się pokusić o wynajem własnego mieszkania. Taka zmiana pozwoli na pokrycie zobowiązań wobec banku, bo przeprowadzka do mieszkania, którego czynsz najmu jest istotnie niższy od obecnej raty kredytu, może znacząco odciążyć budżet domowy.
Nie da się zaprzeczyć, że czynsze najmu w największych miastach wciąż rosną. Mimo wszystko, decyzja o przeniesieniu do mniej prestiżowej dzielnicy miasta lub mniejszej miejscowości może pozwolić na systematyczną obsługę kredytu. W wielu przypadkach dzięki niej można również obniżyć codzienne koszty życia.
Może cię zainteresować: E-book „Dobry Wy{Najem}”
7) Sprzedaż nieruchomości i spłata zobowiązania
Najbardziej drastycznym, ale również posiadającym wiele zalet rozwiązaniem, jest decyzja o sprzedaży dotychczasowego mieszkania i znalezienie nowego, tańszego w “obsłudze” miejsca do życia. Fakt, że dotychczasowa nieruchomość jest obciążona hipoteką z tytułu zaciągniętego kredytu nie stanowi w takim przypadku problemu. W momencie dokonywania transakcji strona kupująca przelewa część kwoty na rachunek kredytowy wskazany przez bank sprzedającego. Ewentualną nadwyżkę pozostałą po spłacie kredytu można przeznaczyć na zakup nowej nieruchomości lub zainwestować. Takie rozwiązanie pozwala z dużym prawdopodobieństwem pozbyć się całości zobowiązania i być może dodatkowo na tym zarobić, zwłaszcza jeżeli wartość mieszkania wzrosła.
Wprawdzie rozwiązanie takie rodzi konieczność znalezienia innego miejsca zamieszkania, ale otwiera przed obecnym kredytobiorcą decyzję, czy inwestować w zakup kolejnego mieszkania, czy raczej skorzystać z możliwości najmu. W ostatnich latach oferta mieszkań do wynajęcia rozwinęła się znacznie i bardziej sprofesjonalizowała na polskim rynku.
Wybierając opcję sprzedaży należy jednak pamiętać, że działanie pod presją czasu rodzi pewne ryzyka. W obecnej sytuacji na rynku nieruchomości szybka sprzedaż z dużym prawdopodobieństwem wymusi obniżkę ceny ofertowej, dlatego traktujmy to jako ostateczność.
Diabeł tkwi w szczegółach
Zarówno w przypadku już zaciągniętych zobowiązań, jak i konieczności podpisania nowej umowy o kredyt hipoteczny, analizę dostępnych rozwiązań pozwalających na poradzenie sobie z problemami ze spłatą należy rozpocząć od sprawdzenia zapisów umowy kredytowej. Pomocne może być w takim przypadku spotkanie z doświadczonym ekspertem finansowym.
W przypadku nowo zaciąganych kredytów szczególnie ważne jest sprawdzenie, jak potencjalne zobowiązanie będzie wpisywało się w resztę finansów osobistych kredytobiorcy. Warto ustalić jakie ryzyka mogą wystąpić podczas spłaty kredytu i jak można się przed nimi zabezpieczyć. W myśl zasady, że lepiej zapobiegać niż leczyć, właśnie na tym etapie ważna jest rola profesjonalisty. Przeprowadzi on klienta przez cały proces kredytowy.
Należy pamiętać, że choć sam proces zaciągania kredytu jest relatywnie krótki (może trwać od 1 do 6 miesięcy), to już jego spłata rodzi zobowiązanie nawet na 35 lat. Dlatego istotne jest, aby przed podjęciem decyzji przeanalizować różne scenariusze i odpowiedzieć na kilka podstawowych pytań:
- jaką część środków własnych zaangażować, by mieć finansowe zabezpieczenie na ewentualne nieprzewidziane sytuacje,
- jaka wysokość raty jest “bezpieczna” – zarówno teraz, jak i w przypadku ewentualnych zmian okoliczności np. wzrostu stóp procentowych, utraty pracy czy choroby.
