Czy kupno nowego mieszkania przed sprzedażą starego lokum daje prawo do ulgi w PIT?

W sprawie o sygnaturze akt I SA/Sz 473/18 podatnik złożył wniosek o wydanie interpretacji podatkowej. We wniosku wskazał, że wspólnie z żoną 11 lutego 2016 r. kupili mieszkanie. Mieszkanie to, ze względu na niewielki metraż, postanowili pod koniec kolejnego roku sprzedać i kupić większe. 

2 grudnia 2017 r. podpisali przedwstępną umowę sprzedaży zobowiązującą ich do przeniesienia własności do 26 stycznia 2018 r., a stronę kupującą do wpłaty pozostałej kwoty do 31 stycznia 2018 r. Jednocześnie, 14 grudnia 2017 r. została zawarta przez podatnika i jego żonę przedwstępna umowa sprzedaży z deweloperem na zakup przez nich innego mieszkania z następującymi terminami: do 21 grudnia 2017 r. wpłacić mieli 10% ceny brutto, a do 14 lutego 2018 r. pozostałą cenę, czyli 90% brutto.

Tuż przed podpisaniem przeniesienia własności z osobą kupującą mieszkanie, podatnik dowiedział się, że kupujący nie może podpisać umowy i prosi o rozwiązanie umowy przedwstępnej oraz podpisanie nowej umowy przedwstępnej zobowiązującej kupującego do wpłaty zadatku w łącznej wysokości 95% ceny do 31 stycznia 2018 r. i do przeniesienia przez podatnika własności do 28 lutego 2018 r. Będąc w sytuacji bez wyjścia, ze względu na zobowiązania podatnika i żony, tzn. konieczność wpłaty 90% ceny brutto deweloperowi do 14 lutego 2018 r., zgodzono się na te warunki. W przeciwnym wypadku podatnik straciłby połowę wpłaconej kwoty.

Równocześnie podatnik podjął starania, by uniknąć sytuacji, w której najpierw kupuje nowe mieszkanie, a później sprzedaje stare, tj. wysyłał prośby do strony kupującej, by podpisać umowę sprzedaży 22 lutego 2018 r. Propozycja, żeby przeniesienie własności nastąpiło tego dnia, tzn. bezpośrednio przed umową przenoszącą własność nowego mieszkania wynikała z tego, że uzyskano zgodę dewelopera na podpisanie przeniesienia własności z 16 lutego na 23 lutego 2018 r.

Umowa przenosząca własność starego mieszkania została jednak podpisana28 lutego 2018 r.gdyż, jak się okazało w kancelarii notarialnej, kupujący to mieszkanie dopiero tego samego dnia sam sprzedał swoją nieruchomość.

Podsumowując, podatnik wskazał, że pomimo tego, że starał się dochować należytej staranności, by najpierw sprzedać mieszkanie stare, a potem kupić nowe, nie udało się tego osiągnąć. Różnica wyniosła 5 dni kalendarzowych (3 dni robocze). Podatnik stwierdził, że całość środków uzyskanych ze sprzedaży starego mieszkania przeznaczył na kupno nowego. Mieszkanie nowe jest ponad dwukrotnie droższe od starego.

Podatnik chciał wiedzieć, czy ma prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej w sytuacji, gdy cały przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (w dniu 28 lutego 2018 r.) został przeznaczony na zakup nowej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, lecz nabycie nowej nieruchomości nastąpiło kilka dni wcześniej (23 lutego 2018 r.)?

Zdaniem podatnika, przysługiwała mu ulga mieszkaniowa, ponieważ całość środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania starego przeznaczył na zakup nowego mieszkania i w związku z tym nie miało znaczenia to, że samo przeniesienie własności starego mieszkania nastąpiło trzy dni robocze po zakupie nowego. Według niego liczy się przede wszystkim wydatkowanie całości przychodu na własne cele mieszkaniowe przed upływem wymaganego dwuletniego terminu, w którym nastąpiło zbycie.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe. Organ podatkowy wskazał, że nabycie nowej nieruchomości 23 lutego 2018 r., tj. przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia starej nieruchomości (28 lutego 2018 r.), nie spełnia wymogu określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: updof), tym samym nie daje możliwości zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych całości dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt updof, podatnik powinien wydatkować przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub praw na cele określone w art. 21 ust. 25 updof, w tym m.in. na nabycie mieszkania. 

Na skutek skargi podatnika sprawa trafiła do rozpoznania do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, który uznał skargę podatnika za słuszną i uchylił wydaną interpretację podatkową. W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 updof wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie dwóch warunków, czyli: wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem dwuletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. W ocenie sądu podatnik spełnił wszystkie przesłanki wskazane w tym przepisie.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na cele w nim wskazane i w terminach w nim zakreślonych. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z tego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof. Przepis ten wiąże też skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowegood osób fizycznych z terminem wydatkowania środków pieniężnych.

W ocenie sądu, ze wskazanego wyżej przepisu nie wynika, że warunkiem uznania za własne cele mieszkaniowe poniesionych wydatków jest, aby zarówno środki ze sprzedaży (wydatek) jak i samo nabycie (przeniesienie prawa własności) nastąpiły nie wcześniej niż w dniu sprzedaży nabytego lokalu mieszkalnego, z której to sprzedaży dochód ma być zwolniony od opodatkowania.

Mając na uwadze powyższe okoliczności, należało przyjąć, że podatnik wypełnił wszystkie przesłanki uprawniające do zwolnienia z opodatkowania, pomimo, że formalne nabycie nowego lokalu mieszkalnego nastąpiło przed zbyciem starego lokalu. Zapłata za nowy lokal mieszkalny nastąpiła nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego, a przychód uzyskany ze zbycia tego lokalu mieszkalnego został wydany na własne cele mieszkaniowe.

A zatem, choć wydatek ten został poniesiony po formalnej sprzedaży poprzedniego lokalu mieszkalnego, to zostały spełnione warunki określone w omawianym przepisie. Podatnik spełnił warunki konieczne, aby środki ze sprzedaży mogły zostać zwolnione od opodatkowania, bowiem pomimo, że nabycie lokalu mieszkalnego nastąpiło przed dniem uzyskania przychodu ze zbycia poprzedniego lokalu mieszkalnego, to wydatki na jego nabycie zostały poniesione po uzyskaniu przychodu ze zbycia poprzedniego mieszkania.

CZYTAJ WIĘCEJ O FINANSACH W OTODOM