Czy w 2023 r. wróci zdolność kredytowa Polaków?

Rynek mieszkaniowy i kredytowy łączy ścisła więź. Niestety polityka monetarna państwa doprowadziła do tego, że w 2022 r. mieszkaniówka mocno wyhamowała, kredyty wylądowały na dnie, a zdolność kredytowa bardzo się zmniejszyła. Oczywiście finansowanie zakupu nieruchomości z kredytów wciąż działa, ale brak odpowiedniej zmiany polityki banków może sprawić, że nie będzie on w stanie wystarczająco zasilić mieszkaniówki w 2023 r.

W listopadzie Biuro Informacji Kredytowej (BIK) opublikowało dane, dotyczące kredytów mieszkaniowych, które potwierdziły to, co już wiemy od końca pierwszego kwartału 2022 r. A mianowicie – brak zdolności kredytowej przyczynia się do spadku obrotów całej mieszkaniówki. Na rynku pierwotnym przykładowo efektem był spadek sprzedaży o 38% w porównaniu do 2021 r. Dane dotyczą 7 największych rynków: Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania, Łodzi i Katowic.

Dodatkowo w ostatnich miesiącach mogliśmy zaobserwować stosunkowo nowe zjawisko, które może oznaczać, że dalsze kilkunastoprocentowe spadki m/m tymczasowo nam nie grożą. Wszystko wskazuje na to, że od kilku miesięcy trwa faza „uklepywania dna”, tzn utrzymywania się bardzo niskiego, ale niewiele spadającego już poziomu akcji kredytowej.

Porównując dane BIK za listopad 2022 r. i listopad 2021 r. (danych za grudzień jeszcze nie opublikowano) można zauważyć kontynuację obserwowanego trendu w kredytach hipotecznych. Spadki wynoszą 69,6% r/r w liczbie udzielonych kredytów i 70,7% r/r w ich wartości.

Mała zdolność kredytowa i duże raty

Powody mniejszego zainteresowania kredytami są wciąż te same. Po pierwsze, zdolność kredytowa spadła aż o ponad połowę. Po drugie, raty kredytów podniosły się do poziomu, który często przekracza możliwości finansowe potencjalnego kredytobiorcy.

Na powyższe problemy wpływ miał cykl podwyżek stóp procentowych, zapoczątkowany w październiku 2021 r. Dodatkowo na obniżenie zdolności kredytowej wpłynęła rekomendacja ze strony Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). W jej myśl banki musiały zaostrzyć politykę liczenia zdolności kredytowej podnosząc bufor podwyższenia stóp procentowych z 2,5% do 5%.

Na szczęście od sierpnia 2022 r. nastąpiło wyhamowanie comiesięcznej tendencji spadkowej, a ostatnie 4 miesiące były utrzymane na podobnym poziomie. Zarówno jeśli chodzi o liczbę udzielonych kredytów (6,5-6,7 tys.), jak również ich wartość (2,1-2,2 mld).

Od początku II kwartału 2022 r. także liczba nowo składanych wniosków o kredyt hipoteczny pozostaje na zbliżonym poziomie. A to oznacza, że grudzień pod kątem uruchomionych kredytów powinien wypaść równie dobrze co poprzednie miesiące. Ewentualny gorszy wynik będzie stanowił raczej efekt okresu świątecznego niż dalszego pogorszenia koniunktury.

Nadzieję na to daje też dostrzegalny wzrost sprzedaży mieszkań w grudniu. Na 7 największych rynkach deweloperskich wyniósł on aż ponad 30% w porównaniu do listopada (dane Otodom).

Których klientów stać na kredyt hipoteczny?

Powyższe dane mogą oznaczać, że na rynku pozostali klienci, którzy zarabiają wystarczająco dużo, aby móc pozwolić sobie na kredyt – nawet w aktualnych realiach rynkowych. Potwierdzają to dane opublikowane przez BIK. Najmniejsze roczne spadki zauważono w kredytach z przedziału powyżej 500 tys. zł (średnia kwota uruchomionego kredytu w listopadzie wyniosła 328 tys.).

Ostatnie miesiące sprawiły wprawdzie, że zdolność kredytowa zaczęła się powoli odbudowywać. Wpływ na to miał wzrost wynagrodzeń, zahamowanie wzrostów cen nieruchomości, a także spadek stawki referencyjnej WIBOR (rozpoczęty w listopadzie). Czy to oznacza, że najgorsze już minęło?

Niestety nie da się na to pytanie odpowiedzieć jednoznacznie. Początek roku z reguły historycznie cechował się gorszymi wartościami w zakresie udzielonych kredytów hipotecznych. Jeśli teraz sytuacja będzie podobna, to nie będzie to specjalnym zaskoczeniem.

Program „Pierwsze Mieszkanie” a decyzja o kredycie

W najbliższych dwóch kwartałach decyzje o kredycie może dodatkowo wstrzymać ogłoszony niedawno program „Pierwsze Mieszkanie”. W założeniu ma on zagwarantować nabywcom możliwość wzięcia kredytu na znacznie korzystniejszych warunkach. Program wystartuje jednak najwcześniej w lipcu 2023 r. i nie znamy jeszcze jego finalnego kształtu. W tej sytuacji możemy przypuszczać, że część kredytobiorców wstrzyma się z decyzją o zaciągnięciu kredytu i poczeka na rozwój sytuacji.

Co za tym idzie, zainteresowanie zaciągnięciem kredytu nie spadnie, a jedynie przesunie się w czasie.

Czy zdolność kredytowa wróci na właściwe tory?

Na zwiększenie dostępności kredytów wpłynie też zapowiadana zmiana stawki referencyjnej WIBOR na WIRON. Dodatkowo coraz częściej pojawia się informacja o możliwości zmniejszenia wymogów, które KNF nałożyła na banki w zakresie oceny zdolności kredytowej. Dzięki temu zdolność kredytowa podlegałaby ocenie wg mniej rygorystycznych kryteriów. Poprawę nastrojów na rynku można przypisywać też zatrzymaniu podwyżek stóp procentowych, które korzystnie wpłynęło na skłonność do finalizowania transakcji. Jeśli tylko RPP utrzyma ten poziom w kolejnych miesiącach, może to przyczynić się do naprawdę dobrego otwarcia nowego roku.

Przeczytaj też: Zdolność kredytowa – czym jest i 15 sposobów na jej zwiększenie