Formalności przy kredycie hipotecznym – na co musisz się przygotować?
Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny to dla wielu osób bardzo stresujący moment. Szczególnie, że wymaga zdobycia wielu dokumentów oraz spełnienia szeregu warunków. Jakie formalności przy kredycie hipotecznym będziesz musiał dopełnić, zanim będziesz mógł cieszyć się z własnych czterech kątów? Na co powinieneś przygotować się jeszcze przed złożeniem wniosku, a czego musisz dopilnować już po uruchomieniu kredytu?
O czym przeczytasz w tym artykule?
Wniosek kredytowy i analiza kredytobiorcy
Procedura przyznania kredytu hipotecznego jest uruchamiana w oparciu o wniosek kredytowy składany przez potencjalnego nabywcę mieszkania. Na tej podstawie bank przeprowadza szereg analiz i wydaje decyzję o możliwości udzielenia kredytu lub też odmowie jego udzielenia. Analiza kredytowa to bardzo złożony proces, który obejmuje analizę finansową wnioskodawcy, analizę prawną oraz analizę nieruchomości.
Na to, czy decyzja banku będzie pozytywna wpływa przynajmniej kilkadziesiąt mniej lub bardziej istotnych parametrów. Wszystkie przekazane informacje mają znaczenie dla banku oraz analityków, którzy będą sprawdzać sytuację kredytową wnioskodawcy.
Wniosek kredytowy składa się z:
- formularza zawierającego dane wnioskodawcy (m.in. wiek, stan cywilny, wykształcenie, forma zatrudnienia i wysokość wynagrodzenia oraz miesięczne koszty stałe i inne zobowiązania),
- podstawowych informacji na temat kredytu (suma, okres kredytowania, oferowane zabezpieczenie),
- podstawowych informacji na temat potencjalnej nieruchomości, na której ma być ustanowiona hipoteka (np. umowa przedwstępna/deweloperska, numer księgi wieczystej lub odpis z KW, dokument potwierdzający prawo własności do nieruchomości, zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przydziale lokalu i braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej),
- listy oświadczeń oraz załączników.
Dokumenty potrzebne do złożenia wniosku kredytowego
Dokumenty, których wymagają banki w tym procesie można podzielić na cztery grupy:
Formularze bankowe
Czyli wnioski kredytowe, formularze dotyczące wnioskodawcy, kosztorysy budowy/remontu oraz inne oświadczenia na drukach bankowych czy formularze informacyjne.
Dokumenty potwierdzające Twoją tożsamość
Może to być dowód osobisty, paszport, karta pobytu.
Dokumenty potwierdzające Twoje dochody
W zależności od sposobu uzyskiwania dochodu, bank będzie weryfikował dokumenty potwierdzające regularne i systematyczne wpływy zapewniające możliwość nieprzerwanej spłaty kredytu.
- Umowa o pracę
W przypadku zatrudnienia na podstawie umowy o pracę lub umów cywilnoprawnych możesz być poproszony o zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach, wyciągi z kont osobistych lub potwierdzenia wpływów wynagrodzeń, świadectwo pracy, dokumenty potwierdzające dochód z ZUS-u czy umowy/aneksy z pracodawcą.
Jeśli masz umowę na czas określony to wymagany jest okres zatrudnienia „w przód” – większość banków wymaga, aby umowa o pracę trwała co najmniej 6 miesięcy. Banki w jednostkowych przypadkach akceptują tzw. promesy zatrudnienia, czyli deklarację zatrudnienia w przyszłości. W przypadku podwyżki, która nastąpiła w ciągu ostatnich 6 miesięcy, będzie musiał przedstawić aneks do umowy o pracę, który to potwierdzi.
- Umowa o dzieło lub zlecenie
W przypadku umowy o dzieło lub umowy zlecenie będziesz musiał przedstawić zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach, umowę, która potwierdzi wykonywanie zlecenia lub dzieła, wyciąg z rachunku bankowego, na który wpływa wynagrodzenie.
- Działalność gospodarcza
Lista dokumentów dla osób prowadzących działalność gospodarczą zależy od sposobu rozliczania się z podatku.
Najczęściej wybieranym sposobem rozliczenia się z Urzędem Skarbowym jest prowadzenie książki przychodów i rozchodów. Przy tym sposobie rozliczenia się z US Bank będzie wymagał przedstawienia:
- PITu za ostatni rozliczony rok,
- KPiR za poprzedni i bieżący okres rozliczeniowy,
- potwierdzenia opłacania składek ZUS i podatków,
- ewentualnie historii rachunku firmowego,
- dodatkowo bank może poprosić o inne dokumenty finansowe potwierdzające uzyskiwany dochód.
W przypadku ryczałtu ewidencjonowanego bank poprosi o przedstawienie:
- PITu za ostatni rozliczony rok,
- ewidencję przychodów za poprzedni i bieżący okres rozliczeniowy,
- potwierdzenia opłacania składek ZUS i podatków,
- inne dokumenty.
Karta podatkowa – bank będzie wymagał okazania tzw. wymiaru podatku, czyli decyzji Naczelnika Urzędu Skarbowego o stałej kwocie podatku.
4. Dokumenty dotyczące nabywanej nieruchomości
Dokumenty dotyczące nieruchomości, które musisz przedstawić przy składaniu wniosku kredytowego, będą różniły się w zależności od tego, czy chcesz kupić nieruchomość na rynku pierwotnym czy na rynku wtórnym.
| RYNEK PIERWOTNY | RYNEK WTÓRNY |
| – umowa przedwstępna/deweloperska – odpis z księgi wieczystej nieruchomości działki – wypis i wyrys z ewidencji gruntów – pozwolenie na budowę – prospekt informacyjny – dokumenty, które potwierdzą dotychczasowe wpłaty na rzecz dewelopera – wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego | – umowa przedwstępna – numer księgi wieczystej nieruchomości – potwierdzenie, że sprzedający posiada prawa własności do nieruchomości – wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego |
Musisz oczywiście pamiętać, że każdy bank ma swoje wymagania i dokładną listę dokumentów. Taki spis przygotuje Ci ekspert finansowy na jednym z pierwszych spotkań. Dokładne i rzetelne przygotowanie listy dokumentów nie tylko oszczędza czas i niepotrzebne nerwy, ale też sprawia, że przyszli kredytobiorcy mają większe szanse na pozytywną decyzję kredytową. Współpraca z ekspertem finansowym w przygotowaniu wniosku kredytowego może także przynieść wymierne korzyści w postaci niższych kosztów kredytu, dokładnej analizy budżetu kredytowego oraz sprawnego przeprowadzenia przez cały proces kredytowy.
Jak złożyć wniosek kredytowy?
Często słyszy się o tym, że osoby ubiegające się o kredyt składają wnioski do kilku banków Dlaczego warto to zrobić? Powodów jest co najmniej kilka:
1. Brak gwarancji uzyskania pozytywnej decyzji w danym banku
Może się zdarzyć również tak, że bank zdecyduje się przyznać Ci kredyt na kwotę niższą niż zakładana we wniosku kredytowym. Składając kilka wniosków zwiększasz szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej.
2. Wydłużający się czas na otrzymanie decyzji
Czas procesowania wniosku kredytowego w bankach potrafi różnić się nawet o 2-3 tygodnie. Jeśli termin ważności umowy przedwstępnej będzie dobiegał końca, a nie będziesz miał wszystkich decyzji kredytowych to możesz zdecydować o podpisaniu umowy w jednym z banków, które już wydały decyzję bądź poczekać na decyzję we wszystkich bankach (jeśli ważność umowy zakupu mieszkania na to pozwoli).
3. Bank może nie zaakceptować kupowanej nieruchomości lub wycenić ją niżej niż cena transakcyjna
Każdy bank weryfikuje klienta oraz nabywaną nieruchomość na kilku poziomach. Banki mają prawo do niezaakceptowania nabywanej nieruchomości lub obniżenia jej wartości (względem ceny transakcyjnej). Skutkować to może decyzją negatywną dla złożonego wniosku lub koniecznością zwiększenia wkładu własnego.
4. Dodatkowy czas na przemyślenie decyzji, czy to właśnie w danym banku chcesz zaciągnąć kredyt
5. Możliwość negocjacji oferty
Nie musisz się jednak obawiać, że złożenie wniosków w kilku bankach przysporzy Ci więcej obowiązków. Jeśli współpracujesz z doświadczonym ekspertem finansowym, to możesz powierzyć mu przeprowadzenie całego procesu. Dokumenty niezbędne do złożenia wniosków przekazujesz bezpośrednio jemu, on też, na podstawie przygotowanych uprzednio i podpisanych przez Ciebie wniosków, zajmie się dostarczeniem do banków odpowiedniego kompletu dokumentów, będzie monitorował przebieg procesu kredytowego i informował Cię o postępach.
Złożenie wniosków kredytowych zazwyczaj można przeprowadzić na spotkaniu, które trwa od godziny do dwóch. Ostatni etap to omówienie decyzji kredytowych i wybór najkorzystniejszej oferty. Co ważne, pomoc eksperta finansowego w całym procesie jest bezpłatna.
Warunki, które trzeba spełnić, żeby podpisać umowę o kredyt hipoteczny
Wydanie przez bank pozytywnej decyzji kredytowej to dla wielu osób starających się o finansowanie zakupu nieruchomości moment ogromnej ulgi. Nie jest to jednak koniec procesu kredytowego. To jedynie przejście do kolejnego etapu, jakim jest przygotowanie do podpisania umowy kredytowej.
Każdy bank wydając decyzję kredytową określa jakie dokumenty będą wymagane do podpisania umowy kredytowej. Bywa, że bank nie ma żadnych wymagań, a czasem tych wymagań jest naprawdę sporo.
Do najczęściej występujących wymagań banku należą:
- spłata zobowiązania kredytowego – bank może wymagać spłaty kredytu, który już posiadamy, żeby zwiększyć naszą zdolność kredytową,
- złożenie oświadczeń przez klientów (np. o rezygnacji z procesowania innych wniosków kredytowych),
- zawarcie umowy ubezpieczenia na życie,
- dokonanie opłaty za wykonanie operatu szacunkowego, czyli dokumentu, który potwierdza aktualną wartość nabywanej nieruchomości. Operat szacunkowy wykonuje rzeczoznawca majątkowy, który posiada odpowiednie uprawnienia i stosowny egzamin.
Również na tym etapie podczas omawiania zapisów umowy kredytowej ekspert finansowy dokona analizy wymaganych warunków i podpowie jak je wypełnić.
Warunki, które trzeba spełnić, żeby bank wypłacił kredyt
Może to być zaskakujące, ale podpisanie umowy kredytowej nie jest jednoznaczne z udzieleniem kredytu. Bank na tym etapie będzie wymagał od Ciebie dopełnienia kolejnych formalności, po których nastąpi wypłata środków. Jeśli jako kredytobiorca nie spełnisz tych wymagań, niestety nie nastąpi wypłata kredytu i umowa kredytowa wygaśnie.
Przed wypłatą kredytu będziesz musiał:
- okazać akt notarialny potwierdzający zakup nieruchomości,
- potwierdzić złożenie wniosku do sądu o wpis hipoteki do księgi wieczystej na rzecz banku wraz z potwierdzeniem wniesienia opłat sądowych – wniosek może zostać złożony przez notariusza lub samodzielnie przez kredytobiorcę,
- zawrzeć umowę ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych wraz z cesją na bank, co zobowiązuje ubezpieczyciela do wypłaty odszkodowania (całego lub częściowego) na rzecz banku udzielającego kredytu hipotecznego. Banki są zainteresowane ochroną murów i elementów stałych przed dużymi zniszczeniami.
- udokumentować i przedstawić wniesienie środków własnych.
Formalności po uruchomieniu kredytu
Kredyt hipoteczny został uruchomiony, a jeśli zakup nastąpił na rynku wtórnym to mieszkasz już we własnym mieszkaniu.
Jeśli dokonywałeś zakupu na rynku pierwotnym to prawdopodobnie jesteś zmuszony poczekać, aż deweloper ukończy budowę Twojego wymarzonego mieszkania. W tym czasie będziesz płacił odsetki od wypłaconych transz kredytu i będziesz musiał powiadomić bank o potrzebie wypłaty kolejnych środków zgodnie z podpisaną umową deweloperską.
Czy to już koniec formalności przy kredycie hipotecznym? Niestety nie. Bank będzie od Ciebie wymagał spełnienia kolejnych, już po uruchomieniu kredytu, jak i przez cały okres jego trwania.
Po uruchomieniu kredytu trzeba pamiętać o:
- złożeniu wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej,
- powiadomieniu banku o dokonanym wpisie hipoteki do księgi wieczystej,
- dostarczeniu do banku wniosku o wykreślenie hipoteki banku (jeśli nabywane mieszkanie było zakupione na kredyt),
- odnawianiu umowy ubezpieczenia mieszkania wraz z cesją na bank.
Proces ubiegania się o kredyt hipoteczny jest skomplikowany i wymaga kompleksowego podejścia. Brak odpowiedniego przygotowania może spowodować otrzymanie decyzji negatywnej i odłożenie zakupu wymarzonej nieruchomości o kilka/kilkanaście miesięcy. Aby uniknąć dodatkowego stresu, warto sięgnąć po pomoc eksperta finansowego. Wesprze Cię on w procesie wnioskowania o kredyt hipoteczny i odciąży w wielu aspektach tego zadania, z kolei wybór odpowiedniego (rekomendowanego) eksperta finansowego może zaoszczędzić wiele nerwów.
CZYTAJ WIĘCEJ:
