Zanim wezmę kredyt – jak sprawdzić swoją zdolność kredytową?

Jesteś na etapie podjęcia życiowej decyzji o zakupie własnego M, jednak po analizie budżetu domowego stwierdzasz, że potrzebujesz wsparcia finansowego? Uzyskanie kredytu to proces złożony i wymaga odpowiedniego przygotowania ze strony przyszłego kredytobiorcy. Dlatego pierwszym krokiem, który wykonasz powinno być sprawdzenie Twojej zdolności kredytowej. Ten ruch pozwoli Ci zaoszczędzić czas i znaleźć nieruchomość dopasowaną do Twoich możliwości finansowych.

Czym jest zdolność kredytowa?

Przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Zgodnie z ustawą Prawo Bankowe kredytobiorca zobowiązany jest przedłożyć na żądanie banku dokumenty i informacje niezbędne do dokonania prawidłowej oraz kompletnej oceny ryzyka. Jej wynikiem jest ocena maksymalnej kwoty kredytu, jaką może otrzymać kredytobiorca na określonych warunkach.

Przeczytaj też: Czy w 2023 r. wróci zdolność kredytowa Polaków?

Czynniki wpływające na zdolność kredytową

Przy badaniu możliwości spłacania zaciągniętego kredytu w określonym czasie bank bierze pod uwagę wiele różnych czynników, takich jak:

1. Kwota oraz rodzaj kredytu o jaki wnioskujesz

Im wyższa kwota, o którą chcesz wnioskować, tym wymagana większa zdolność kredytowa.

2. Okres spłaty

Im dłuższy okres kredytowania, tym większą kwotę możesz uzyskać. Maksymalny okres spłaty kredytów hipotecznych wynosi 35 lat. Natomiast jeśli kredytobiorca wybierze okres spłaty dłuższy niż 25 lat, to wyliczenie zdolności i tak nastąpi przy założeniu krótszego okresu spłaty (maksymalnie 25 lat).

3. Wysokość wkładu własnego

Im wyższy wkład własny, tym lepsze warunki finansowania, co skutkuje większą zdolnością kredytową i lepszymi szansami na uzyskanie kredytu. Minimalna wysokość wkładu własnego wynosi 20% od wartości nieruchomości i przy takim wkładzie mamy dostęp do ofert z całego rynku bankowego. Jeśli dysponujesz mniejszym wkładem lub jego brakiem, bank zastosuje ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Należy pamiętać o istniejącym programie „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”, który umożliwia zaciągnięcie kredytu osobom nieposiadającym środków własnych. 

4. Formuła spłaty rat: raty równe lub malejące

Wybór pomiędzy obiema formami to różnica na koszcie dochodząca do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Natomiast, aby uzyskać kredyt z ratami malejącymi, trzeba mieć o wiele większą zdolność niż w przypadku rat równych. W pierwszych latach spłaty kredytu kwota raty w wariancie malejącym może być znacznie wyższa w porównaniu do tej, która zostanie ustalona przy ratach równych, a przez to trudniejsza do udźwignięcia dla kredytobiorcy. W przypadku raty równej poniesiesz większe koszty kredytu, niż w przypadku raty malejącej, ale zapewnisz sobie większą stabilność. 

5. Twoje obecne zobowiązania finansowe, także w innych bankach

Musisz pamiętać, że każde zobowiązanie, które spłacasz wpływa na obniżenie Twojej zdolności kredytowej. Dotyczy to aktualnie spłacanych kredytów, pożyczek, jak i limitów na kartach kredytowych oraz limitów na koncie. W przypadku limitów, wielu klientów nie zdaje sobie sprawy, że jeśli z nich nie korzystają, to bank i tak przyjmie określony procent z przyznanego limitu do wyliczenia zdolności, ponieważ w dowolnym momencie mogą z tego limitu skorzystać.

6. Źródło Twoich dochodów oraz ich wysokość

To fundamentalne kryterium oceny zdolności kredytowej. Im wyższe dochody, tym lepsza zdolność kredytowa. Najbardziej preferowanym źródłem dochodu jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Jednak jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, pracujesz na umowie na czas określony lub masz umowę cywilnoprawną, jak najbardziej możesz otrzymać kredyt.

7. Wielkość oraz koszty utrzymania gospodarstwa domowego

Im większa liczba osób w gospodarstwie domowym, tym wyższe koszty utrzymania. Zgodnie z obowiązującą rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego zalecone zostało przyjmowanie przy ocenie zdolności kredytowej kosztów utrzymania gospodarstwa domowego na poziomie wyższym od minimum socjalnego, z uwzględnieniem zróżnicowania ze względu na miejsce zamieszkania i aktywność zawodową.

8. Historia współpracy z bankiem

Dla banków bardzo ważne jest, czy posiadasz już w nim konto i czy zaciągnąłeś i spłaciłeś kredyty w tym banku. W większości banków na wewnętrznych klientów czeka korzystniejsza oferta niż dla klienta zewnętrznego. Co również skutkuje większą zdolnością kredytową, ze względu na niższe koszty kredytu.

9. Twój wiek

Im będziesz starszy, tym trudniej będzie Ci uzyskać kredyt na wiele lat. Pamiętaj, że banki mają ustalony maksymalny wiek kredytobiorcy oraz stosują kalkulatory emerytalne, które utrudniają uzyskanie finansowania osobom, które zbliżają się do wieku emerytalnego.

10. Stan cywilny

Ubiegać się o kredyt mogą zarówno single, jak i osoby pozostające w związkach małżeńskich czy związkach nieformalnych. Pozornie dla banku nie powinno być istotne, czy wnioskodawca jest singlem czy ma męża/żonę. Jednak pary są dla banku bardziej wiarygodnymi kredytobiorcami niż single, przede wszystkim dlatego, że bank przy dwóch kredytobiorcach ma mniejsze ryzyko i np. w przypadku niewypłacalności głównego kredytobiorcy ma prawo żądać spłaty zobowiązania przez drugiego współkredytobiorcę.

11. Status mieszkaniowy oraz miejsce zamieszkania

Miejsce, w którym obecnie zamieszkujesz, ma wpływ na przyjęte przez banki miesięczne koszty utrzymania.

Aktualnie obowiązująca rekomendacja i jej wpływ na zdolność kredytową

Rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego wnoszą istotne zmiany i zalecenia dla całego sektora bankowego. Jedną z najważniejszych jest Rekomendacja S, która reguluje rynek kredytów hipotecznych i stanowi zbiór dobrych praktyk dotyczących ograniczenia ryzyka ich przyznawania.

7 lutego 2023 roku Urząd Komisji Nadzoru Finansowego przekazał bankom informację na temat rekomendowanego bufora stopy procentowej, jaki powinien być przyjmowany w procesie oceny zdolności kredytowej wskazując jego minimalny poziom 2,5 p.p. 

Zmiana będzie dotyczyć kredytów ze stałą stopą procentową, natomiast dla kredytów ze zmienną stopą procentową bufor ma być adekwatnie wyższy. To bardzo dobra wiadomość dla sektora bankowego, która w praktyce wpłynie na zwiększenie zdolności kredytowej o około 20%. Należy jednak pamiętać, że poziom zdolności oraz czas wprowadzenia powyższych zmian może się różnić w zależności od banku.

Dla porównania w 2022 r. organ nadzoru, uwzględniając uwarunkowania rynku kredytów hipotecznych oraz w świetle stwierdzonych praktyk stosowania Rekomendacji S, zalecił, żeby w procesie oceny zdolności kredytowej wszystkie banki przyjmowały minimalną zmianę poziomu stopy procentowej o 5 p.p.  Powyższe działania miały na celu ograniczyć możliwość zaciągania zobowiązań, z których spłatą klienci mogliby sobie w przyszłości nie poradzić. 

Zaciągając kredyt powinieneś wiedzieć o wskaźniku, który wpłynie na wyznaczenie Twojej zdolności kredytowej. Jest to wskaźnik DStI (Debt Service to Income), czyli stosunek sumy wszystkich zobowiązań kredytobiorcy do jego bieżącego dochodu netto. W rekomendacji S organ nadzoru wyróżnia jego wartości, powyżej których wymagana jest szczególna ostrożność banku. Jest to 40% – przy niższych dochodach i 50% – przy wyższych dochodach przyszłego kredytobiorcy. Powyższe zmiany znacząco wpłynęły na obniżenie zdolności kredytowej.

Gdzie mogę sprawdzić zdolność kredytową?

Możesz skorzystać z kalkulatorów zdolności dostępnych na różnych portalach internetowych. Jednakże należy pamiętać, aby używać tych, które pytają nie tylko o osiągany dochód, lecz również uwzględniają w wyliczeniach m.in. bieżące zobowiązania, koszty życia czy liczbę osób na utrzymaniu wnioskodawcy. 

Możesz sprawdzić swoją zdolność kredytową poprzez wizytę w swoim banku – co nie daje jednak pełnego obrazu sytuacji, ponieważ każdy bank ma inny sposób liczenia zdolności, a różnice pomiędzy bankami dochodzą nawet do kilkudziesięciu tysięcy złotych. 

Kolejnym sposobem jest wizyta w wielu bankach – co wymaga sporego zaangażowania i czasu – lub spotkanie u eksperta finansowego, u którego możesz bezpłatnie policzyć zdolność w wielu bankach na jednym spotkaniu. 

Co bardzo ważne, kalkulatory bankowe są na bieżąco aktualizowane i uwzględniają zmiany proceduralne, szczególnie w przypadku uzyskiwania dochodu z prowadzonej działalności gospodarczej i różnego sposobu jego wyliczania przez poszczególne banki.

Historia kredytowa – raport BIK

Głównym zadaniem Biura Informacji Kredytowej jest gromadzenie danych dotyczących historii kredytowej, które pozwolą instytucjom finansowym w prawidłowy sposób wyliczyć zdolność kredytową indywidualnych klientów, a co za tym idzie ograniczyć ryzyko kredytowe.

Sprawdzenie BIK-u to jeden z etapów oceny zdolności kredytowej w banku. Możesz także sprawdzić swoją zdolność samodzielnie. Wystarczy, że wejdziesz na stronę bik.pl i pobierzesz płatny raport, aby upewnić się, że Twoje zobowiązania są obsługiwane prawidłowo i nie masz żadnych opóźnień w płatnościach. Jeśli masz np. zaległości na bieżących zobowiązaniach lub opóźnienia historyczne powyżej 30 dni, będzie to stanowić utrudnienie w uzyskaniu finansowania. 

Sposoby na poprawienie zdolności kredytowej

Jeśli okaże się, że Twoja zdolność kredytowa jest niewystarczająca, możesz zastosować kilka rozwiązań, aby ją poprawić.  

Co możesz zrobić, aby Twoja zdolność kredytowa się zwiększyła?

• Zadbaj o idealną historię w BIK.
• Ogranicz koszty wydatków gospodarstwa domowego.
• Skonsoliduj obecne zobowiązania kredytowe, aby zmniejszyć miesięczną wysokość rat, które wpływają na Twoją zdolność.
• Spłać obecne zobowiązania kredytowe.
• Zamknij nieużywane limity na kartach kredytowych oraz limity w rachunkach.
• Zwiększ dochody – negocjuj z pracodawcą kwestię wynagrodzenia lub długość trwania umowy o pracę.
• Sprawdź regularność wpływów wynagrodzenia, szczególnie w przypadku umów cywilnoprawnych.
• Zadbaj, aby pracodawca przelewał wynagrodzenie na Twoje konto i zbuduj pozytywną relację z bankiem, pozwoli to na uzyskanie oferty dla klienta wewnętrznego.
• Negocjuj z bankiem – sprawdź ofertę z cross-sellingiem, niższe oprocentowanie oznacza większą zdolność kredytową.
• Pomyśl o współkredytobiorcy. Nie musi być on właścicielem nieruchomości, ważne, żeby spełniał kryteria wiekowe i dochodowe. A w momencie osiągnięcia przez Ciebie dochodu umożliwiającego samodzielną obsługę zobowiązania możesz odłączyć go od długu.
• Rozważ dłuższy okres kredytowania. Oczywistym jest, że wiąże się to z większym kosztem całkowitym, ale możesz nadpłacać kredyt, co wpłynie na zmniejszenie jego kosztu.
• Wybierz raty równe – zwiększy to Twoją zdolność kredytową w porównaniu do rat malejących, a dodatkowo wysokość rat nie obciąży tak znacząco budżetu domowego.
• Zwiększ wkład własny, aby uzyskać korzystniejsze warunki finansowania.
• Wolne zawody mają łatwiej, klienci mogą liczyć na preferencyjne oferty oraz bardziej uproszczoną procedurę uzyskania kredytu.
• Dokonaj rozdzielności majątkowej, jeśli Twój partner ma złą historię kredytową i wspólne wnioskowanie przekreśli szanse na ubieganie się o kredyt.
• Skorzystaj z usług eksperta finansowego, aby precyzyjnie wyliczyć zdolność i dobrać indywidualne oferty dopasowane do Twoich oczekiwań.

Jak zwiększenie liczby kredytobiorców zmienia zdolność i jakie są potencjalne negatywne konsekwencje?

W przypadku problemów ze zdolnością kredytową, dobrym pomysłem może być zdecydowanie się na dołączenie współkredytobiorcy. Rozwiązanie to zwiększy bowiem szansę na przyznanie kredytu i może wpłynąć na lepsze warunki kredytowania.

Kto może zostać współkredytobiorcą?

W teorii może to być każda pełnoletnia osoba, która wyrazi na to zgodę i będzie spełniać wymogi banków pod względem dochodu i wieku. Praktyka pokazuje jednak, że najczęściej wybierane są osoby bliskie np.:

• rodzice,
• rodzeństwo,
• partner,
• przyjaciel.

Czytaj więcej o kredycie hipotecznym z rodzicami.

Jeśli bierzesz kredyt z osobą, z którą jesteś w nieformalnym związku i zamieszkujecie pod tym samym adresem, w większości banków zostaniecie potraktowani jako wspólne gospodarstwo domowe, co przełoży się na wyższą zdolność kredytową. W pozostałych przypadkach zostaniecie potraktowani jako dwa odrębne gospodarstwa domowe.

Współkredytobiorca, który pozostaje w związku małżeńskim w ustroju wspólności majątkowej ma obowiązek wspólnie z mężem/żoną przyłączyć się do kredytu. W przypadku posiadania rozdzielności majątkowej, drugi małżonek nie musi wyrażać na to zgody.

Dodatkowo procedury poszczególnych banków określają maksymalną liczbę współkredytobiorców.

Dołączenie współkredytobiorcy – o tym pamiętaj!

1. Jako współkredytobiorca odpowiadasz solidarnie za terminową spłatę kredytu i w sytuacji, kiedy główny kredytobiorca przestałby je spłacać, bank wezwie do zapłaty pozostałych uczestników kredytu, choć nie jesteście właścicielami nieruchomości.

2. Jeśli planujesz zaciągnięcie kredytu w przyszłości, cała rata obecnego kredytu będzie widoczna w Twoim BIK-u i będzie mieć przełożenie na Twoją zdolność kredytową.

3. Odłączenie od długu wymaga zgody banku – główny kredytobiorca musi mieć zdolność do samodzielnej obsługi zobowiązania.

Dynamiczna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych wpływa na częste zmiany w kalkulatorach zdolności kredytowej. Dlatego tak ważne jest, aby zacząć od jej zbadania. Natomiast w razie problemów warto znać przydatne sposoby, które sprawią, że zwiększy się Twoja zdolność kredytowa i szanse na otrzymanie kredytu. Jeśli więc zależy Ci na sprawnym przeprowadzeniu procesu zakupu nieruchomości i uzyskaniu wsparcia od banku, to zanim podpiszesz umowę przedwstępną, poznaj swoje możliwości i wybierz najlepsze rozwiązania!

Sprawdź też: Czy łatwiej będzie uzyskać kredyt hipoteczny? Zmiany, których już dziś mogą spodziewać się kredytobiorcy