Kredyt hipoteczny – pierwsze kroki. Od czego muszę zacząć?

Zakup nieruchomości z wykorzystaniem kredytu hipotecznego to kilkuetapowy proces. Poszukujesz nieruchomości, przeglądasz oferty kredytowe, znajdujesz nieruchomość, składasz wniosek kredytowy… Zajmuje to często kilka miesięcy, czasem rok. To czas, w którym można postarać się o zwiększenie swoich szans na uzyskanie kredytu. Co warto zrobić przed zaciągnięciem kredytu?

Ile wynosi wkład własny wymagany w bankach?

Otrzymanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego jest obecnie niemożliwe. Co więcej, wymogi dotyczące posiadanych oszczędności nie są takie same we wszystkich bankach. Wysokość kwoty wkładu własnego jest zależna od wartości kredytowanej nieruchomości, ponieważ jest on wyliczany jest procentowo.

Minimalny wkład własny, który powinieneś posiadać, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny to 10%. Przy tak niskim wkładzie własnym należy pamiętać o konieczności wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Kolejny próg to 20% wkładu własnego. Przykładowo, gdy wartość nieruchomości wynosi 500 000 zł, to minimalnym wkładem własnym będzie 50 000 zł, a rekomendowanym (20%) – 100 000 zł.

Wysokość wkładu własnego decyduje o cenie kredytu oraz dostępności banków w ofercie, np. ING, Citibank, BNP Paribas nie udzielą kredytu z 10% wkładem własnym. Większy wkład własny to również niższa marża kredytu. 

Najlepszym rozwiązaniem jest posiadanie minimum 20% wkładu własnego, jednak nie zawsze jest to możliwe. Klienci, którzy posiadają 10% wkładu mogą po kilku latach spłaty przenieść kredyt do innego banku i wybrać ofertę taką jak przy 20% wkładzie. W jaki sposób?

Refinansowanie kredytu hipotecznego w praktyce

Dzięki comiesięcznej spłacie raty zmniejsza się kapitał do spłaty. Natomiast wartość rynkowa nieruchomości rośnie. Te dwa czynniki sprawią, że saldo zadłużenia w stosunku do wartości nieruchomości zmniejsza się.

Przykładowo:

• Pierwotna kwota kredytu: 450 000 zł

• Pierwotna wartość nieruchomości: 500 000 zł

Przez trzy lata wartość nieruchomości wzrosła o 15%, a klient spłacił 20 000 zł kapitału:

• Kwota kredytu po trzech latach spłaty: 430 000 zł

• Wartość nieruchomości po trzech latach od zakupu: 575 000 zł

Klient może przenieść swój kredyt hipoteczny do innego banku i korzystać z marży dla kredytów z wkładem własnym minimum 20%. To bardzo cenna wskazówka dla klientów. Większość osób nie zdaje sobie sprawy, że może w ten sposób uwolnić się od droższego kredytu bez wielkiego wysiłku finansowego.

Kredyt hipoteczny a ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

W Polsce, aby zakupić nieruchomość wspomagając się kredytem hipotecznym, wymagany jest 20% wkład własny (reguluje to Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego). Jeżeli go nie posiadamy, bank będzie wymagał od klienta ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jest dodatkowym zabezpieczeniem banku na wypadek, gdyby kredytobiorca przestał spłacać swoje zobowiązanie. To rodzaj zabezpieczenia interesów banku. Zabezpieczenie udzielane jest przez zakład ubezpieczeń i wiąże się z naliczeniem dodatkowych opłat. Wysokość oraz forma pobierania naliczonych opłat zależy zawsze od oferty skonstruowanej przez bank. Opłaty te ponosi kredytobiorca, najczęściej w postaci podwyższonej marży lub dodatkowej składki ubezpieczenia doliczanej do raty kredytu. 

Okres ubezpieczenia trwa do czasu aż wskaźnik LtV osiągnie 80%. Klient dowie się z harmonogramu spłaty kredytu, kiedy uzyska wymagany wskaźnik poziomu LtV (stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia). Gdy suma wpłaconych przez kredytobiorcę środków przekroczy poziom 20% inwestycji, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego przestaje obowiązywać, a kredytobiorca przestaje ponosić jego koszty. 

Co ważne, ubezpieczeniu podlega brakująca część wkładu potrzebnego do przyznania kredytu hipotecznego, a nie cały wkład własny. W przypadku, gdy nieruchomość kosztuje 500 000 zł, to wymagany wkład własny wynosi 100 000 zł. Jeśli klient ma 50 000 zł, bank ubezpiecza pozostały brakujący wkład własny, czyli 50 000 zł.

Co daje ubezpieczenie brakującego wkładu własnego?

W razie wystąpienia zdarzenia objętego ubezpieczeniem pieniądze otrzymuje kredytodawca, czyli bank. Właściwie jedyną korzyścią dla kredytobiorcy z wykupienia polisy jest możliwość uzyskania kredytu hipotecznego, pomimo braku środków na pokrycie pełnej kwoty wkładu własnego. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego chroni bank przed ryzykiem braku spłaty przez kredytobiorcę kredytowanego wkładu własnego. W takiej sytuacji bank może wystąpić do Towarzystwa Ubezpieczeń z roszczeniem o wypłatę odszkodowania. Po wypłaceniu środków ubezpieczyciel może zwrócić się do kredytobiorcy z regresem o zwrot wypłaconej kwoty odszkodowania.

Czy warto zdecydować się na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to rozwiązanie, które daje możliwość uzyskania kredytu hipotecznego, przy braku wystarczającej kwoty środków własnych. Jeśli klientowi zależy na kupnie mieszkania czy domu, to takie dodatkowe zabezpieczenie interesów banku pomoże zrealizować cel. To indywidualna decyzja klienta, czy decydować się na kredyt z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Dodatkowa składka czy podwyższona marża będzie miała wpływ na całkowite koszty kredytu. Jednak czasami jest to jedyna możliwość aby wziąć kredyt hipoteczny bez wymaganego wkładu własnego.

Jak sprawdzić swoją zdolność kredytową?

Poszukiwanie wymarzonej nieruchomości należy rozpocząć od oszacowania zdolności kredytowej. Ustalenie maksymalnej kwoty kredytu, jaką pożyczy Ci bank pozwoli określić, w jakim przedziale cenowym możesz poszukiwać nieruchomości. To bardzo istotne, ponieważ ogranicza rozczarowanie w sytuacji, gdy znajdziesz nieruchomość, na którą nie będzie Cię po prostu stać.

Do najważniejszych czynników oceny zdolności kredytowej należą m.in.: kwota i okres kredytowania, wysokość wkładu własnego, forma zatrudnienia oraz wysokość miesięcznych dochodów. Nie bez znaczenia jest też Twój wiek oraz wykształcenie, liczba osób w gospodarstwie domowym, miejsce zamieszkania, a także inne kredyty i zobowiązania, które musisz co miesiąc spłacać. 

Aby zweryfikować swoją zdolność kredytową, możesz skorzystać z naszego specjalnego, prostego w obsłudze Kalkulatora Kredytowego.

Jak banki liczą dochód kredytobiorcy? 

Na zdolność kredytową klienta ma wpływ jego dochód, miesięczne koszty utrzymania, zobowiązania kredytowe, procedury bankowe oraz regulacje zewnętrzne. 

Dochody główne:

• etat (w tym etat za granicą – głównie kraje unii europejskiej),
• działalność gospodarcza, 
• emerytura lub renta,
• umowa zlecenie lub o dzieło,
• kontrakt menadżerski.

Dochody dodatkowe:

• najem nieruchomości,
• dywidenda.

Każdy bank ma swój, określony procedurami bankowymi, sposób obliczania dochodu z wyżej wymienionych źródeł. Nie każdy bank zaakceptuje dochody z umowy zlecenia jako jedyne źródło dochodu.

Dwa najpopularniejsze źródła dochodu to etat oraz działalność gospodarcza. 

Praca na etat

W przypadku etatu sprawa jest dosyć prosta. Banki liczą średnią netto za określony czas – 3 (ING, mBank), 6 (PKO BP, Santander) lub 12 miesięcy (Pekao S.A) wstecz od dnia złożenia wniosku kredytowego. Do dochodu, który bank na pewno zaakceptuje wlicza się: pensja miesięczna oraz premia (miesięczna, kwartalna, półroczna lub roczna).

Inne wpływy od pracodawcy np. diety, nadgodziny itp. mogą zostać zaakceptowane, ale o tym decyduje procedura kredytowa konkretnego banku. Generalnie, aby bank uznał dochód, musi on być regularny i stabilny.

Ważne jest też to, że bank wymaga określonego stażu pracy – najczęściej min. 6 miesięcy oraz odpowiedniej długości trwania umowy na dzień złożenia wniosku kredytowego – zazwyczaj 6 miesięcy do przodu.

Działalność gospodarcza

Wszystkie banki mają swoje własne kryteria przy ocenie zdolności kredytowej klientów prowadzących działalność gospodarczą. W tym przypadku, kontakt z ekspertem finansowym jest bardzo istotny, ponieważ klient może w jednym miejscu uzyskać kompletną wiedzę na temat swojej zdolności kredytowej oraz dowiedzieć się, czy jego dochód będzie zaakceptowany przez bank. 

Warunki wstępne akceptacji tego źródła dochodu:

1. Minimalny okres prowadzenie działalności gospodarczej – od 3 do 24 miesięcy.
2. Branża klienta – niektóre banki stosują nadal branże podwyższonego ryzyka lub branże nieakceptowalne np. gastronomia.
3. Sposób rozliczania się z fiskusem – Księga Przychodów i Rozchodów (KPiR), ryczałt, karta podatkowa.

Część banków liczy średni dochód z ostatnich 12 miesięcy. Niektóre porównują dwa lata podatkowe i przyjmują ten z niższym dochodem do wyznaczenia zdolności kredytowej. Jeden z banków (mBank) liczy zdolność kredytową klientów z ostatniego rozliczonego PIT-u z urzędem skarbowych.

Miesięczne koszty utrzymania

Każdy bank ustala własne miesięczne koszty utrzymania. Uzależnione jest to od miejsca zamieszkania (kod pocztowy). Inne koszty bank przyjmuje w dużych miastach, a inne na wsi. Koszty te są przez bank weryfikowane i aktualizowane. 

Zobowiązanie kredytowe

To miesięczne raty, nawet te, które klient płaci np. na laptopa czy telefon komórkowy. Klienci często zapominają o zobowiązaniach, których rata nie przekracza 100 zł. Niestety może mieć to bardzo przykre konsekwencje. 

Bardzo często klient posiada kartę kredytową z limitem np. 10 000 zł. Nie używa jej, więc i nie podaje w zobowiązaniach – a to bardzo duży błąd. Dla analityka nie ma znaczenia czy karta kredytowa jest aktywnie używana. Przyjmie 3-5% limitu tej karty, jako comiesięczne zobowiązanie klienta.

Leasingi, limity w kontach firmowych, kredyty firmowe – w przypadku zobowiązań klientów prowadzących działalność gospodarczą – również wpływają na ich zdolność kredytową.

Procedury bankowe

Materia żywa również ma wpływ na zdolność kredytową – może ją poprawić lub pogorszyć.

Przykładowo:

• Od kilku miesięcy banki ING, PKO BP, Millennium akceptują dodatek 500 plus, jako element dochodu, co oczywiście ma wpływ na zdolność kredytową w tych bankach.
• Okres prowadzenia działalności gospodarczej: Millennium – 12 miesięcy, ING – 24 miesiące, mBank – jeden pełny rok rozliczony z urzędem skarbowym.

Regulacje zewnętrzne

Na zdolność kredytową znaczący wpływ mają przepisy prawa oraz regulacje nadzoru finansowego (KNF).

Dobrym przykładem są wytyczne wprowadzone przez KNF od 1 kwietnia 2022 r. nakładające na banki obowiązek stosowanie bufora +5% do obowiązującej stopy procentowej przy wyliczaniu zdolności kredytowej klientów, co zdecydowanie ją obniża. Regulacje te złagodzono w lutym 2023 r. w odniesieniu do klientów ubiegających się o kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem, a w przypadku oprocentowania zmiennego zarządy banków same ustalą ten bufor – nie mniejszy jednak niż 2,5%

Sprawdź również: Czy łatwiej będzie uzyskać kredyt hipoteczny? Zmiany, których już dziś mogą spodziewać się kredytobiorcy.

Jak porównać oferty kredytów hipotecznych?

Jak mądrze wziąć kredyt hipoteczny? Najlepiej korzystając z porad eksperta finansowego. Wtedy masz pewność, że oferta będzie aktualna i dobrana do Twojej indywidualnej sytuacji i preferencji. Ekspert ma dostęp do ofert większości wiodących banków, zna aktualne procedury bankowe i dokładnie obliczy Twoją zdolność kredytową. 

Możesz też spróbować samodzielnie wyszukać najlepszą ofertę lub skorzystać z porównywarek dostępnych w internecie. Warto jednak w takim przypadku pamiętać, że narzędzia te nie zawsze uwzględniają aktualne promocje i mogą być obarczone błędami. Porównywarka na pewno nie ma zaczytanych procedur bankowych. 

Czym różnią się oferty w zależności od banku? 

Oferty banków różnią się między sobą warunkami cenowymi, wymogami dotyczącymi ubezpieczeń do kredytu, opłatami wstępnymi czy procedurami udzielania kredytu. 

Często bywa tak, że będąc zadowolonym z dotychczasowej obsługi swojego banku, potencjalny kredytobiorca pierwsze kroki kieruje właśnie tam i tam zaciąga kredyt hipoteczny. Nie zawsze jednak ten bank dysponuje najkorzystniejszą ofertą kredytową. Często też jego wymagania mogą zdyskwalifikować Cię jako kredytobiorcę (np. umowa zlecenie nie jest akceptowana jako dochód), a inny bank jest w stanie udzielić Ci kredytu bez większego problemu. 

Może Cię zainteresować: Słownik kredytowy Otodom: W jak WIRON

Czy na remont / wykończenie muszę brać osobny kredyt? 

Decydując się na zakup nieruchomości w stanie deweloperskim, klient często potrzebuje środków na jej wykończenie. Środki na wykończenie uzyskuje się w jednym kredycie. Klient we wniosku kredytowym zaznacza dwa cele kredytowania: na zakup nieruchomości oraz na jej wykończenie.

Kredyt na wykończenie bank wypłaci na konto klienta w momencie dostarczenia do banku protokołu technicznego odbioru nieruchomości. Kredytowanie wykończenia nieruchomości to dodatkowe obowiązki klienta:

1. Sporządzenie kosztorysu – przygotowanie kosztorysu na druku bankowym, na którym klient określa, co zostanie wykonane ze środków z kredytu i w jakim terminie.
2. Rozliczenie inwestycji – najczęściej w formie zdjęć z wykonanego remontu, przedstawionych faktur, foto inspekcji pracownika banku lub firmy współpracującej z bankiem.

Należy pamiętać, że wkład własny klienta liczony jest od wartości nieruchomości po jej wykończeniu. Przykładowo, gdy lokal mieszkalny w stanie deweloperskim kosztuje 500 000 zł, a klient wnioskuje o 100 000 zł na jego wykończenie – wkład własny bank będzie liczył od wartości 600 000 zł.

Z kim mogę wziąć kredyt hipoteczny?

Dla poprawy zdolności kredytowej do kredytu hipotecznego można dołączyć współkredytobiorcę, np. rodziców lub partnera. Należy jednak pamiętać, że bank zweryfikuje dochody, jak i obciążenia potencjalnego współkredytobiorcy. Nie zawsze więc może on poprawić Twoją sytuację kredytową. W przypadku rodziców należy pamiętać, że bank dostosowuje okres kredytowania do najstarszego kredytobiorcy. Wtedy może okazać się, że maksymalny okres kredytowania to np. 10 lat i miesięczna rata jest zbyt wysoka.

Podsumowując, uzyskanie kredytu hipotecznego wymaga czasu, wiedzy i dobrej organizacji. Wszystkie te elementy może ci zapewnić niezależny ekspert finansowy który dysponuje aktualną wiedzą o ofertach i procedurach bankowych, a dzięki jego doświadczeniu proces przebiega szybko i bezproblemowo. Klient niczym nie ryzykuje a zyskać można naprawdę dużo. 

Przeczytaj też: Jak wziąć kredyt na zakup nieruchomości obciążonej hipoteką?