Kredyt hipoteczny w 12 prostych krokach – poradnik

Własny dom lub mieszkanie to marzenie znacznej większości Polaków. Często jedyną szansą na jego realizację jest kredyt hipoteczny. Nie zawsze jednak wiadomo, jak właściwie podejść do tematu kredytu, od czego zacząć, na co zwrócić szczególną uwagę i jak wybrać najkorzystniejszy sposób finansowania wśród licznych ofert bankowych. Przedstawiamy 12 kroków do uzyskania kredytu hipotecznego i kilka rad, które pozwolą poprawić zdolność kredytową.

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe, zwykle na 25-30 lat, dlatego jeśli podejmiesz decyzję o zakupie mieszkania z pomocą finansową banku, musisz się do tego odpowiednio przygotować. W tym artykule przeprowadzimy Cię przez 12 kroków, dzięki którym uzyskanie kredytu hipotecznego okaże się prostsze.

1) Sprawdź swoją zdolność kredytową

Może to brzmieć trywialnie, ale zacznij od sprawdzenia, czy w ogóle stać Cię na kredyt hipoteczny. Zrób zestawienie swoich dochodów i wydatków, przeanalizuj czy masz finansową poduszkę bezpieczeństwa. Możesz też zacząć od skorzystania z kalkulatora zdolności kredytowej. Kwota kredytu i okres kredytowania powinny być dopasowane do Twojej sytuacji życiowej. Zastanów się, jaką część Twojego miesięcznego budżetu może zabierać ewentualna rata, byś czuł się bezpiecznie – zaleca się, by nie wynosiła więcej, niż 30% Twoich wpływów.

Weryfikacja zdolności kredytowej to krok, którego nie da się pominąć. Bank dokonuje oceny zdolności kredytowej wszystkich wnioskujących i to głównie ten czynnik decyduje o przyznaniu kredytu. Każdy z banków prowadzi inną politykę kredytową, ma ustalone różne algorytmy, poziomy ryzyka i w inny sposób analizuje sytuację finansową klientów. Dlatego starając się o kredyt, warto próbować w 2-3 bankach, a także wcześniej się do tego odpowiednio przygotować.

Brak zdolności kredytowej jest głównym powodem odmowy, więc nawet jeśli jeszcze nie chcemy zaciągać zobowiązań finansowych i tak warto zadbać o kształtowanie swojej historii kredytowej.

Od czego zależy zdolność kredytowa i co można zrobić, żeby ją zwiększyć? Prezentujemy kilka skutecznych rozwiązań:

• Zamknij stare zobowiązania. Ważnym pytaniem przed rozpoczęciem starań o kredyt hipoteczny jest to, czy posiadamy już jakieś inne zobowiązania, np. kredyt gotówkowy na samochód. Warto pomyśleć o ich wcześniejszej spłacie. Korzystne może się okazać także zamknięcie posiadanych kart kredytowych i kredytów odnawialnych przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny.
• Skonsoliduj kredyty. Jeśli posiadasz już kilka zobowiązań finansowych, a ich spłata nie jest możliwa „od ręki”, dobrym rozwiązaniem jest kredyt konsolidacyjny, czyli połączenie kilku kredytów w jeden. Dzięki niemu możesz zmniejszyć ratę kredytu i wydłużyć okres kredytowania. W konsekwencji zwiększy się także Twoja zdolność kredytowa.
• Skorzystaj z refinansowania. W przypadku gdy masz już kredyt hipoteczny, możesz także postarać się o zmniejszenie jego raty. Jest to możliwe dzięki refinansowaniu, czyli przeniesieniu posiadanego zobowiązania do innego, tańszego banku. To rozwiązanie szczególnie ważne dla osób, które wzięły kredyt hipoteczny na niekorzystnych dla nich warunkach.
• Przyjrzyj się wyciągowi z Twojego konta. Bank oblicza zdolność kredytową, na podstawie naszych zobowiązań różnego typu. Oprócz tego sprawdza koszty, jakie ponosimy na utrzymanie oraz liczbę osób w gospodarstwie domowym. Dlatego jeśli w naszym rachunku regularnie widnieje określony przelew bądź płatność kartą, będzie on miał negatywny wpływ na analizę zdolności kredytowej. Podobnie w drugą stronę: częste wpływy na konto mają pozytywny wpływ na ocenę naszej zdolności.
• Zwiększ dochody. Jeśli chcesz uzyskać kredyt hipoteczny, najbardziej efektywnym sposobem, by zwiększyć swoją zdolność kredytową, jest pomnożenie dochodów. Maksymalna kwota kredytu, jaką możemy uzyskać, uzależniona jest w dużej mierze od wpływów na konto – ich wysokości i regularności. Co ważne – pod uwagę brany jest dochód netto, czyli to, ile otrzymujemy „na rękę”. Może się okazać, że trzeba pomyśleć o dodatkowych zleceniach bądź rozmowie z pracodawcą o podwyżce.
• Renegocjuj umowę z pracodawcą. Co istotne, nie tylko wysokość wpływów na konto ma znaczenie. Forma zatrudnienia, a tym samym źródło dochodów także odgrywa ważną rolę. Lepszą punktację przy ocenie zdolności kredytowej otrzymają osoby pracujące w oparciu o umowę o pracę na czas nieokreślony. Jeśli zatem obecnie dysponujemy tylko innym rodzajem umowy, przygotowania do wzięcia kredytu to dobry moment na rozmowę z pracodawcą i negocjację okresu czy formy zatrudnienia.
• Skorzystaj z dodatkowego wsparcia współkredytobiorców. Aby zwiększyć zdolność kredytową i tym samym swoje szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego, możemy skorzystać ze wsparcia drugiego kredytobiorcy. Pamiętać należy o wieku współkredytobiorców. Banki chętniej udzielają kredytów młodszym osobom, ze względu na większą pewność spłaty zobowiązania.
• Pochwal się, gdzie pracujesz. Jesteś policjantem, nauczycielem, lekarzem, a może masz inny zawód zaliczany do „zawodów zaufania publicznego”? Wykorzystaj ten fakt, jako swój przywilej w trakcie wnioskowania o kredyt. Niektóre banki oferują preferencyjne warunki kredytowania dla osób pełniących te ważne społecznie role.
• Pomyśl o rozdzielności majątkowej. Rozdzielność majątkowa to czasami jedyne rozwiązanie dla osób starających się o kredyt, kiedy jedno z małżonków ma złą historię kredytową. W celu uniknięcia negatywnej oceny naszej zdolności, możemy wystąpić o rozdzielność majątkową. W tej sytuacji pod uwagę będzie brana zdolność kredytowa tylko jednej osoby.

2) Zweryfikuj swój BIK

Koniecznie sprawdź swoją historię kredytową. Jeżeli na swoim koncie nie masz żadnych zadłużeń, to śmiało możesz przejść do kolejnego kroku. Jeśli jednak Twoja historia w BIK (Biurze Informacji Kredytowej) nie jest „czysta”, zaplanuj, jak możesz ją poprawić.

Nieterminowe spłaty zobowiązań mają bardzo negatywny wpływ na naszą zdolność i już na samym początku starania się o kredyt nasz wniosek może z tego powodu zostać odrzucony. Dlatego ważne jest, aby przed przystąpieniem do składania wniosków, sprawdzić swój raport w BIK i jeśli pojawi się taka potrzeba, wyczyścić swoją negatywną historię, spłacając czy zamykając dotychczasowe zobowiązania.

Możesz również sam zbudować swoją pozytywną historię kredytową. W tym celu warto wziąć np. z niewielki kredyt gotówkowy i zadbać o jego terminową spłatę przed złożeniem wniosku o większy kredyt. Dzięki takiemu zabiegowi staniesz się wiarygodniejszym klientem dla banku, a tym samym zwiększysz nasze szanse na pozytywną ocenę zdolności kredytowej.

3) Zaplanuj finanse i wydatki wiążące się z kredytem hipotecznym

Uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej to dopiero połowa sukcesu. Ważne, aby cały proces dobrze zaplanować. Sam kredyt to nie tylko rata, ale i różne koszty okołokredytowe. Sprawdź, ile środków możesz przeznaczyć na wkład własny, czy to wystarczająca kwota, czy może potrzebujesz większej sumy.

Wkład własny to jeden z bezpośrednich czynników mających wpływ na Twoją zdolność kredytową i same koszty pożyczki. Wśród ofert bankowych, dostępnych dzisiaj na rynku, nie ma kredytu hipotecznego udzielanego na 100% wartości nieruchomości. Wkład własny jest wymagany zawsze, a jego poziom waha się od 10% do nawet 30%. Dlatego, gdy szukamy kredytu z niższym wymaganym wkładem własnym, oszczędzamy tylko pozornie. Im więcej posiadamy wkładu własnego, tym bardziej możemy liczyć na niższe oprocentowanie kredytu oraz wymaganą mniejszą zdolność kredytową.

Warto również posiadać poduszkę finansową. Kwota kredytu hipotecznego jest zwykle niebagatelna – to zobowiązanie na lata, a w życiu mogą spotkać Cię różne sytuacje, takie jak utrata pracy, choroba czy niespodziewane wydatki. Dlatego warto pomyśleć o rezerwie na koncie, aby nie stracić płynności finansowej i mieć środki na życie oraz spłatę kredytu, nawet w tych najtrudniejszych chwilach. Zebrane oszczędności powinny wynosić kilkukrotność Twojego miesięcznego wynagrodzenia.

4) Wybierz nieruchomość, którą chcesz kupić

Znajdź nieruchomość, która Cię interesuje i spełni Twoje potrzeby. Możesz samodzielnie przystąpić do poszukiwań bądź skorzystać z pomocy pośrednika. Przy drugiej opcji, rzeczywiście musisz zapłacić prowizję, ale masz pewność, że transakcja będzie bezpieczna i sprawdzona od strony prawnej. Często też wsparcie pośrednika oznacza oszczędność czasu, a nawet niewielkie obniżenie kosztów, więc nie bój się skorzystać z pomocy eksperta.

5) Kredyt hipoteczny – wybierz odpowiednią ofertę w banku

Na rynku mamy do wyboru cały wachlarz ofert kredytowych. Możesz zebrać je samodzielnie, porównać i wybrać tę najkorzystniejszą.

Banki szacują zdolność kredytową w stosunku do pierwszej raty kredytu hipotecznego. Dlatego wybierając kredyt z ratą stałą, możemy automatycznie zwiększyć swoją zdolność kredytową. W tym przypadku trzeba jednak mieć na uwadze, że całkowity koszt kredytu hipotecznego będzie wyższy, gdyż w ratach równych (inaczej stałych) spłaca się najpierw przede wszystkim odsetki, a część kapitałowa raty jest niewielka. Raty malejące mogą być początkowo nawet do 20% wyższe niż raty stałe.

Masz takze wpływ na wybór okresu kredytowania. Im będzie on dłuższy, tym niższa rata, a dla Ciebie większa zdolność kredytowa. Warto pamiętać, że jeśli nasza sytuacja finansowa się poprawi, możemy w każdej chwili podpisać aneks do umowy i zmienić okres kredytowania na krótszy.

Bardzo ważna dla kredytobiorcy jest roczna stopa oprocentowania (RRSO – Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania). Coraz częściej słyszymy o problemach związanych ze wzrostami stóp, dlatego musimy zwrócić uwagę na to, czy wybieramy kredyt hipoteczny ze stałą czy zmienną stopą procentową.

Samodzielny wybór oferty może być skomplikowany, w szczególności dla osób, które wcześniej nie miały styczności z kredytami. W takim przypadku ciekawą opcją jest skorzystanie z usług Eksperta Finansowego, który porówna za Ciebie oferty wszystkich banków, przygotuje komplet niezbędnych dokumentów i poprowadzi Cię przez cały proces kredytowy. Wiedza eksperta i jego doświadczenie mogą okazać się bardzo cenne. Ważne jest, aby wybrać odpowiedniego i doświadczonego doradcę, np. z polecenia.

Koniecznie zajrzyj na Kredyty Otodom, gdzie wesprzemy Cię na każdym etapie starania o kredyt. Znajdziesz tam m.in. rzetelną porównywarkę kredytów, a także wsparcie w kolejnych krokach.

6) Podpisz umowę przedwstępną

Kiedy wybierzesz już swoją wymarzoną nieruchomość, podpisz umowę cywilno-prawną lub notarialną ze sprzedającym, by ją zarezerwować. Każda z opcji ma swoje zalety. Zwróć także uwagę na określenia użyte przy transakcji, jak np. zadatek czy zaliczka.

7) Zbierz komplet dokumentów

Jeśli działasz samodzielnie, dokładnie sprawdź jakich dokumentów potrzebujesz oraz ile czasu zajmie Ci zdobycie niezbędnych informacji. Przygotowanie checklisty może pomóc Ci uporządkować kwestie formalne. W przypadku wsparcia Eksperta, z pewnością jest łatwiej. Przygotuje on dla Ciebie listę dokumentów dobraną do danego banku i wybranego typu nieruchomości. Ekspert może także kontaktować się bezpośrednio ze sprzedającym, co zaoszczędzi Twój czas i ułatwi obieg dokumentów.

8) Złóż wniosek o kredyt hipoteczny

Kiedy masz już komplet dokumentów, możesz udać się do każdego z wybranych banków, aby złożyć wniosek o udzielenie kredytu. Przygotuj listę pytań, które zadasz doradcy kredytowemu w banku, by mieć pewność, że masz jasny ogląd sytuacji i dobrze rozumiesz wszystkie zapisy. Jeśli masz taką potrzebę, możesz wspólnie z doradcą omówić elementy budzące Twoje wątpliwości.

Nie składaj wniosków do wszystkich banków na raz. Niektórzy, chcąc zwiększyć prawdopodobieństwo uzyskania kredytu, składają zapytania o kredyt do wielu albo nawet wszystkich banków jednocześnie. Jest to duży błąd, który negatywnie wpływa na naszą punktację w BIK. Najlepiej zatem skorzystać ze specjalnego kalkulatora, by obliczyć zdolność kredytową, dokładnie zapoznać się z ofertami dostępnymi na rynku, wybrać maksymalnie 2-3 banki i bezpośrednio do nich składać zapytania.

W tym miejscu współpraca z Ekspertem pozwala Ci zaoszczędzić czas i nerwy, ponieważ załatwisz wszystko na jednym spotkaniu. Ekspert złoży wnioski w Twoim imieniu, a Ty nie będziesz musiał biegać po bankach i weryfikować kolejne etapy wniosku w każdym z nich.

9) Oczekuj na wydanie decyzji kredytowej

Bank lub Ekspert Finansowy poinformuje Cię o decyzji kredytowej. Otrzymasz informację, czy jest ona pozytywna, negatywna, czy może bank potrzebuje jeszcze dodatkowych dokumentów, aby ją wydać. Ekspert Finansowy może być nieocenionym wsparciem w zrozumieniu stanowiska banku i przejściu do kolejnego etapu.

10) Podpisz umowę kredytową

Jeśli uzyskałeś pozytywną decyzję w kilku bankach, musisz porównać oferty i wybrać najkorzystniejszą dla Ciebie wersję oraz przeanalizować zapisy umowy kredytowej. Tutaj również istotne jest, by wyjaśnić wszelkie wątpliwości z doradcą kredytowym w danym banku. Warto zapytać chociażby o sytuację, gdy będziemy dysponować nadwyżką finansową pozwalającą na wcześniejszą spłatę kredytu.

11) Udaj się do notariusza

Kolejnym etapem jest podpisanie aktu notarialnego na zakup nieruchomości i przeniesienie własności. Wybór notariusza leży po stronie sprzedającego bądź Twojej. Po wyborze notariusza dostaniesz listę dokumentów wymaganych do sporządzenia aktu oraz wycenę kosztów notarialnych. Pamiętaj, że częściowo możesz negocjować kwotę, jaką zapłacisz notariuszowi – wysokość taksy notarialnej nie jest bowiem sztywno ustalona.

12) Uruchomienie środków i radość z mieszkania

Ostatnim już krokiem w uzyskaniu kredytu hipotecznego jest dostarczenie dokumentów niezbędnych do dyspozycji wypłaty. Listę taką otrzymasz wraz z decyzją i projektem umowy. Po spełnieniu wszystkich warunków wypłaty następuje uruchomienie kredytu. Nie pozostaje Ci więc nic innego, jak cieszyć się z własnego, wymarzonego „M”.

Zdolność kredytowa – warto pomyśleć o niej zawczasu

Jak widać, uzyskanie kredytu hipotecznego nie jest takie proste – trzeba spełnić wiele warunków i być odpowiednio przygotowanym finansowo. Dzięki naszym radom proces ten może przebiec sprawniej i przyjemniej dla wnioskującego, zwłaszcza, jeśli zdecyduje się skorzystać z pomocy eksperta finansowego.

Zdolność kredytowa to hasło kluczowe dla każdego klienta banku starającego się o kredyt. Powyższy artykuł pokazuje, że działań, które można podjąć, by ją zwiększyć, jest wiele. W przypadku kredytu hipotecznego musimy wziąć pod lupę przede wszystkim dochody nasze i ewentualnego współkredytobiorcy oraz inne posiadane już zobowiązania finansowe. Ważne okazać się może dokładne przeanalizowanie umowy kredytowej, by wybrać najkorzystniejszy dla nas rodzaj rat czy długość spłaty zobowiązania.Jeśli chcesz wiedzieć, o jaką maksymalną kwotę kredytu masz szansę wnioskować lub porównać oferty kredytów hipotecznych, wejdź na Otodom Kredyty i sprawdź nasz darmowy kalkulator zdolności kredytowej.