Jak wziąć kredyt na zakup nieruchomości obciążonej hipoteką?

Dla wielu klientów zakup nieruchomości obciążonej hipoteką wydaje się czymś, czego nie można zrealizować. Nic bardziej mylnego, gdyż takich transakcji na rynku jest dość dużo. Może nie są standardem, ale z pewnością nie są to jednostkowe przypadki.

Czy można kupić nieruchomość z kredytem?

To pytanie, które pojawia się u klientów bardzo często. Na szczęście odpowiedź na nie jest twierdząca: tak, można kupić nieruchomość z kredytem. Co istotne, mimo obciążonej hipoteki to sprzedający jest zazwyczaj właścicielem nieruchomości i to on dysponuje prawem własności. Musisz jednak pamiętać tutaj o kilku istotnych kwestiach. 

Przede wszystkim ważna będzie informacja o tym, czy sprzedający na pewno posiada prawo własności. Takie dane możesz znaleźć w księdze wieczystej nieruchomości. Przeglądając księgę, dowiesz się również w jakim banku sprzedający posiada kredyt. Zwróć przy okazji uwagę na to, czy nie ma żadnych innych wpisów, które mogłyby przeszkodzić w zawarciu transakcji. Takich jak np. służebności osobiste w dziale III, hipoteka na rzecz osoby trzeciej lub hipoteka przymusowa zasądzona wyrokiem sądu.

Istotny jest też fakt, że gdy bierzesz kredyt na zakup takiej nieruchomości wypłata może być podzielona na dwie transze. Pierwsza będzie wypłacona na zamknięcie kredytu obciążającego nieruchomość, a druga na konto zbywcy. Jest to standardowa procedura wypłaty, ponieważ żaden bank nie wyrazi zgody na to, by wraz z innym bankiem współobciążać hipotekę. Dlatego też ta pierwsza transza musi zamknąć kredyt konkurencji.

Zakup nieruchomości z kredytem – dokumentacja

Decydując się na zakup nieruchomości z kredytem musisz pamiętać o kliku rzeczach, gdyż proces może się trochę różnić od innych transakcji nabycia nieruchomości pod względem dokumentacji jaką musisz dostarczyć do analizy. 

Pamiętaj o tym, by dowiedzieć się od sprzedającego, w którym banku zaciągnął kredyt i jakie ma aktualnie saldo do spłaty. O ile bank, w którym jest zaciągnięte zobowiązanie możesz ustalić sam – przeglądając księgę wieczystą nieruchomości – to salda do spłaty już nie znajdziesz. To musi podać Ci sprzedający, gdyż tylko on to będzie wiedział. 

Co ważne, przeliczanie zdolności kredytowej, gdy starasz się o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości z hipoteką, jest standardowe. Czyli takie samo jak przy każdej innej transakcji. Zdolność wyliczana jest w oparciu o dochód, który osiągasz – oczywiście istotne są tutaj źródła akceptowane przez bank. Dodatkowo ważne są Twoje obciążenia kredytowe i koszt utrzymania gospodarstwa domowego.

Przeczytaj też: Czy w 2023 r. wróci zdolność kredytowa Polaków?

Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką na kredyt

Klienci, którzy chcą kupić nieruchomość na kredyt często mają obawy, gdy okazuje się, że jest ona obciążona hipoteką. Ich wątpliwości związane są z tym:

1. Czy dostaną kredyt na sfinansowanie zakupu nieruchomości z kredytem hipotecznym w tle.
2. Czy bank, w którym sprzedający posiada kredyt zgodzi się na sprzedaż nieruchomości, będącej zabezpieczeniem kredytu przez niego udzielonego. 

Rozwiewając wątpliwości, problem nie polega na tym, że chcesz nabyć nieruchomość z kredytem, a na tym czy posiadasz zdolność kredytową. Stanowi ona bowiem podstawę, by otrzymać finansowanie. Dlatego też bank, w którym będziesz starać się o kredyt w pierwszej kolejności sprawdzi Cię pod kątem zdolności kredytowej. Dopiero potem prześwietli nieruchomość, stanowiącą zabezpieczenie. 

Jeśli chodzi o drugą obawę, to bank, którego kredyt jest zabezpieczony hipoteką nieruchomości, nie musi wyrażać żadnej zgody na sprzedaż nieruchomości. Wynika to z tego, że to nie on posiada prawo własności. Ważne jest to, że gdy kupujesz nieruchomość obciążoną kredytem, to nie przejmujesz tego kredytu na siebie. Spłacasz go tylko środkami z wkładu własnego lub zaciąganym kredytem na zakup.

3 scenariusze przy zakupie nieruchomości z hipoteką na kredyt 

Tak jak zostało wspomniane, składając wniosek kredytowy sprzedający musi Ci podać bank, w którym zaciągnął kredyt oraz aktualne saldo. Saldo może przedstawić z wyciągu bankowego lub z zaświadczenia, które bank mu wystawi na jego życzenie. Jest to o tyle istotne, gdyż podchodząc do kredytu możesz dysponować wkładem własnym, który to z kolei wystarczy na zamknięcie zobowiązania obciążającego nieruchomość bądź nie. I wówczas masz trzy ścieżki rozwiązania problemu. W każdej z nich zakładamy, że masz zdolność kredytową i bank przyznał Ci finansowanie na zakup mieszkania z kredytem. Poniżej trzy najczęściej pojawiające się scenariusze.

1. Saldo zadłużenia sprzedającego jest niższe niż wkład własny zgromadzony przez kupującego

Sprzedający podaje Ci saldo zadłużenia, z którego wynika, że Twój wkład własny w zupełności wystarczy, by zamknąć to zobowiązanie. W związku z tym we wniosku kredytowym deklarujesz, że zamkniesz kredyt sprzedającego swoim wkładem własnym. Natomiast bank udzielający Ci kredytu, przed jego wypłatą, da warunek żebyś to udokumentował. Udokumentowaniem będzie zaświadczenie z banku zbywcy o całkowitej spłacie kredytu oraz kopia złożonego wniosku w sądzie wieczystoksięgowym z żądaniem wykreślenia hipoteki z KW mieszkania. Wkład własny pozwoli Ci zamknąć zobowiązanie zbywcy, natomiast środki z kredytu jaki otrzymasz z banku będą resztą zapłaty za nabycie nieruchomości. Te środki zostaną przekazanie już bezpośrednio na konto sprzedającego.

2. Saldo zadłużenia jest większe niż wkład własny

Jeśli saldo zadłużenia jest większe niż Twój wkład własny, nie musisz się martwić. Procedura w tym przypadku przewiduje spłatę zobowiązania kredytem, który zaciągniesz. Bank po wydaniu pozytywnej decyzji przedstawi Ci dwa warunki wypłaty kredytu. Pierwszy będzie się wiązał z tym, że najpierw wypłaci środki na spłatę kredytu. Zgodnie z zaświadczeniem jakie przekaże Ci zbywca ze swojego banku. Istotne jest tutaj to, że przy wypłacie musisz przedstawić zaświadczenie z saldem i numerem do spłaty pobranym z banku – o takie zaświadczenie musi wystąpić zbywca. Drugim warunkiem będzie udokumentowanie spłaty zobowiązania zbywcy i złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki. Po tym bank wypłaci resztę środków już bezpośrednio na konto zbywcy. 

3. Kwota kredytu na nieruchomości jest większa niż kredyt zaciągany na jej zakup, a wkład własny jest zbyt mały na spłatę zobowiązania

Czasami może zdarzyć się taka sytuacja, że kwota kredytu na kupowanej przez Ciebie nieruchomości jest większa niż kredyt jaki zaciągasz na zakup. Natomiast Twój wkład własny jest zbyt mały, byś mógł nim spłacić zobowiązanie. Na to też jest rozwiązanie. Mianowicie możesz wkład własny przeznaczyć na nadpłatę kredytu zbywcy. Ta nadpłata automatycznie spowoduje zmniejszenie salda kredytu obciążającego nieruchomość. A to z kolei umożliwi Ci zaciągnięcie takiej kwoty kredytu, żebyś był w stanie spłacić resztę zobowiązania. Przy takim rozwiązaniu będziesz musiał do wniosku kredytowego dołączyć zaświadczenie z banku zbywcy z informacją o saldzie, które pozostanie po dokonanej przez Ciebie nadpłacie. 

Wypłata Twojego kredytu, bez względu na to, czy zamykasz zobowiązanie zbywcy wkładem własnym, czy pozyskanym finansowaniem, będzie zawsze miała miejsce zawsze po akcie notarialnym przenoszącym na Ciebie własność i ustanowieniem hipoteki na rzecz banku, w którym kredyt uzyskałeś. W zależności od wyżej opisanych sytuacji, kredyt może być wypłacony jednorazowo lub w transzach.

Zakup nieruchomości z kredytem nie taki straszny jak go malują

Podsumowując, nie powinieneś obawiać się nabycia nieruchomości z kredytem. Przytoczyliśmy 3 najczęściej spotykane scenariusze takiej transakcji i metody, które w danych przypadkach mogą Ci pomóc uzyskać kredyt na zakup. 

Sporo osób sądzi, że nie da się tego zrobić, bądź idą w takim kierunku rozumowania, że skoro kupują nieruchomość z kredytem to będą musieli wziąć na siebie zobowiązania sprzedającego. Nie jest to jednak prawdą. I tak naprawdę nie ma się czego tutaj obawiać, ponieważ takie transakcje są bardzo częste na rynku. Proces jest tak samo klarowny i zabezpiecza Twoje interesy jak w przypadku wzięcia kredytu na zakup nieruchomości nie obciążonej hipoteką. 

Pamiętaj też o tym, że kredyt zaciągasz w banku, czyli instytucji, która przy udzielaniu finansowania zawsze się zabezpiecza. Dlatego też gdyby Twój przypadek był dla banków ryzykowny to takiej transakcji na pewno, by z Tobą nie zawarł.

Przy tym wszystkim musisz mieć jednak świadomość, że zaciągasz kredyt i zawsze musisz odpowiednio przygotować się do tego procesu. Najlepszym rozwiązaniem będzie spotkanie z doświadczonym ekspertem finansowym, który przedstawi Ci wszystkie opcje z jakimi możesz się zetknąć podczas procesu kredytowego oraz możliwości rozwiązania problemów, o ile takie się pojawią. Doświadczony ekspert jest w stanie również przewidzieć, w oparciu o dostarczoną dokumentację, co może się zdarzyć w procesie. I być krok do przodu przed analitykiem bankowym.

Zobacz też: Kredyt hipoteczny z rodzicami – co warto wiedzieć?