Oferty banków – jak je czytać i porównać?

Szukasz mieszkania albo już je znalazłeś, lecz nie masz worka pełnego pieniędzy? Czas na wizytę u eksperta lub w banku, żeby zweryfikować swoje możliwości. Jak czytać oferty banków i jak je ze sobą porównywać?

Proces uzyskiwania kredytu to nic przyjemnego i dla większości osób to duży stres. Ciągle nasuwają się wątpliwości i pytania. Do tego trzeba sporo się nachodzić, donosić dokumenty, podpisywać różne wnioski. Zanim jednak do tego dojdzie, musisz sprawdzić swoją zdolność kredytową i wyselekcjonować banki zgodne z Twoimi potrzebami i możliwościami finansowymi. Można to zrobić w jednym miejscu przez profesjonalnego eksperta albo poznawać każdą z ofert banków osobno. Zadanie to utrudnia fakt, że właściwie w każdym z nich jest kilka/kilkanaście różnych ofert w zależności od wybranych produktów. 

Oprocentowanie – stałe czy zmienne?

W dobie wysokich stóp procentowych i braku stabilności klienci dostrzegli korzyści płynące z posiadania kredytów o stałym (czasowo) oprocentowaniu. Według danych Amron, w 3 kwartale 2022 r. było ich blisko 60%. Dzięki temu zaczynamy powoli osiągać wartości z innych krajów Europejskich, gdzie od dłuższego czasu większość kredytów była udzielana w oparciu o stałe oprocentowanie. 

Przykładowo w 2022 r. w Niemczech udział kredytów ze stałą stopą wyniósł aż 90%. Według danych Europejskiego Banku Centralnego stałe oprocentowanie wynosiło w Niemczech średnio 3,06% w skali roku, to dużo mniej niż w Polsce. Nasi sąsiedzi Czesi zaciągają ponad 98% kredytów o stałym oprocentowaniu. Zatem widać, że nasz rynek jest jednym z mniej dojrzałych. Przez wysokie oprocentowanie stałe rynek jest mało konkurencyjny. Być może w kolejnych latach, w dobie spadających stóp, ponownie większość kredytów będzie uruchamiana ze zmiennym oprocentowaniem. Receptą na to może być większa zdolność przy stałej stopie, co już się dzieje. Kolejnym ruchem banków mogłoby być uatrakcyjnienie ofert dla klientów, którzy chcą stabilności przez lata.

Podczas wyboru oprocentowania, nabywcy nieruchomości starają się dokonywać analizy ekonomicznej, ale bardzo trudno o porównanie, gdy pojawia się czynnik niepoliczalny – bezpieczeństwo. Przesłankami za oprocentowaniem zmiennym mogą być czynniki takie jak: recesja, spadek WIBOR, wprowadzenie wskaźnika WIRON czy stabilne stopy procentowe. Druga strona też ma swoje argumenty – wojna, wysoka inflacja, pogłębiająca się niepewność. 

W przypadku spadku WIBOR-u można w przyszłości zmienić oprocentowanie. Jeśli WIBOR (czy WIRON) zaczną poważnie spadać może to być bardzo opłacalne dla klientów. Jeśli klient wybierze dziś oprocentowanie zmienne to też będzie w przyszłości miał możliwość zmiany oprocentowania na stałe, ale dziś nie wiadomo jakie to będą wartości.

Na jaki okres kredytowania lepiej się zdecydować – krótszy czy dłuższy?

Większość klientów zastanawia się, jaki okres kredytowania jest najlepszy. Odpowiedź jest bardziej skomplikowana. Nie liczy się aż tak bardzo okres z umowy, a ile faktycznie będzie spłacany kredyt. Roztropnie byłoby wziąć okres najdłuższy i dokonywać nadpłat, żeby możliwie jak najszybciej pozbyć się kredytu. Wówczas należy wybrać ofertę umożliwiającą nadpłaty kredytu bez dodatkowych prowizji. Gdyby zdarzyły się okresy “trudniejsze”, nadpłaty można zmniejszyć dostosowując je do bieżących możliwości.

Oczywiście największym przeciwnikiem tego rozwiązania jest ludzka psychika. Nie każdy umie się zmotywować, żeby nadpłacać kredyt regularnie co miesiąc. Zdarzają się inne wydatki i może się okazać, że pierwotne, ambitne założenia się zmienią. 

Rozwiązaniem w takim przypadku jest opcja pośrednia. Klienci, którzy mogliby płacić ratę np. kredytu 10-letniego, decydują się na okres 15 czy 20 letni. Wtedy rata jest w ich zasięgu, ale nie ogranicza w zakresie swobody gospodarowania finansami. Nie jest też zbyt niska w stosunku do ich możliwości. Podobnie jak w przypadku wyboru oprocentowania stałego lub zmiennego, trzeba to ustalić indywidualnie.

Dłuższy okres – większa zdolność

Jednym z powodów dla którego klienci wydłużają okres kredytowania jest restrykcyjne podejście do liczenia zdolności kredytowej. Na zdolność kredytową wpływają zarówno dochody, jak i koszty gospodarstwa domowego. 

Dochody są liczone przez banki w różny sposób. Szczególnie, jeśli chodzi o działalność gospodarczą, umowy cywilnoprawne czy dochód z najmu nieruchomości. Przy umowie o pracę są to też średnie z różnych okresów – od trzymiesięcznego aż do roku. Może się zdarzyć, że będą to naprawdę duże różnice. 

Na koszty, poza ilością osób w gospodarstwie, wpływa również miejsce zamieszkania, rodzaj i wielkość nieruchomości. Duże znaczenie mają zobowiązania kredytowe, w tym również niewykorzystana karta kredytowa czy należność do spłaty w zakupach ratalnych. 

Nie da się stworzyć jednego algorytmu liczącego zdolność w każdym banku, bo zmienia się to właściwie co chwilę. Wystarczy, że którykolwiek z banków zmieni oprocentowanie (np. przez zmianę WIBOR-u) i zdolność będzie inna. Narzędzia do liczenia zdolności są najczęściej wewnętrzne, dlatego najlepiej to zrobić ze specjalistą.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tym, co wpływa na zdolność kredytową, sprawdź artykuł: Zanim wezmę kredyt – jak sprawdzić swoją zdolność kredytową?

Czy biorąc kredyt w swoim banku będę miał lepszą ofertę?

Kolejnym ciekawym zagadnieniem jest oferta dla klienta wewnętrznego, czyli takiego, który ma już w danym banku jakieś produkty. Najczęściej są to: konto, karta kredytowa, czasami już jakiś kredyt. Bankom zależy, żeby klienci nie przenosili się gdzie indziej i nie rezygnowali z dotychczasowych przyzwyczajeń. Nie dzieje się to jednak za wszelką cenę. Możliwe są jakieś zniżki „dla swoich”, ale nie są to ogromne różnice. 

Składając z ekspertem finansowym wnioski do kilku banków warto wziąć pod uwagę swój bank. Wtedy będzie można porównać ostateczne wartości w poszczególnych instytucjach, a nie tylko oferty cennikowe. Co istotne, Twój bank może być wśród banków restrykcyjnych, przez co niekoniecznie musi być Twoją najlepszą opcją. 

Jak ustalić ostateczną wysokość raty i czy muszę uwzględnić jakieś dodatkowe opłaty?

Jest kilka składników zmiennych, które wpływają na ostateczną atrakcyjność kredytu. Można je podzielić roboczo na koszty początkowe oraz koszty miesięczne. Taka klasyfikacja pozwoli policzyć, co dla kogo jest najtańsze, bo nie jest to takie oczywiste. 

Co wpływa na koszt kredytu i jego atrakcyjność?

Kosztami związanymi z kredytem i wpływającymi na jego atrakcyjność są przede wszystkim:

• rata (wynika z oprocentowania kredytu) – koszt miesięczny,
• prowizja bankowa – koszt początkowy,
• ubezpieczenie od utraty pracy – koszt początkowy,
• ubezpieczenie na życie – koszt początkowy lub miesięczny
• wycena mieszkania lub domu oraz inspekcje przy budowach i remontach – koszt początkowy,
• koszty obsługi produktów (konta, karty kredytowej /limitu w koncie etc. – koszt miesięczny,
• ubezpieczenie nieruchomości (od pożaru czy innych zdarzeń losowych) – koszt miesięczny.

Ograniczony wkład własny a koszty początkowe

Zakup nieruchomości zawsze wiąże się z dodatkowymi kosztami, o których nie można zapominać. Na porównanie ofert między bankami nie wpływają koszty transakcji, ale warto je wymienić i uwzględnić przy planowaniu transakcji. Szczegółowe obliczenia pozwolą oszacować, o ile uszczupli się wkład własny. Często klienci tego nie wiedzą.

Dodatkowe koszty związane z kredytem:

• podatek PCC 2% ceny zakupu mieszkania (podatek nie występuję, w przypadku zakupu pierwszego mieszkania oraz przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego),
• koszt przeniesienia własności (taksa notarialna) u notariusza (w zależności od wartości transakcji od 1500 wzwyż),
• wpis hipoteki (stała opłata sądowa 200 zł),
• usługa pośrednika nieruchomości.

Łącznie te wszystkie opłaty związane z kredytem mogą wynieść na rynku wtórnym nawet kilka procent wartości nieruchomości. Jeśli masz oszczędności jedynie na wkład własny (20%), to po opłaceniu tych wszystkich niezbędnych rzeczy ostatecznie Twój wkład własny będzie mniejszy, a to pogorszy ofertę. 

Zatem, jeśli chcesz znaleźć najkorzystniejszą ofertę, musisz policzyć koszty dodatkowe. Jeśli przekraczają Twoje możliwości to powinieneś zdecydować się na ofertę z mniejszymi kosztami początkowymi, a np. wyższą ratą. Mimo, że da się wnioskować o kredyt bez wkładu własnego to najlepsze oferty są w przypadku kiedy wkład własny jest większy lub równy 20%. 

Dodatkowe produkty podczas brania kredytu

Oferta bankowa to poza kredytem szereg dodatkowych produktów, które różnią się między bankami. Konta do kredytów potrafią kosztować nawet kilkanaście złotych, a wymagane ubezpieczenia – kilkadziesiąt złotych na każde 100 000 zł kredytu. Należy zatem szczególną uwagę zwrócić na to, jakie produkty są wymagane. Czasami wystarczy przekierować wynagrodzenie do danego banku, żeby konto było bez opłat. Pamiętaj, że każdy dodatkowo wymagany produkt w banku wpływa na faktyczny koszt kredytu.

Forma dochodu a wybór oferty

W zależności od formy dochodu zdolność kredytowa może być różna. Przykładowo, jeden bank nie zaakceptuje umowy o pracę, która kończy się za 7 miesięcy, a inny to przyjmie. Oferty warto analizować w tych bankach, w których dana forma dochodu jest faktycznie akceptowana. To pierwsza podstawowa zasada. Analizowanie i składanie wniosku do banku, gdzie zamknięcie transakcji jest niemożliwe, nie ma najmniejszego sensu.

Spośród banków akceptujących daną formę dochodu, należy wybrać 2-3 banki z najlepszymi ofertami spersonalizowanymi pod danego klienta. Oczywiście każdy z klientów może oczekiwać czegoś innego. Jeden spłaci kredyt po 5 latach, a inny będzie go spłacał równo przez 30 lat. 

Podsumowanie tego wszystkiego pozwala obliczyć, ile łącznie będzie kosztował kredyt na okres jego brania. Dostaniemy wtedy odpowiedź, ile w sumie zwrócisz odsetek i innych kosztów. 

Wcześniejsza spłata kredytu – jak wybrać najlepszą ofertę?

Trochę bardziej skomplikowane jest policzenie, po jakim czasie dana oferta będzie korzystniejsza od innej. Świadomi klienci często rozpisują plany uwzględniające wcześniejsze spłaty kredytów. Klient uruchamia kredyt na okres maksymalny, ale zakłada dodatkową nadpłatę co jakiś czas. Wtedy może spłacić kredyt znacznie wcześniej. W takiej sytuacji trzeba na kredyt patrzeć trochę inaczej. W tym celu najlepiej wrócić do wymienionych wcześniej kosztów początkowych i miesięcznych. 

Jak liczyć koszty kredytu?

Przykładowo, kredytobiorca chce zaciągnąć kredyt na 400 000 zł na okres 30 lat. Zarówno Bank A jak i Bank B oferują kredyty bezprowizyjne. W przypadku Banku A proponowana rata kredytu wynosi 3000 zł. Bank B proponuje ratę 2 900 zł, lecz kredytobiorca zobowiązany jest do zapłaty ubezpieczenia od utraty pracy w wysokości 3,25% od kwoty kredytu, czyli dodatkowych 13 000 zł.

	Bank A	Bank B
Koszty początkowe	500 zł (koszt wyceny)	500 zł (koszt wyceny), 13 000 zł (ubezpieczenie od utraty pracy) Suma: 13 500 zł
Wysokość raty, ubezpieczenia na życie i inne miesięczne koszty	3 000 zł	2 900 zł
Suma kosztów w 30-letnim okresie	500 zł + 3 000 zł x 360 miesięcy = 1 080 000 zł	13 500 zł + 2 900 zł x 360 miesięcy = 1 057 500 zł
Koszty z założeniem, że klient spłaca kredyt po 4 latach	500 zł + 3 000 zł x 48 miesięcy = 144 500 zł	13 500 zł + 2900 zł x 48 miesięcy = 152 700 zł

Dodatkowo możemy policzyć także, kiedy oferty się zrównają. Wystarczy różnice w kosztach początkowych (13 500 zł – 500 zł = 13 000 zł) podzielić przez różnice w racie (3 000 zł – 1 900 zł = 100).

X = różnica w kosztach początkowych / różnice w racie

X = 13 000 / 100 = 130 miesięcy = 10 lat i 10 miesięcy

Oznacza to, że po okresie 10 lat i 10 miesięcy lepsza byłaby oferta banku B.

Powyższa tabela pokazuje, że odpowiednie podejście do liczenia może dać zupełnie inne wyniki. Jeśli liczymy koszt sumaryczny i nie zakładamy żadnych zmian, Bank B jest tańszy o ponad 32 000 zł w całym okresie. O tyle mniej klient zapłaciłby odsetek. Jeśli zakładamy, że klient przenosi lub spłaca kredyt szybciej, lepsze są opcje bez kosztów początkowych. Dla przyjętych założeń oferta A byłaby wtedy tańsza o ponad 8 000 zł. 

Oferty banków – o tym pamiętaj

Przygoda z zakupem nieruchomości to również skomplikowany proces prawny. Niedoświadczeni klienci chcieliby mieć pewność, jeśli chodzi o zapisy umów z bankiem i z deweloperem. Takie możliwości daje na pewno skorzystanie ze wsparcia prawników. Radca prawny może sprawdzić umowę i wskazać punkty, na które należy zwrócić uwagę.  

Ekspert finansowy powinien odpowiedzieć klientowi na każde pytanie dotyczące procesu, a w przypadku skomplikowanych kwestii, wskazać kontakt do konkretnych specjalistów. Duże firmy współpracują na stałe z radcami prawnymi, notariuszami, rzeczoznawcami, bankami – to pozwala skrócić i uprościć proces.

Najważniejszym elementem w tym wszystkim jest poświęcenie procesowi bankowemu odpowiedniej uwagi. Matematyka jest jedną z niewielu sprawiedliwych nauk pomagających podjąć racjonalną decyzję. Problem jest wielowymiarowy i mocno analityczny. Warto mieć jakieś wyobrażenia, pomysły, żeby przedstawić je na spotkaniu z ekspertem. Najlepiej wybrać osobę poleconą, która reprezentuje wiarygodną instytucję. 

Przeczytaj też: Kredyt hipoteczny z rodzicami – co warto wiedzieć?