Co warto wiedzieć o uldze mieszkaniowej przy sprzedaży nieruchomości w 2021?
Znalazłeś kupca na nieruchomość i już otwierasz szampana na myśl o zysku? Gratulujemy, ale i przypominamy, że sprzedając prywatną nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia, masz obowiązek zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży. Można jednak tego uniknąć, dzięki tzw. uldze mieszkaniowej, która daje możliwość zwolnienia ze wspomnianego opodatkowania. Chociaż ulga ta istnieje w Polsce od 2009 roku, w dalszym ciągu budzi wiele wątpliwości, które rozwiejemy poniżej.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Czym jest i jak działa ulga mieszkaniowa?
Ulga mieszkaniowa jest szczególnym zwolnieniem z podatku dochodowego. Wprowadzona została z myślą o osobach, które stosunkowo niedawno nabyły nieruchomość, jednak z różnych względów planują jej sprzedaż i zakup innej. Kto może skorzystać z ulgi? Przysługuje ona osobie fizycznej, która nabyła (np. zakupiła lub otrzymała w spadku) nieruchomość, następnie przed upływem 5 lat sprzedała ją, a otrzymane środki przeznaczyła na tzw. własne cele mieszkaniowe. W takim przypadku nie trzeba płacić podatku dochodowego.
Jak wygląda obliczanie dochodu zwolnionego z podatku? Podatnik deklaruje jaką kwotę z uzyskanego przychodu zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli wie on przykładowo, że na te cele wyda całość środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, wówczas po podstawieniu do wzoru (zaprezentowanego w kolejnym akapicie) dochód zwolniony będzie identyczny, jak ten uzyskany na transakcji sprzedaży pierwotnej nieruchomości i podatek do zapłaty nie powstanie. Poniższe przykłady pozwolą jeszcze lepiej zrozumieć mechanizm ulgi mieszkaniowej.
Kalkulacja dochodu zwolnionego
Każdorazowo, w celu dokonania wyliczeń, należy skorzystać z poniższego wzoru:
(dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) ÷ przychód z odpłatnego zbycia = dochód zwolniony
Przykład 1 – nie decydujemy się na przeznaczenie całości przychodu na własne cele mieszkaniowe:
Przychód z odpłatnego zbycia: 200 000 zł, Koszty uzyskania przychodu: 50 000 zł, Dochód: 150 000 zł
Wydatki na cele mieszkaniowe: 100 000 zł
Dochód podlegający zwolnieniu:
150 000 zł x 100 000 zł / 200 000 zł = 75 000 zł
Do opodatkowania pozostaje dochód w kwocie: 75 000 zł.
Przykład 2 – decydujemy się na przeznaczenie całości przychodu na własne cele mieszkaniowe:
Przychód z odpłatnego zbycia: 200 000 zł, Koszty uzyskania przychodu: 50 000 zł, Dochód: 150 000 zł
Wydatki na cele mieszkaniowe: 200 000 zł
Dochód podlegający zwolnieniu:
150 000 zł x 200 000 zł / 200 000 zł = 150 000 zł
Do opodatkowania pozostaje dochód w kwocie: 0 zł.
Rozliczenie w zeznaniu rocznym – jak uzupełnić PIT-39?
Rozliczenia dokonuje się w deklaracji PIT-39. Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia kolejnego roku podatkowego. Poszczególne wartości tj. przychód, koszty, dochód (stratę), należy wykazać w polach 20 do 24 zeznania. Dochód zwolniony należy wpisać do pola 25. Jeżeli dochód zwolniony z pola 25 równa się dochodowi ze sprzedaży z pola 23 wówczas nie powstaje żaden podatek do zapłaty.
Deklarację składa się jednokrotnie, a ewentualna weryfikacja następuje po 3 latach, przy czym:
- w trakcie 3-letniego okresu podatnik nie musi składać żadnych dodatkowych dokumentów;
- podatnik nie musi sam zgłaszać się do urzędu skarbowego z żadnymi dokumentami;
- jeżeli zadeklarowana w zeznaniu kwota wydatków okazała się po upływie 3 lat nieprawidłowa, wówczas należy złożyć korektę zeznania;
- organ podatkowy może przeprowadzić kontrolę wydatkowania środków.
Katalog wydatków
Zakres wydatków na cele mieszkaniowe jest bardzo szeroki. Są nimi przykładowo te poniesione na:
- nabycie budynku lub lokalu mieszkalnego, gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu związanych z tym budynkiem lub lokalem;
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub rozpoczętej budowy budynku mieszkalnego;
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, czy też adaptację własnego lokalu niemieszkalnego;
- spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cele mieszkaniowe.
Diabeł tkwi w szczegółach
Dla przyszłych sprzedających ważne jest to, że nie uwzględnia się wydatków poniesionych na jeden z wyżej opisanych składników majątku, gdy będą one przeznaczone na cele rekreacyjne.
Ponadto, zgodnie z aktualnymi wymogami:
- wydatki uznaje się za poniesione, jeżeli przed upływem okresu 3 lat (okres preferencji), nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wskazanych w katalogu określonym w art. 21 ust. 25 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (część z nich tytułem przykładu wymieniono powyżej),
- istnieje również możliwość rozliczenia wydatków na cele mieszkaniowe poniesionych w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie należącym do EOG albo w Szwajcarii.
Zmiany stanu prawnego
Obliczając ulgę pamiętaj o okresowych zmianach przepisów i każdorazowo przeanalizuj warunki skorzystania z ulgi dla określonej sytuacji. Na przykład, jeszcze do niedawna wydatkowanie środków ze sprzedaży, możliwe było tylko przez dwa lata. Nowe przepisy, które weszły w życie w 2019 roku, wydłużyły ten okres do trzech lat. Analogicznie, również przed rokiem 2019 nie istniał warunek skorzystania z ulgi w postaci konieczności nabycia własności nieruchomości przed upływem okresu 3 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło zbycie. Dlatego warto uważnie obserwować zmiany w przepisach i przede wszystkim nie bać się korzystania z ulgi!