Z ekspertami przy kawie: Wszystko, co warto wiedzieć o formalnościach i doradztwie prawnym przy zakupie mieszkania
Podjęliście decyzję o przeprowadzce? Zakup nieruchomości wiąże się z wieloma sprawami do załatwienia. Jak je wszystkie ogarnąć? Niektóre formalności możecie załatwić sami, jednak część musicie zostawić specjalistom. Ekspertka Anna Szmigiera-Wyrzykowska wyjaśnia, na co zwrócić uwagę przy dopełnianiu formalności i w których sprawach możecie liczyć na pomoc notariusza.
To, jakie musicie podpisać umowy, będzie zależało od tego, jaki lokal zakupicie. Decydując się na zakup nieruchomości, możecie spodziewać się, że takich dokumentów będzie kilka. Prezentujemy i wyjaśniamy kilka najważniejszych etapów do zakupu nieruchomości.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Pierwszy krok – rezerwacja
Pierwszym etapem będzie podpisanie umowy rezerwacyjnej. Jest stworzona na podstawie uniwersalnego wzoru dostępnego u dewelopera. Dzięki niej możecie spokojnie dopełnić wszystkie kwestie związane np. z kredytem, bez strachu, że inny klient sprzątnie Wam ofertę sprzed nosa.
Pamiętajcie, że ta umowa nie jest zobowiązująca – dzięki niej możecie się zastanowić nad kilkoma kwestiami i wszystko sprawdzić.
Uwaga! Mimo to sprawdźcie, czy wszystkie dane dotyczące lokalu się zgadzają i dotyczą nieruchomości, o którą rzeczywiście się staracie!
Bez odwrotu – umowa deweloperska
Następnym etapem jest umowa deweloperska, która według polskiego prawa musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Ta z kolei musi być już przemyślana – nie ma w niej miejsca na wątpliwości. Po jej podpisaniu zobowiązania muszą zostać wykonane.
Możecie poprosić dewelopera o wcześniejsze udostępnienie tego dokumentu. Dzięki temu już przed wizytą u notariusza będziecie mogli ją dokładnie przeanalizować i podjąć ostateczną decyzję.
Rozjaśnijcie wszystkie wątpliwości
Podczas podpisywania umowy deweloperskiej, wszystkie wątpliwości związane z zakresem prawa możecie kierować do notariusza, który będzie zajmował się przygotowaniem aktu notarialnego. Na pewno wyjaśni Wam wszystkie kwestie, które są niejasne. Możecie także zapytać o nieruchomość. Notariusz ma dostęp do prospektów, które pokazują przyszłe inwestycje w okolicy. Lepiej dowiedzieć się, czy wymarzone lokum nie będzie kiedyś sąsiadowało z autostradą.
Wszystkich kwestii pozaprawnych przypilnujcie samodzielnie. Upewnijcie się, czy rozumiecie wszystkie rzeczy związane z widokiem z okna, dojazdami i warunkami technicznymi budynku. Takie informacje znajdziecie bezpośrednio u dewelopera oraz w umowie. Notariusz może o nich nie wiedzieć, nie ma obowiązku odwiedzać nieruchomości osobiście.
Prawo Was chroni
Zakup nieruchomości wiąże się z odpowiedzialnością. Nic dziwnego, że podczas tego procesu jesteście pełni obaw. Pamiętajcie, że prawo polskie przewiduje środki ostrożności, które mają chronić nabywcę przed oszustwem i problemami prawnymi.
Właśnie dlatego umowa deweloperska jest wymagana w formie aktu notarialnego. Dzięki temu do całego procesu dołącza notariusz. Jego zadaniem jest sprawdzenie, czy wszystko przebiega zgodnie z wymogami Urzędu Kontroli Konkurencji i Konsumentów.
Ponadto, prawo zabezpiecza Wasze finanse. Przewiduje ochronę środków finansowych na poczet nieruchomości. Cały proces wygląda tak, że deweloper decyduje się na otwarty bądź zamknięty rachunek powierniczy. Pieniądze otrzymuje dopiero wtedy, gdy powstanie lokal, który Wam sprzedał. Chroni to konsumentów przed deweloperami, którzy chcieliby te finanse wykorzystać na poczet innej inwestycji.
Wsparcie notariusza
Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a taki może przygotować wyłącznie notariusz. To zabezpiecza obie strony umowy przed niedomówieniami i oszustwami.
Dokumenty i dane możecie dostarczyć notariuszowi zdalnie, ale podpis i odczytanie aktu musi odbyć się na fizycznym spotkaniu. Notariusz potwierdza wtedy, czy podchodzicie do aktu świadomie i wyjaśnia poszczególne kwestie. Wszystko odbywa się z należytym reżimem sanitarnym – zapewnia notariusz Anna Szmigiera-Wyrzykowska.
Jesteście pewnie ciekawi, ile kosztuje wizyta u notariusza. Jeśli decydujecie się na zakup nieruchomości od dewelopera, koszt aktu notarialnego jest najczęściej wliczony w nieruchomość. Na rynku wtórnym jest to zwykle dodatkowa kwota. Wysokość takiej opłaty jest zależna od metrażu oraz ceny nieruchomości.
Na ratunek konsumentom
Jeśli po podpisaniu umowy cokolwiek się nie zgadza na terenie nieruchomości, macie prawo do skorzystania z prawa rękojmi. W kodeksie cywilnym jest informacja, że możecie się o nią ubiegać przez 5 lat od zakupu, o ile wszystkie wady i niedogodności zgłosicie deweloperowi niezwłocznie po ich wystąpieniu.
To ważny przepis chroniący konsumenta. Dlaczego? Ponieważ prawa rękojmi nie można się zrzec ani wyzbyć. Deweloperzy muszą się do niej zastosować.
Pamiętajcie jednak, że prawo to chroni także dewelopera. Jeśli dokonacie jakichś zmian w nieruchomości (np. przestawicie ściany) bez zgody dewelopera, możecie stracić możliwość skorzystania z prawa rękojmi.
Formalności ciąg dalszy
Wyjście od notariusza to jednak nie koniec przygody z formalnościami. Jeśli nie macie pewności, o jakich czynnościach musicie jeszcze pamiętać, zapytajcie swojego notariusza. Na pewno pokieruje Was w odpowiednie miejsca.
Część formalności załatwia osobiście notariusz. Będzie odpowiedzialny za zgłoszenie waszego aktu notarialnego do urzędu miasta, a także do urzędu ksiąg wieczystych. Oryginał będzie przetrzymywał kilka lat, jeśli zaistniałaby potrzeba ponownego odpisu.
Do Was należą:
- nadrobienie wszystkich spraw związanych z finansowaniem (np. formalności związane z kredytem hipotecznym),
- złożenie deklaracji na podatek od nieruchomości,
- formalności związane z uprawnieniem własnościowym,
- ubezpieczenie lokalu,
- zameldowanie,
- sprawy wynikające z indywidualnych potrzeb np. zarejestrowanie na nowy adres działalności gospodarczej.
