Czy łatwiej będzie uzyskać kredyt hipoteczny? Zmiany, których już dziś mogą spodziewać się kredytobiorcy.

Wielu przyszłych kredytobiorców zastanawia się, co przyniesie przyszłość na rynku kredytów hipotecznych. Stoją przed decyzją jakie oprocentowanie wybrać: zmienne czy stałe? Czy zmiana WIBOR-u na WIRON obniży koszty kredytu? Jaki wpływ na rynek mogą mieć zapowiadane programy rządowe? Jaka jest perspektywa dla zwiększenia zdolności kredytowej? W poniższym tekście znajdziesz odpowiedzi na te pytania.

WIBOR vs. WIRON

Obecnie na polskim rynku występują wciąż tylko kredyty oparte na wskaźniku WIBOR. Zapowiedź odejścia od jego stosowania wywołała już jednak pewne zmiany na rynku hipotecznym. Dwa duże banki – ING i BNP Paribas – zawiesiły udzielanie kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym do czasu wprowadzenia wskaźnika WIRON. W przypadku ING zawieszanie obowiązuje do końca czerwca. W pozostałych bankach nie ma konkretnej informacji, kiedy pojawią się kredyty oparte na WIRON.

Nowy wskaźnik WIRON opiera się na wysokości oprocentowania lokat jednodniowych i w odróżnieniu od WIBOR-u będzie się odnosił do przeszłości. Czyli na przykład WIRON 3M będzie pokazywał poziom jednodniowych stóp procentowych z 3 miesięcy wstecz. Co do zasady wskaźnik ten pokazuje niższe odczyty niż WIBOR. Ponieważ odnosi się do przeszłości, a nie do przyszłości jest też mniej podatny na wpływ banków przy ustalaniu jego wysokości. Powinien też być niższy od WIBOR-u. Dla klientów, którzy spłacają obecnie kredyty oparte na WIBOR, WIRON będzie wskaźnikiem, który zastąpi dotychczasowy najpóźniej od 1 stycznia 2025 roku.

Czy stopy procentowe wyhamowały na dobre?

Od kilku miesięcy Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje stopy procentowe na tym samym poziomie – z września 2022 r. Wielu ekonomistów twierdzi, że cykl podwyżek stóp procentowych zakończył się na dobre, a w perspektywie 2024 roku można myśleć nawet o obniżkach. W związku z tym część klientów zaczyna wracać do oprocentowania zmiennego kredytów hipotecznych. Oczywiście wybierając ten rodzaj oprocentowania trzeba akceptować ryzyko, że pozytywny scenariusz na rynku może się nie zrealizować, a powrót do podwyżek stóp podnieść koszt kredytu.

Na rynku kredytów z oprocentowaniem zmiennym obserwujemy również wzrost marż bankowych. Może to być spowodowane właśnie perspektywą wprowadzenia WIRON-u i próbą rekompensowania sobie przez banki potencjalnego zmniejszenia się wartości wskaźnika na podstawie, którego wyliczane jest oprocentowanie kredytu hipotecznego. Można się spodziewać, że w najbliższej przyszłości nadal będziemy mieli do czynienia ze wzrostem marż.

Kiedy warto zdecydować się na oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego?

Pamiętać trzeba, że w Polsce nie są dostępne kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym przez cały okres kredytowania. Oprocentowanie „stałe” w dostępnych produktach najczęściej gwarantuje klientom niezmienność raty przez 5 lat. W Alior Bank jest to okres 7 lat, w BNP Paribas kredytobiorca ma do wyboru okres 5 lub 10 lat. Niemniej jednak takie rozwiązanie sprawia, że kredytobiorcy mogą spokojnie planować swój budżet w dłuższej perspektywie. Dzięki temu, że znają wysokość raty w danym okresie, nie ponoszą ryzyka związanego ze wzrostem stóp procentowych.

Oczywiście to rozwiązanie może też mieć swoje słabe strony. Jeśli zrealizuje się pozytywny scenariusz i stopy procentowe w Polsce spadną, to w przypadku tych kredytów, rata pozostanie na obecnym poziomie i nie ulegnie pomniejszeniu. Przeliczenie do aktualnego poziomu będzie możliwe dopiero po upływu okresu, na który zakontraktowane zostało oprocentowanie stałe. Rozwiązanie to jest atrakcyjne dla klientów, którzy nie chcą ponosić ryzyka wzrostu stopy procentowej i akceptują to, że w przypadku obniżki stóp rata pozostanie na wysokim poziomie.

Oczywiście i w takim przypadku kredyt hipoteczny nie musi być niekończącym się obciążeniem. Przy spadających w przyszłości stopach procentowych klienci, którzy dziś wybierają oprocentowanie stałe, będą mogli przenieść kredyt do innego banku wybierając oprocentowanie zmienne. Oczywiście muszą mieć w chwili przenoszenia zdolność kredytową do zaciągnięcia zobowiązania. Obecnie większość banków nie stawia w tym względzie żadnych ograniczeń i pozwala na takie przeniesienie bez prowizji za spłatę kredytu. Wyjątkiem jest Alior Bank, który zastrzega w umowie prowizję w przypadku przeniesienia kredytu w ciągu pierwszych 3 lat.

W obecnej dynamicznej sytuacji bardzo wiele elementów może wpływać na opłacalność wybranego rozwiązania. Warto w takiej sytuacji skorzystać z bezpłatnego wsparcia eksperta finansowego, który jest w stanie dobrać produkt najkorzystniejszy z punktu widzenia kredytobiorcy.

Programy rządowe dla kredytobiorców

Ci, którzy zamierzają zaciągnąć kredyt hipoteczny na wiele lat, powinni zapoznać się również z dostępnymi rządowymi programami wsparcia zakupu. Często ich analiza może pomóc w podjęciu ostatecznej decyzji i wybraniu najlepszej opcji dla siebie. Z jakich programów można skorzystać?

Mieszkanie bez wkładu własnego

Głównym założeniem programu jest to, że kredytobiorca może zaciągnąć kredyt bez wkładu własnego. Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) gwarantuje nie mniej niż 10%, a nie więcej niż 20% wkładu własnego. Gwarancja nie może przekraczać kwoty 100 tysięcy złotych. Dodatkowo kredytobiorca może liczyć na dopłatę do kredytu w wysokości 20 tysięcy złotych jeśli w rodzinie jest dwoje dzieci oraz 60 tysięcy jeśli troje lub więcej. Kredyt hipoteczny może być udzielony na minimum 15 lat. Istnieją też wskaźniki określające, ile może wynosić maksymalna cena za metr kwadratowy mieszkania. Program realizowany jest w Alior Bank, Santander Bank, PKO BP i Pekao SA.

Do tej pory nie udzielono w ramach tego programu dużej ilości kredytów. Jest to spowodowane przede wszystkim problemami klientów ze zdolnością kredytową i ograniczeniami odnośnie cen nieruchomości.

Od 1 marca 2023 r. w programie tym mają nastąpić zmiany. Przede wszystkim zmieni on nazwę na Rodzinne Kredyty Mieszkaniowe. Nastąpi też podniesienie wskaźników ceny za metr kwadratowy, co spowoduje większą dostępność mieszkań, które będzie można nabyć w ramach programu. Zniesiona zostanie również minimalna, 10% kwota gwarancji. Dzięki temu klienci, którzy posiadają 15% wkładu własnego będą mogli skorzystać z gwarancji na pozostałe 5%. Dodatkowo promowane będą kredyty z oprocentowaniem stałym, gdzie łączna kwota wkładu oraz gwarancji będzie mogła wynieść 30%. Gwarancja nie będzie mogła być wyższa niż 200 tysięcy złotych.

Program Pierwsze Mieszkanie 

Drugim programem rządowym, którego wprowadzenie zapowiadane jest na 1 lipca 2023 r. jest program Pierwsze Mieszkanie. Program ten składa się z dwóch części: Bezpieczny Kredyt 2% i Konto Mieszkaniowe. Co do zasady skierowany jest do osób, która nie mają i nie miały mieszkania, domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa do lokalu. Ważnym jego kryterium jest limit wieku. Będą mogły skorzystać z niego osoby w wieku poniżej 45 lat – zarówno single jak i małżeństwa oraz pary wychowujące minimum jedno wspólne dziecko. W przypadku par i małżeństw kryterium wieku musi spełniać conajmniej jedna z osób.

Program Bezpieczny Kredyt 2% ma polegać na tym, że klient przez 10 lat będzie płacił ratę kredytu w wysokości 2% plus marża banku. Nadwyżkę ponad tę stawkę będzie spłacał BGK. Program zakłada dopłaty wyłącznie do kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym. Przez pierwsze 10 lat będą obowiązywały raty malejące, z kolei po zakończeniu okresu dopłat będą obowiązywały raty równe.

Część oszczędnościowa programu to Konto Mieszkaniowe. Korzyścią dla oszczędzającego w programie jest coroczna premia, którą Państwo zasila jego konto. Wysokość premii uzależniona będzie od wielkości zgromadzonego kapitału oraz wskaźnika inflacji lub wzrostu ceny 1 mkw. (wskaźnik korzystniejszy dla oszczędzającego). Konto będzie można założyć po ukończeniu 13. roku życia i prowadzić przez okres od 3 do 10 lat. Minimalna wpłata miesięczna to 500 złotych, maksymalna 2000 zł. Aby móc skorzystać z dopłaty oszczędzający będzie musiał dokonać conajmniej 11 wpłat w roku. Raz w roku będzie można skorzystać z wakacji w oszczędzaniu). Po zakończeniu okresu oszczędnościowego właściciel konta będzie miał 5 lat na wykorzystanie zgromadzonych środków na cel mieszkaniowy.

Na chwilę obecną prace nad szczegółowymi założeniami programu Pierwsze Mieszkanie wciąż trwają, a jego ostateczny kształt i założenia poznajemy stopniowo. To na ile wpłynie on na sytuację na rynku hipotek zależy przede wszystkim od dwóch czynników. Po pierwsze, z jakiej puli pieniędzy na dopłaty będzie można skorzystać w części kredytowej programu. A co za tym idzie, czy będzie to program powszechny, czy środków wystarczy tylko dla małej grupy kredytobiorców? I druga kwestia, czy wzrośnie zdolność kredytowa Polaków? Przy obecnym sposobie jej liczenia i warunku stosowania w kredytach udzielanych w programie rat malejących, może to znacznie ograniczyć grono odbiorców programu.

Zdolność kredytowa – zmiana sposobu wyliczania 

Podstawowym problemem ograniczającym dostępność kredytów hipotecznych, a tym samym możliwość zakupu mieszkań był w ostatnich miesiącach brak zdolności kredytowej. Szybki wzrost oprocentowania kredytów i wysokie ceny nieruchomości sprawiły, że spadła liczba osób, które na kredyt mogły sobie pozwolić. W połączeniu ze zwiększeniem poziomu tzw. bufora ostrożnościowego, który banki muszą uwzględniać przy wyliczaniu zdolności kredytowej klientów sprawiły, że liczba udzielonych kredytów drastycznie spadła. Zgodnie z danymi BIK, grudniu 2022 r. była niższa o ponad 70% r/r.

Widać jednak światełko w tunelu, jeżeli chodzi o kwestię zdolności kredytowej. Na początku lutego Komisja Nadzoru Finansowego obniżyła wspomniany bufor z 5% na 2,5% przy kredytach z oprocentowaniem stałym. Przy oprocentowaniu stałym w całym okresie kredytowania banki w ogóle nie muszą go stosować. W przypadku kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym obowiązywać ma natomiast wyższy bufor, ale nie zdefiniowano, że to musi być 5%. Czekamy na dostosowanie się banków do nowych wytycznych.

Sprawdź: 15 sposobów na zwiększenie zdolności kredytowej

Podsumowując: zatrzymanie podwyżek stóp procentowych, perspektywa wzrostu zdolności kredytowej oraz zapowiedź programu rządowego Pierwsze Mieszkanie daje szansę na wzrost obecnie niskiego popytu na kredyty hipoteczne. Z drugiej strony ten wzrost, przy niższej podaży mieszkań może spowodować w przyszłości kolejny wzrost cen nieruchomości.

Zobacz także: Aktualne ceny mieszkań i domów, ceny najmu oraz zwrot z inwestycji w 40 największych miastach